2013年北京商鋪投資的四大風(fēng)險(xiǎn)分析

與住宅及寫字樓等地產(chǎn)類型相比，商鋪投資確實(shí)有取得更高回報(bào)的機(jī)會(huì)，但與所有的投資產(chǎn)品都一樣，這種高回報(bào)同時(shí)也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。商鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)專業(yè)化的投資產(chǎn)品，大眾人群在投資過程中往往會(huì)因信息不對(duì)稱而處于弱勢(shì)地位，易于被開發(fā)商的宣傳言論所控制，甚至直接進(jìn)入部分不誠信開發(fā)商所設(shè)計(jì)的圈套中，對(duì)自身的投資行為完全失去掌控能力，失敗的機(jī)率也相對(duì)較高。為使投資者能夠從更全面的角度去判斷商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)，以下針對(duì)可導(dǎo)致商鋪投資失敗的重要風(fēng)險(xiǎn)因素做出提示分析：

1、拆散零賣的商鋪操作模式

拆散零賣的商鋪操作模式是指將一個(gè)大的商場平面拆散成若干個(gè)小面積商鋪單元、進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售的操作方式。為了降低投資門檻，目前市場上拆散零賣的項(xiàng)目大多都將單元商鋪的面積區(qū)間設(shè)定在5-40平方米的較小區(qū)間內(nèi)，因此一個(gè)一萬平方米的商場，就有可能拆分出上千個(gè)商鋪單元，如果全部銷售成功的話，則相應(yīng)會(huì)出現(xiàn)上千個(gè)業(yè)主。

目前在國內(nèi)，拆散零賣的項(xiàng)目在后期經(jīng)營成功的先例極少，即便是經(jīng)營狀況較好的項(xiàng)目，也基本是限于少數(shù)幾個(gè)產(chǎn)業(yè)主題比較明顯的市場類商鋪，如北京大紅門服裝城、天津古文化街等，而集購物、休閑、娛樂等多種功能的綜合性商場項(xiàng)目基本都沒能取得成功。

商鋪拆散零賣后，產(chǎn)權(quán)業(yè)主分散是造成項(xiàng)目經(jīng)營失敗的問題根源。開發(fā)商將商鋪銷售后也就失去了對(duì)商鋪的管理控制權(quán)，再也沒有權(quán)力再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的運(yùn)營管理，并且由于商鋪產(chǎn)權(quán)已經(jīng)銷售，項(xiàng)目未來經(jīng)營狀況的優(yōu)劣已經(jīng)對(duì)開發(fā)商沒有利益上的影響，所以實(shí)際上開發(fā)商也就失去了對(duì)商鋪進(jìn)行全力管理及繼續(xù)促銷投入的動(dòng)力；同時(shí)，購買商鋪的業(yè)主各自對(duì)自己的商鋪都擁有了管理控制權(quán)，這些業(yè)主基本都會(huì)考慮自己商鋪的經(jīng)營與回報(bào)問題，而很難整體思考項(xiàng)目的經(jīng)營問題，在沒有整體管理、各個(gè)商鋪各自為戰(zhàn)、獨(dú)立經(jīng)營的情況下，商場很難舉行統(tǒng)一的促銷及公關(guān)活動(dòng)，整體的檔次、形象等方面也都很難達(dá)到一個(gè)良好的水平，因此經(jīng)營成功的機(jī)會(huì)極小。

對(duì)商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售后所面臨的管理失控的問題，不僅是拆散零賣的商場式項(xiàng)目可能遇到的問題，步行街、底商商鋪銷售產(chǎn)權(quán)后，在經(jīng)營方面也將面臨這一問題的挑戰(zhàn)，但由于商場式商鋪更需要強(qiáng)調(diào)經(jīng)營的整體性，單個(gè)商鋪的價(jià)值體現(xiàn)更依賴于整體項(xiàng)目的經(jīng)營狀況，所以此類商鋪在拆散后面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大，因此對(duì)于投資者而言，選擇投資此種類型的商鋪風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對(duì)更高。

2、不具備可操作性的概念定位

在北京商業(yè)地產(chǎn)市場上，目前在售的項(xiàng)目大部分都選擇了十分鮮活的定位，并且其中諸多項(xiàng)目都言稱要“填補(bǔ)北京或區(qū)域市場的某項(xiàng)商業(yè)空白”，或者“引領(lǐng)北京或區(qū)域市場的某項(xiàng)消費(fèi)潮流”。而事實(shí)上商業(yè)項(xiàng)目要做到創(chuàng)新或領(lǐng)先都是一件有相當(dāng)難度的事情，完全沒有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)積累，或者非商業(yè)專業(yè)的公司，打造領(lǐng)先性的商業(yè)形態(tài)更是極其困難，北京目前較為成功的商業(yè)項(xiàng)目如東方廣場、國貿(mào)商城等，也基本都是由具備相當(dāng)商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的公司發(fā)展運(yùn)作。

商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)與住宅開發(fā)運(yùn)作存在著本質(zhì)的區(qū)別，住宅開發(fā)所需的資源基本都是可控的資源，如果開發(fā)商具備相應(yīng)的實(shí)力，則相對(duì)容易得到這些的資源，如水景住宅、生態(tài)住宅等都是可以通過相應(yīng)的規(guī)劃施工來實(shí)現(xiàn)；而商業(yè)項(xiàng)目最終的定位實(shí)現(xiàn)則依賴于成功招商的支持，需要進(jìn)行難度更高的資源整合，例如一個(gè)定位于綜合功能的購物中心，就需要針對(duì)餐飲、娛樂、服裝等店鋪進(jìn)行招商，而如果這個(gè)項(xiàng)目在位置、硬件或其它某一方面不符合這些客戶的需求，則這些客戶就很難選擇到項(xiàng)目開店，這不是開發(fā)商實(shí)力所能左右的事情。因此商業(yè)項(xiàng)目在前期需要進(jìn)行專業(yè)化的策劃工作，以使項(xiàng)目能夠適合市場的需求，符合零售商的選址條件，憑空想象的所謂創(chuàng)意性的定位將很難成功實(shí)現(xiàn)。

目前北京諸多在售項(xiàng)目所極力炒作的新鮮定位，實(shí)際上大多都是經(jīng)不起推敲的唯美概念，缺乏足夠的市場依據(jù)，如“24小時(shí)不夜街”、“歐洲城”等；并且有部分開發(fā)商還煞有介事地將諸多知名商家作為目標(biāo)客戶羅列在宣傳材料上，以引起投資者的興趣，但事實(shí)上這些客戶根本就不可能到項(xiàng)目開店，甚至開發(fā)商根本都沒有與這些客戶接觸過、也不了解這些客戶的開店條件與目標(biāo)。另外，對(duì)于進(jìn)行商鋪銷售的項(xiàng)目而言，業(yè)主購買產(chǎn)權(quán)后將商鋪出租給哪個(gè)商家，開發(fā)商都難以實(shí)際控制，所以從這個(gè)角度分析，對(duì)于一般性銷售產(chǎn)權(quán)的商鋪項(xiàng)目，任何整體性的定位都只具有概念意義，實(shí)際極難實(shí)現(xiàn)，更多開發(fā)商明知不可實(shí)現(xiàn)仍然投巨資炒作，也只是為了促銷商鋪，而對(duì)商業(yè)并不了解的投資者在被新鮮概念迷惑后進(jìn)行投資，大部分也將會(huì)被直接套牢。

3、驚險(xiǎn)的包租計(jì)劃

包租銷售是目前在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場上被諸多項(xiàng)目都采用的一種銷售策略，簡單來說就是投資者購買商鋪產(chǎn)權(quán)后同時(shí)與開發(fā)商或其指定的公司簽訂一定年限的委托經(jīng)營協(xié)議，由此公司進(jìn)行經(jīng)營并定期按投資固定比例返還投資者回報(bào)，目前國內(nèi)投資回報(bào)的年返還比例基本為投資總額的8-12%。

為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，早在2001年6月1日，國務(wù)院就在頒布的《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。但此政策并未能對(duì)包租預(yù)售行為起到實(shí)質(zhì)性的限制作用，目前大量的商鋪項(xiàng)目都在變相實(shí)行包租預(yù)售，例如將包租方換成實(shí)際由開發(fā)商掌控的另一家管理公司，或者轉(zhuǎn)化概念打擦邊球，將包租行為改稱為“合作經(jīng)營計(jì)劃”，將包租返款稱為“經(jīng)營紅利”等，實(shí)際上本質(zhì)仍然是對(duì)投資者風(fēng)險(xiǎn)極高的包租預(yù)售行為。

對(duì)于商鋪的包租行為，開發(fā)商在銷售宣傳上常將稱之為“無風(fēng)險(xiǎn)的傻瓜投資計(jì)劃”，但實(shí)際上對(duì)投資者來說是一個(gè)驚險(xiǎn)的投資計(jì)劃。目前為投資者包租的公司多是由開發(fā)商掌控、但在法律上與開發(fā)商公司并無關(guān)系的法人組織，包租公司每年要為投資者返還幾百萬甚至數(shù)千萬的款項(xiàng)，如果經(jīng)營良好，則返款可能會(huì)沒有問題，但如果經(jīng)營不佳，則業(yè)主的返款將難以拿到；而且，更令人擔(dān)心的是，開發(fā)商為了在短期內(nèi)取得高額的回款，包租的商鋪往往以較高的單價(jià)與較高的返款比例進(jìn)行銷售，從而使得包租公司的經(jīng)營收益難以達(dá)到開發(fā)商的承諾回報(bào)水平，又大大增加了投資者的風(fēng)險(xiǎn)。

4、理想化的投資分析方式

在北京，投資者進(jìn)行商鋪投資咨詢的時(shí)候，售樓處的銷售人員幾乎都會(huì)給他們做一個(gè)投資分析：銷售員會(huì)參照周邊部分項(xiàng)目的租金水平對(duì)你要投資的商鋪進(jìn)行回報(bào)率測算，爾后得出一個(gè)極具誘惑力的數(shù)值。例如當(dāng)初國貿(mào)對(duì)面的某項(xiàng)目，主要銷售價(jià)格區(qū)間為3-4萬元/平方米，其公司銷售員會(huì)按照國貿(mào)商城的租金水平打一個(gè)折扣，以70美金/月/平方米的標(biāo)準(zhǔn)作為參照進(jìn)行計(jì)算，這樣就可粗略得出商鋪的投資回報(bào)率約在17-23%之間。

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的市場表現(xiàn)是其硬件條件與軟件要素的綜合作用結(jié)果，其中硬件主要是指位置、建筑等硬性條件，而軟件則是指策劃、招商及運(yùn)營管理等軟性要素。兩個(gè)在硬件與軟件方面小有不同的商業(yè)項(xiàng)目，在最終的市場表現(xiàn)結(jié)果上可能會(huì)有極大差異，所以我們經(jīng)?？梢钥吹?，在同一個(gè)商業(yè)街上兩個(gè)相鄰的項(xiàng)目，會(huì)出現(xiàn)一個(gè)紅火經(jīng)營，另一個(gè)卻倒閉停業(yè)的現(xiàn)象?；谝陨犀F(xiàn)實(shí)，我們可以知道商業(yè)項(xiàng)目之間難以單向地進(jìn)行對(duì)比參照，不進(jìn)行深入的綜合分析，僅單純地依據(jù)位置就進(jìn)行租金參考也帶有相當(dāng)?shù)拿つ啃浴?/p>

目前在進(jìn)行投資分析時(shí)，北京大部分開發(fā)商都會(huì)選取具有較高租金水平的項(xiàng)目作為目標(biāo)參照，所以得出的結(jié)論就更不具備實(shí)際的參考價(jià)值。而現(xiàn)在北京涌現(xiàn)出的商鋪投資者，一般都是沒有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，且大部分都是首次進(jìn)行商鋪投資的人群，因此極易被銷售員看似有理有據(jù)的投資分析所征服，迅速實(shí)施投資行為。但事實(shí)上他們并不了解，就是這樣一個(gè)看起來具備充分合理性的分析方式，卻處處充滿著不確定的因素，而最終銷售員推導(dǎo)的結(jié)果，也只是一個(gè)十分樂觀情況下可能的數(shù)值，并且有可能這個(gè)數(shù)值根本也無法實(shí)現(xiàn)。仍以國貿(mào)對(duì)面的某項(xiàng)目為例，其硬件狀況、運(yùn)作模式等與國貿(mào)商城具有極大的差別，兩個(gè)項(xiàng)目也根本不具備可比性，其公司參照國貿(mào)進(jìn)行租金測算對(duì)投資者就是一個(gè)強(qiáng)烈的誤導(dǎo)。目前開業(yè)后該項(xiàng)目商鋪實(shí)際租金僅處在25-40美金之間，比當(dāng)初預(yù)計(jì)的70美金的水平相去甚遠(yuǎn)，投資者的實(shí)際回報(bào)率也可想而知。

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2013年北京商鋪投資的四大風(fēng)險(xiǎn)分析

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