萬科多項目間資源平衡之道

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　　國內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)一年只能運作一、兩個項目，究其原因，還是項目管理沒有做好。相較于單個項目的管理，多項目管理要復(fù)雜得多，它必須解決在諸多項目中平衡資源、對不同的項目采取不同管理方式的問題。而萬科的“均好”之道為我們提供了一個模板。
　　曾經(jīng)有人對《圣經(jīng).創(chuàng)世篇》做了引喻：“第一個項目管理的從業(yè)者是上帝，他給了自己6天的時間，在此期間創(chuàng)造了世界，然后讓亞當(dāng)進行操作管理，亞當(dāng)很快就完成了第一個毛坯。”雖然和公司的項目經(jīng)理不一樣，但是，上帝對時間——“6天”和資源進行了定義。
　　事實上，今天的企業(yè)對多項目(或項目組合)的綜合管理更加重視。因為每個組織都會同時有N個項目并發(fā)進行，但是組織的資源是有限的，每個項目給公司帶來的收益也是不同的。
　　“讓我們來畫一棵樹，先描出主干以代表利潤，將利潤生成所需要的兩個因素——銷售和成本畫成主干上的兩個枝椏，然后分別在銷售和成本這兩個枝椏上，尋找與它們相關(guān)的價值因素畫為樹葉，不停地尋找相關(guān)因素，直至最基本的價值單位。現(xiàn)在，一棵生機盎然的大樹出現(xiàn)了！畫出了樹的全貌，你就能順著主干找到那一片最關(guān)鍵的葉子，反之沿著樹的神經(jīng)末梢，又可以清晰地找到主干?！边@是美世北京分公司總經(jīng)理王憲亮為記者描繪的價值樹圖形。
　　通過這個價值樹，我們可以輕易地發(fā)現(xiàn)整個企業(yè)的利潤構(gòu)成涵蓋了從主干到樹葉的每一個部位。利用價值樹的理論來研究項目管理，即將項目的管理與企業(yè)整體利潤實現(xiàn)結(jié)合起來，放在整個企業(yè)系統(tǒng)中，才會更有效。

克隆推進產(chǎn)品
　　“很多房地產(chǎn)企業(yè)依靠單個、少數(shù)幾個項目，項目的運作周期較長，盈利直接受銷售期影響，從而業(yè)績浮動明顯。而這一點在萬科并未得到體現(xiàn)，這表明，萬科已經(jīng)完成了從項目型公司到公司的轉(zhuǎn)化?！比f科集團總經(jīng)理郁亮對記者說。
　　恐怕萬科是國內(nèi)最早用移植的手段，把產(chǎn)品復(fù)制到其他城市的房地產(chǎn)企業(yè)了。這個時間的標(biāo)記是在1992年，名稱：“城市花園”，首站為北京。提起為什么要用復(fù)制產(chǎn)品的方法來推進時，郁亮說，“原因很簡單，萬科當(dāng)時沒有那么多的人?！?
　　從1992年將上海的城市花園復(fù)制到京、津、沈開始，萬科有意識地將各種產(chǎn)品類型復(fù)制到它戰(zhàn)略地圖上的多個城市。復(fù)制使項目運作的時間、質(zhì)量、成本得到了有效控制。不過，在復(fù)制的過程中，他們也會依據(jù)不同的地域特點及客戶的需求有所創(chuàng)新。
　　1992年的城市花園特點是：廳大，臥室?。幻可却白哟蜷_都看到綠地。設(shè)計師來自新加坡，在最初做上海城市花園的設(shè)計時，對朝向問題并未注意，設(shè)計成朝北戶型。后來將其復(fù)制到北京、天津以后，依據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蚝吞攸c，萬科在調(diào)整朝向以外，還加厚了墻壁，擴大了房屋面積。如今，帶有萬科“城市花園”標(biāo)記的建筑遍布上海、北京、天津、深圳、桂苑等各大城市。
　　同樣，他們將深圳的四季花城復(fù)制到廣州時注意到，所選地塊附近有兩座山，風(fēng)景宜人，但是在項目規(guī)劃中的紅線以外。于是，萬科把它們租下來，并向前來看房的客戶誠懇地說明。由于世紀(jì)花城在廣州賣得非常好，與此同時，其升級版萬科城已有超過今年計劃預(yù)售套數(shù)3倍的3000名客戶登記。緊接著，萬科城還會有升級版“第一花園”出現(xiàn)。
　　萬科已經(jīng)形成了相對穩(wěn)定的系列：萬科城市花園、四季花城、花園新城。當(dāng)然，與最初的想法不同，今天萬科復(fù)制產(chǎn)品的立足點在于：同一產(chǎn)品系列會有一樣的價值點和訴求。

總體把握資源
　　“萬科的均好性，即從資本結(jié)構(gòu)、公司戰(zhàn)略、治理結(jié)構(gòu)、管理團隊，到產(chǎn)品生產(chǎn)、公司文化、品牌價值，目前仍是最具有競爭性的。”馮倫在《學(xué)習(xí)萬科好榜樣》中這樣寫道。
　　“均好性是萬科近年來一直注意把控的?！辈稍L中，均好性一詞也被郁亮拿來引