二手房交易中的產(chǎn)權(quán)變化

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　　【學(xué)員問題】：二手房交易中的產(chǎn)權(quán)變化。

　　【解答】 二手房交易中的產(chǎn)權(quán)變化由于在各地房改中，房改房大多是以成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)獲得的（分別占領(lǐng)45％左右），以市場(chǎng)價(jià)出售的較少（約10％），因而這些房改房大多是不完全產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)。這類產(chǎn)權(quán)在交易中涉及到多方面的所有者權(quán)益關(guān)系。按照本節(jié)前面一部分講述的各種產(chǎn)權(quán)獲取方式具體地講，主要有如下一些產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化：

　　一、商品房和私房在交易中的產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化我們已經(jīng)介紹了，商品房和私房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系比較明確和簡(jiǎn)單，所有者擁有全部的土地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，能夠在法律允許的范圍內(nèi)，按自己的意愿對(duì)其進(jìn)行交易，在交納正常稅費(fèi)之后，獲取交易的全部收益。與此同時(shí)，也將住房的全部產(chǎn)權(quán)一次性的轉(zhuǎn)移給購(gòu)買者。商品房和私房交易過程中涉及到的產(chǎn)權(quán)問題，主要是可能存在共有產(chǎn)權(quán)糾紛。有的商品房和私房是夫妻雙方的共有財(cái)產(chǎn)，或者是兄弟姊妹的共同財(cái)產(chǎn)，大家共同享有產(chǎn)權(quán)。按法律規(guī)定，這種共有產(chǎn)權(quán)的房屋交易，需要共有人全部出具書面同意證明材料，才能進(jìn)行交易。這種共有產(chǎn)權(quán)的糾紛，主要是來自出售方，但也可能影響到購(gòu)買方，因?yàn)檫@種在出售方無權(quán)出售情況下的房屋買賣合同，在法律上屬于無效合同。

　　二、市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的房改房在交易中的產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化字串1前面已經(jīng)講到，以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的房改房具有完全產(chǎn)權(quán)，這類房產(chǎn)交易的產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化情況同一般的商品房相同。

　　三、以成本價(jià)購(gòu)買的房改房在交易中的產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化成本價(jià)購(gòu)買的房改房，與市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的房改房最大的不同在于，房改房的土地使用權(quán)是無償劃撥得到的，沒有像商品房那樣交納土地使用費(fèi)。因而，房改房的產(chǎn)權(quán)中的土地產(chǎn)權(quán)部分實(shí)際上仍然屬于國(guó)家，購(gòu)房者只占有房屋產(chǎn)權(quán)部分。在購(gòu)房者自己居住時(shí)，出于有利于房改的考慮，國(guó)家并不對(duì)土地使用權(quán)相關(guān)收益（租金）提出要求，對(duì)居民有潛在的優(yōu)惠。這時(shí)的交易是不完全的市場(chǎng)交易。當(dāng)居民出售住房時(shí)，情況就出現(xiàn)了變化，二手房買賣是按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行的，是完全的市場(chǎng)交易，市場(chǎng)價(jià)是包含了土地使用權(quán)的。于是，購(gòu)買公房時(shí)沒有包含土地使用權(quán)費(fèi)用的問題就顯現(xiàn)出來了。土地使用費(fèi)涉及到兩個(gè)重要利益關(guān)系：

　　1.對(duì)起初購(gòu)買公房時(shí)按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情應(yīng)當(dāng)交納的土地使用費(fèi)；

　　2.從購(gòu)房以來直到出售時(shí)這一段時(shí)間內(nèi)由于種種原因引起的土地增值問題；其中，第一個(gè)方面的問題不太大，當(dāng)年的土地使用費(fèi)已經(jīng)在市場(chǎng)價(jià)售房的方式中有測(cè)定。成本價(jià)購(gòu)房的在土地使用費(fèi)上較當(dāng)年差多少，比較容易明確。按這個(gè)差額補(bǔ)交的方法也很簡(jiǎn)單，直接補(bǔ)齊就了事。麻煩在于土地增值問題，涉及到很多與經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系密切的理論問題。 字串7不論只有潛在的價(jià)值的土地、還是作為生產(chǎn)資料的土地，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上都有價(jià)格。土地的價(jià)格，完全取決于土地所有權(quán)、使用權(quán)被壟斷下的土地供求；土地資本的價(jià)格則以勞動(dòng)創(chuàng)造的價(jià)值為基礎(chǔ)，并受到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。

　　以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請(qǐng)及時(shí)溝通、指正。