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2015房地產(chǎn)估價師知識點整理:房屋拆遷補償

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  房屋拆遷補償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟利益。為保證被拆除房屋所有人的合法權(quán)益,拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋所有人(包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋的管理人)給予補償。應(yīng)該明確的是,補償?shù)膶ο笫潜徊鸪课菟腥?,而不是使用人。所有人既包括公民也包括法人。補償方式房屋拆遷補償有兩種方式,即貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

 ?。ㄒ唬┴泿叛a償是指拆遷人將被拆除房屋的價值,以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償?shù)慕痤~,按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

 ?。ǘ┓课莓a(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán),并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋,和被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換,被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán),調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物,不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換,由拆遷人給予貨幣補償。補償標(biāo)準(zhǔn)《條例》規(guī)定了拆遷貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則是等價有償,采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。區(qū)位是指某一房屋的地理位置,主要包括在城市或區(qū)域中的地位、與其他地方往來的便捷性、與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關(guān)、同業(yè)等)的距離、周圍環(huán)境、景觀等。用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途,所有權(quán)證未標(biāo)明用途的,以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)檔案也未記錄用途的,以實際用途為準(zhǔn)。無論實行貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換,有一個基本原則是必須明確的,即等價的原則。

  所以,從價值量來衡量,產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償是等價的。拆遷安置在拆除租賃房屋的情況下,《條例》規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式。由拆遷人對房屋所有人進(jìn)行補償,由所有人對承租人進(jìn)行安置。拆遷補償前,已經(jīng)解除了租賃協(xié)議或出租人對承租人進(jìn)行了安置,實質(zhì)上相當(dāng)于非租賃房屋的補償、安置,根據(jù)《條例》的規(guī)定,對所有人進(jìn)行補償、安置;出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議時,為了保障承租人的權(quán)益不受損害,《條例》規(guī)定實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換,被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議?!稐l例》將租賃房屋的補償主體確定為房屋所有權(quán)人,但房屋拆遷的同時也會給承租人帶來一定的損失和不便,因此,要兼顧對使用人的安置。拆遷安置房屋的質(zhì)量和安全性能的好壞,直接關(guān)系到被拆除房屋使用人的切身利益?!稐l例》明確了安置用房的質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)的管理部門要按各自的職責(zé),分頭把關(guān),確保安置房符合城市規(guī)劃,符合有關(guān)勘察設(shè)計、建設(shè)施工、建筑材料與構(gòu)配件等的國家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范,并經(jīng)竣工驗收,取得工程質(zhì)量合格證書;屬住宅小區(qū)內(nèi)的商品房,還須通過有關(guān)部門進(jìn)行的綜合驗收。特殊情況的拆遷補償、安置包括產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償、安置,產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法考證產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。《條例》規(guī)定“由拆遷人提出補償方案,報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。”產(chǎn)權(quán)不明確的房屋拆除前,拆遷人還應(yīng)當(dāng)就拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

  拆遷人應(yīng)就被拆遷房屋向公證機關(guān)提交證據(jù)保全申請,并按公證機關(guān)規(guī)定的程序和要求辦理公證,對公正機關(guān)出具的法律文書立案歸檔以備查用。此外,包括抵押房屋的補償、安置。設(shè)有抵押權(quán)的房屋進(jìn)行拆遷時,應(yīng)當(dāng)按以下程序進(jìn)行補償和安置:一是要認(rèn)定抵押的有效性。按照《擔(dān)保法》的規(guī)定,當(dāng)事人以房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記,抵押合同自登記之日起生效。二是應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人,一般是接受抵押的銀行;三是能解除抵押合同的,補償款付給被拆遷人,付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可;四是不能解除抵押關(guān)系的,按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償,不足以清償?shù)盅簷?quán)人的,抵押權(quán)人按照法律規(guī)定,向抵押人進(jìn)行追償。

責(zé)任編輯:淘淘

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發(fā)布:2007-07-11 11:01    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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