我國二、三線城市土地市場發(fā)展情況

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       內(nèi)容提示：從土地市場來看，二、三線城市土地資源豐富，樓面地價相對較低，開發(fā)商拿地成本不高，且競爭壓力較小。從35個大中城市招拍掛土地市場來看，2010年1-9月，成交住宅用地建筑面積最大的是天津，為3304萬平方米；緊隨其后的是武漢，建筑面積為2393萬平方米；排名季軍的是大連，成交1874萬平方米。

　　住宅用地成交量前十名中，二、三線城市占九位

　　從土地市場來看，二、三線城市土地資源豐富，樓面地價相對較低，開發(fā)商拿地成本不高，且競爭壓力較小。從35個大中城市招拍掛土地市場來看，2010年1-9月，成交住宅用地建筑面積最大的是天津，為3304萬平方米；緊隨其后的是武漢，建筑面積為2393萬平方米；排名季軍的是大連，成交1874萬平方米。位于前十的一線城市僅有上海，位列第七，共成交1151萬平方米。而北京、廣州、深圳住宅用地成交建筑面積分別為703萬平方米、204萬平方米、44萬平方米。一線城市土地資源由于開發(fā)時間較長，可開發(fā)土地越來越少，且樓面均價不斷上升，土地容積率、綠化率等指標(biāo)要求嚴(yán)格，土地市場門檻提高，大部分企業(yè)開始把目光轉(zhuǎn)移到二、三線城市。

2011-2015年中國商業(yè)地產(chǎn)深度評估與投資前景分析報告

　　二、三線城市住宅樓面均價遠低于一線城市，拿地成本相對較低

　　樓面均價是衡量開發(fā)商拿地成本的一個重要指標(biāo)。從2010年1-9月35個大中城市成交的住宅用地樓面均價來看，北京排名首位，樓面均價為8612元/平方米；其次是上海，7004元/平方米；廣州相對略低一些，為4401元/平方米?？梢?，開發(fā)商在一線城市的拿地成本遠高于二、三線城市。另外，深圳未排入前十以內(nèi)，主要原因在于深圳1-9月份成交的兩宗住宅用地均位于遠離城區(qū)的坪山新區(qū)，因此樓面均價較低，但仍高于部分二、三線城市。

　　二、三線城市樓面地價/房價處于中等水平，利潤空間較大

　　從地價、房價及地價/房價比值來看，35個大中城市中，一線城市地價、房價均名列前茅，而地價/房價比值卻位于中等偏上水平，北京、上海、廣州分別為0.45、0.47、0.39，深圳由于本年度成交地塊均位于偏遠郊區(qū)，地價較低，地價/房價比值為0.08。大部分二、三線城市地價/房價比值位于0.1-0.5之間，與一線城市差異不大。

　　地價/房價比值在一定程度上反映了開發(fā)商投資的利潤空間，因此一線城市房地產(chǎn)市場的利潤空間仍位于全國中等偏上水平，短期內(nèi)不會發(fā)生本質(zhì)變化，而二、三線城市發(fā)展水平差異較大，利潤空間各不相同。

　　另外，房價上漲空間也是衡量一個城市房地產(chǎn)投資利潤空間的標(biāo)準(zhǔn)。大部分二、三線城市商品房價格在8000元/平方米以下，上漲空間巨大；一線城市均在10000元/平方米以上，且北京、上海、深圳商品房價格已接近20000元/平方米，上漲空間越來越小。因此，二、三線城市越來越受到房企的關(guān)注，并逐漸調(diào)整其投資策略。

　　企業(yè)戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)移，房企在二、三線城市的土地儲備遠高于一線城市

　　十大地產(chǎn)企業(yè)在二、三線城市的土地儲備（建筑面積）遠大于在一線城市的土地儲備。與去年同期相比，大部分企業(yè)在二、三線城市的土地儲備增速也大于一線城市的增速。尤其是招商、金地、華潤、綠城和綠地，其一線城市的土地儲備較去年同期均有所減少，而二、三線城市則呈上升趨勢。萬科、保利、中海雖然在一線城市土地儲備增長速度仍高于二、三線城市，但從建筑面積的絕對量來看，二、三線城市的土地儲備量遠高于一線城市。因此，長遠來看，大型地產(chǎn)企業(yè)投資向二、三線城市轉(zhuǎn)移是必然的趨勢，這是由土地資源的稀缺性和不可再生性決定的。

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