2013年北京商鋪投資的四大風險分析

與住宅及寫字樓等地產(chǎn)類型相比，商鋪投資確實有取得更高回報的機會，但與所有的投資產(chǎn)品都一樣，這種高回報同時也伴隨著高風險。商鋪作為一個專業(yè)化的投資產(chǎn)品，大眾人群在投資過程中往往會因信息不對稱而處于弱勢地位，易于被開發(fā)商的宣傳言論所控制，甚至直接進入部分不誠信開發(fā)商所設計的圈套中，對自身的投資行為完全失去掌控能力，失敗的機率也相對較高。為使投資者能夠從更全面的角度去判斷商鋪的投資風險，以下針對可導致商鋪投資失敗的重要風險因素做出提示分析：

1、拆散零賣的商鋪操作模式

拆散零賣的商鋪操作模式是指將一個大的商場平面拆散成若干個小面積商鋪單元、進行產(chǎn)權(quán)銷售的操作方式。為了降低投資門檻，目前市場上拆散零賣的項目大多都將單元商鋪的面積區(qū)間設定在5-40平方米的較小區(qū)間內(nèi)，因此一個一萬平方米的商場，就有可能拆分出上千個商鋪單元，如果全部銷售成功的話，則相應會出現(xiàn)上千個業(yè)主。

目前在國內(nèi)，拆散零賣的項目在后期經(jīng)營成功的先例極少，即便是經(jīng)營狀況較好的項目，也基本是限于少數(shù)幾個產(chǎn)業(yè)主題比較明顯的市場類商鋪，如北京大紅門服裝城、天津古文化街等，而集購物、休閑、娛樂等多種功能的綜合性商場項目基本都沒能取得成功。

商鋪拆散零賣后，產(chǎn)權(quán)業(yè)主分散是造成項目經(jīng)營失敗的問題根源。開發(fā)商將商鋪銷售后也就失去了對商鋪的管理控制權(quán)，再也沒有權(quán)力再對項目進行整體的運營管理，并且由于商鋪產(chǎn)權(quán)已經(jīng)銷售，項目未來經(jīng)營狀況的優(yōu)劣已經(jīng)對開發(fā)商沒有利益上的影響，所以實際上開發(fā)商也就失去了對商鋪進行全力管理及繼續(xù)促銷投入的動力；同時，購買商鋪的業(yè)主各自對自己的商鋪都擁有了管理控制權(quán)，這些業(yè)主基本都會考慮自己商鋪的經(jīng)營與回報問題，而很難整體思考項目的經(jīng)營問題，在沒有整體管理、各個商鋪各自為戰(zhàn)、獨立經(jīng)營的情況下，商場很難舉行統(tǒng)一的促銷及公關(guān)活動，整體的檔次、形象等方面也都很難達到一個良好的水平，因此經(jīng)營成功的機會極小。

對商鋪進行產(chǎn)權(quán)銷售后所面臨的管理失控的問題，不僅是拆散零賣的商場式項目可能遇到的問題，步行街、底商商鋪銷售產(chǎn)權(quán)后，在經(jīng)營方面也將面臨這一問題的挑戰(zhàn)，但由于商場式商鋪更需要強調(diào)經(jīng)營的整體性，單個商鋪的價值體現(xiàn)更依賴于整體項目的經(jīng)營狀況，所以此類商鋪在拆散后面臨的風險會更大，因此對于投資者而言，選擇投資此種類型的商鋪風險會相對更高。

2、不具備可操作性的概念定位

在北京商業(yè)地產(chǎn)市場上，目前在售的項目大部分都選擇了十分鮮活的定位，并且其中諸多項目都言稱要“填補北京或區(qū)域市場的某項商業(yè)空白”，或者“引領(lǐng)北京或區(qū)域市場的某項消費潮流”。而事實上商業(yè)項目要做到創(chuàng)新或領(lǐng)先都是一件有相當難度的事情，完全沒有商業(yè)經(jīng)驗積累，或者非商業(yè)專業(yè)的公司，打造領(lǐng)先性的商業(yè)形態(tài)更是極其困難，北京目前較為成功的商業(yè)項目如東方廣場、國貿(mào)商城等，也基本都是由具備相當商業(yè)運作經(jīng)驗的公司發(fā)展運作。

商業(yè)項目的開發(fā)與住宅開發(fā)運作存在著本質(zhì)的區(qū)別，住宅開發(fā)所需的資源基本都是可控的資源，如果開發(fā)商具備相應的實力，則相對容易得到這些的資源，如水景住宅、生態(tài)住宅等都是可以通過相應的規(guī)劃施工來實現(xiàn)；而商業(yè)項目最終的定位實現(xiàn)則依賴于成功招商的支持，需要進行難度更高的資源整合，例如一個定位于綜合功能的購物中心，就需要針對餐飲、娛樂、服裝等店鋪進行招商，而如果這個項目在位置、硬件或其它某一方面不符合這些客戶的需求，則這些客戶就很難選擇到項目開店，這不是開發(fā)商實力所能左右的事情。因此商業(yè)項目在前期需要進行專業(yè)化的策劃工作，以使項目能夠適合市場的需求，符合零售商的選址條件，憑空想象的所謂創(chuàng)意性的定位將很難成功實現(xiàn)。

目前北京諸多在售項目所極力炒作的新鮮定位，實際上大多都是經(jīng)不起推敲的唯美概念，缺乏足夠的市場依據(jù)，如“24小時不夜街”、“歐洲城”等；并且有部分開發(fā)商還煞有介事地將諸多知名商家作為目標客戶羅列在宣傳材料上，以引起投資者的興趣，但事實上這些客戶根本就不可能到項目開店，甚至開發(fā)商根本都沒有與這些客戶接觸過、也不了解這些客戶的開店條件與目標。另外，對于進行商鋪銷售的項目而言，業(yè)主購買產(chǎn)權(quán)后將商鋪出租給哪個商家，開發(fā)商都難以實際控制，所以從這個角度分析，對于一般性銷售產(chǎn)權(quán)的商鋪項目，任何整體性的定位都只具有概念意義，實際極難實現(xiàn)，更多開發(fā)商明知不可實現(xiàn)仍然投巨資炒作，也只是為了促銷商鋪，而對商業(yè)并不了解的投資者在被新鮮概念迷惑后進行投資，大部分也將會被直接套牢。

3、驚險的包租計劃

包租銷售是目前在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場上被諸多項目都采用的一種銷售策略，簡單來說就是投資者購買商鋪產(chǎn)權(quán)后同時與開發(fā)商或其指定的公司簽訂一定年限的委托經(jīng)營協(xié)議，由此公司進行經(jīng)營并定期按投資固定比例返還投資者回報，目前國內(nèi)投資回報的年返還比例基本為投資總額的8-12%。

為了促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，降低投資者的投資風險，早在2001年6月1日，國務院就在頒布的《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。但此政策并未能對包租預售行為起到實質(zhì)性的限制作用，目前大量的商鋪項目都在變相實行包租預售，例如將包租方換成實際由開發(fā)商掌控的另一家管理公司，或者轉(zhuǎn)化概念打擦邊球，將包租行為改稱為“合作經(jīng)營計劃”，將包租返款稱為“經(jīng)營紅利”等，實際上本質(zhì)仍然是對投資者風險極高的包租預售行為。

對于商鋪的包租行為，開發(fā)商在銷售宣傳上常將稱之為“無風險的傻瓜投資計劃”，但實際上對投資者來說是一個驚險的投資計劃。目前為投資者包租的公司多是由開發(fā)商掌控、但在法律上與開發(fā)商公司并無關(guān)系的法人組織，包租公司每年要為投資者返還幾百萬甚至數(shù)千萬的款項，如果經(jīng)營良好，則返款可能會沒有問題，但如果經(jīng)營不佳，則業(yè)主的返款將難以拿到；而且，更令人擔心的是，開發(fā)商為了在短期內(nèi)取得高額的回款，包租的商鋪往往以較高的單價與較高的返款比例進行銷售，從而使得包租公司的經(jīng)營收益難以達到開發(fā)商的承諾回報水平，又大大增加了投資者的風險。

4、理想化的投資分析方式

在北京，投資者進行商鋪投資咨詢的時候，售樓處的銷售人員幾乎都會給他們做一個投資分析：銷售員會參照周邊部分項目的租金水平對你要投資的商鋪進行回報率測算，爾后得出一個極具誘惑力的數(shù)值。例如當初國貿(mào)對面的某項目，主要銷售價格區(qū)間為3-4萬元/平方米，其公司銷售員會按照國貿(mào)商城的租金水平打一個折扣，以70美金/月/平方米的標準作為參照進行計算，這樣就可粗略得出商鋪的投資回報率約在17-23%之間。

一個商業(yè)項目的市場表現(xiàn)是其硬件條件與軟件要素的綜合作用結(jié)果，其中硬件主要是指位置、建筑等硬性條件，而軟件則是指策劃、招商及運營管理等軟性要素。兩個在硬件與軟件方面小有不同的商業(yè)項目，在最終的市場表現(xiàn)結(jié)果上可能會有極大差異，所以我們經(jīng)?？梢钥吹?，在同一個商業(yè)街上兩個相鄰的項目，會出現(xiàn)一個紅火經(jīng)營，另一個卻倒閉停業(yè)的現(xiàn)象。基于以上現(xiàn)實，我們可以知道商業(yè)項目之間難以單向地進行對比參照，不進行深入的綜合分析，僅單純地依據(jù)位置就進行租金參考也帶有相當?shù)拿つ啃浴?/p>

目前在進行投資分析時，北京大部分開發(fā)商都會選取具有較高租金水平的項目作為目標參照，所以得出的結(jié)論就更不具備實際的參考價值。而現(xiàn)在北京涌現(xiàn)出的商鋪投資者，一般都是沒有商業(yè)經(jīng)驗，且大部分都是首次進行商鋪投資的人群，因此極易被銷售員看似有理有據(jù)的投資分析所征服，迅速實施投資行為。但事實上他們并不了解，就是這樣一個看起來具備充分合理性的分析方式，卻處處充滿著不確定的因素，而最終銷售員推導的結(jié)果，也只是一個十分樂觀情況下可能的數(shù)值，并且有可能這個數(shù)值根本也無法實現(xiàn)。仍以國貿(mào)對面的某項目為例，其硬件狀況、運作模式等與國貿(mào)商城具有極大的差別，兩個項目也根本不具備可比性，其公司參照國貿(mào)進行租金測算對投資者就是一個強烈的誤導。目前開業(yè)后該項目商鋪實際租金僅處在25-40美金之間，比當初預計的70美金的水平相去甚遠，投資者的實際回報率也可想而知。

本文來源：泛普軟件責任編輯：CY143 關(guān)鍵字：商鋪

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