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2015一級(jí)建造師《法規(guī)及相關(guān)知識(shí)》:土地管理法
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國(guó)有土地使用權(quán)制度
一、國(guó)有土地使用權(quán)的基本概念
在我國(guó),土地所有權(quán)和土地使用權(quán)是相分離的。我國(guó)《土地管理法》把土地所有權(quán)分為國(guó)有土地所有權(quán)和集體所有土地使用權(quán)。
國(guó)有土地使用權(quán),是用地單位或者個(gè)人依法定方式取得的,對(duì)國(guó)有土地享有的用益物權(quán)。
根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定,用地單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地,由政府登記造冊(cè),核發(fā)證書(shū),確認(rèn)使用權(quán)。依法改變土地權(quán)屬和用途的,應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。此外,根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定,土地使用者對(duì)其合法取得的土地使用權(quán),在滿足法律規(guī)定的條件下,可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押。
[重點(diǎn)解析]
掌握土地所有權(quán)的分類:分為國(guó)有土地所有權(quán)和集體所有土地使用權(quán)。
二、國(guó)有土地使用權(quán)分類
按是否繳納土地出讓金,國(guó)有土地使用權(quán)分為出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。
[重點(diǎn)解析]
國(guó)有土地使用權(quán)的分類需要掌握。
?。ㄒ唬┏鲎屚恋厥褂脵?quán)
出讓土地使用權(quán),是指土地使用者以向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金而原始取得的,并有出讓年限的國(guó)有土地使用權(quán)。
1.出讓土地使用權(quán)的取得方式
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第12條的規(guī)定,土地使用權(quán)出讓,可以采取拍賣(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地,有條件的,必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式;沒(méi)有條件,不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的,可以采取雙方協(xié)議的方式。但是,協(xié)議出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。
[重點(diǎn)解析]
1.掌握土地使用權(quán)的三種出讓方式。
2.理解“協(xié)議出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)”這句話。
因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》,違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同是無(wú)效的合同。
2.出讓土地使用權(quán)的年限
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定,土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:
?。?)居住用地70年;
(2)工業(yè)用地50年;
?。?)教育,科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;
?。?)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;
?。?)綜合或者其他用地50年。
[重點(diǎn)解析]
此處數(shù)據(jù)必須掌握。
3.土地使用權(quán)出讓合同
根據(jù)《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定,土地使用權(quán)出讓,應(yīng)當(dāng)由政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂書(shū)面出讓合同。土地使用者必須按照出讓合同約定,支付土地使用權(quán)出讓金。未按照出讓合同約定支付的,土地管理部門(mén)有權(quán)解除合同,并可以請(qǐng)求違約賠償。
土地使用權(quán)者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后,應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記,領(lǐng)取土地使用證。
土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的約定和城市規(guī)劃的要求使用土地,需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得出讓方和城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意,簽訂變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
[重點(diǎn)解析]
1.土地使用權(quán)出讓金是與土地的用途相對(duì)應(yīng)的,用途改變了,土地使用權(quán)出讓金隨之調(diào)整。
2.改變土地用途,不僅需要出讓方同意,也需要城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。因?yàn)樽兏猛竞蟮耐恋氐氖褂梦幢胤铣鞘幸?guī)劃。
(二)劃撥土地使用權(quán)
劃撥土地使用權(quán),是指土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后原始取得或者無(wú)償原始取得的,并沒(méi)有使用期限的國(guó)有土地使用權(quán)。
根據(jù)《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定,劃撥土地使用權(quán)的范圍限于:
(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;
(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;
(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;
?。?)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
劃撥土地使用權(quán)依照法律規(guī)定也可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押。但是,劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租所得收益或者抵押拍賣(mài)所得價(jià)款,應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定,上繳國(guó)家或者優(yōu)先用于繳納土地使用權(quán)出讓金。
[重點(diǎn)解析]
1.劃撥土地使用權(quán)的范圍要掌握。
2.轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)繳納土地使用權(quán)出讓金。這是因?yàn)閯潛艿耐恋亟鯚o(wú)償取得,包含著國(guó)家的利益。如果對(duì)之轉(zhuǎn)讓而不上繳土地使用權(quán)出讓金,就意味著損害了國(guó)家的利益。
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