眾籌買房成風(fēng) 業(yè)內(nèi)稱不屬“非法集資”但有風(fēng)險

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房企玩“眾籌”似乎已經(jīng)開始上癮，繼“雙11”萬科、綠地等房地產(chǎn)大佬們聯(lián)手互聯(lián)網(wǎng)大鱷們紛紛玩眾籌之后，原以為是一時熱情的促銷卻演變成了一種新的營銷模式，而且愈演愈烈。萬科聯(lián)手平安好房網(wǎng)挑戰(zhàn)史上最大規(guī)模房產(chǎn)眾籌，遠(yuǎn)洋二度攜手京東以“11元籌首付”抽獎式眾籌買房。

眾籌在當(dāng)下的房地產(chǎn)營銷市場上已經(jīng)炙手可熱，而這種借力于互聯(lián)網(wǎng)平臺，以“零錢博大房”的模式引來的不僅是置業(yè)者的蜂擁而至，更引發(fā)了一起行業(yè)內(nèi)的觀點大戰(zhàn)。在互聯(lián)網(wǎng)的熱潮之下，“眾籌買房”是借機造勢還是“跨界合作”的新經(jīng)典？是提振樓市的機遇還是蹭著“非法集資”的擦邊球？

搶眼球“眾籌”樓市流行

2014年已經(jīng)被稱為房地產(chǎn)行業(yè)的“眾籌元年”。從今年的“雙11”開始，網(wǎng)絡(luò)“眾籌買房”活動就甚囂塵上。包括遠(yuǎn)洋、萬科、龍湖、保利、方興等眾多房企都投入到“眾籌”大軍當(dāng)中。當(dāng)時，這種“眾籌”方式一度被認(rèn)為是房企借力“雙11”所進行的短暫性促銷活動。但隨后，房企的“眾籌買房”并未隨著“購物節(jié)”的過去而停止，相反是愈演愈烈，投入的力度也越來越大，涉及的樓盤和房源數(shù)量也不斷地增加。

在房企中，對網(wǎng)絡(luò)眾籌最為鐘情的是遠(yuǎn)洋和萬科兩家大房企。其中遠(yuǎn)洋聯(lián)手京東在今年的“雙11”就推出推出11元參與1.1折購房抽取資格活動。當(dāng)時曾一度引起市場的震動。而在“雙11”過后，11月14日，遠(yuǎn)洋更是將活動升級推出一項名為“11元籌首付”的項目，具體的操作方式是，京東用戶在網(wǎng)上支付11元，將獲得一套房三成首付款的抽取資格，當(dāng)首付款募集滿額后，遠(yuǎn)洋和京東即從所有支持用戶中，抽出一名用戶獲得這筆首付款。這也被行業(yè)人士稱為“抽獎式眾籌”。

而與遠(yuǎn)洋相比，作為行業(yè)龍頭的萬科同樣也是力推“眾籌購房”，但其方式就更為“規(guī)范化”，也更規(guī)模化。從11月17日開始，萬科與平安好房網(wǎng)聯(lián)手推出了房產(chǎn)眾籌項目“平安&北部萬科城”，一次性推出216套房源眾籌，如果此次眾籌成功將創(chuàng)下國內(nèi)單次房產(chǎn)眾籌房源數(shù)量最多的紀(jì)錄。記者了解到，這已經(jīng)是萬科與平安好房網(wǎng)的二度合作進行房產(chǎn)的“網(wǎng)絡(luò)眾籌”。

除了遠(yuǎn)洋和萬科以外，還有綠地的“微信眾籌搶房”、方興地產(chǎn)的“100元眾籌30萬”等等，一時間，“眾籌購房”已經(jīng)不僅是個別的“眼球營銷”，而更像是演變成了一種置業(yè)的潮流。

“眾籌購房”難成市場主流

眼下各大房企熱衷于“眾籌”，甚至在宣傳上更是鋪天蓋地，但在行內(nèi)專業(yè)人士眼里卻只是一種營銷的手段，很難成為市場的主流。

中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜現(xiàn)時代理廣州多個樓盤的銷售，作為在一線打滾多年的專家，在黃韜看來，無論是多大的房企，包括萬科、保利、遠(yuǎn)洋在內(nèi)，目前所推出的“眾籌購房”都是一種營銷的手段，而且是一種“非主流”的手段。

“眾籌更多只是一種吸引人眼光的營銷方式，不會成為市場銷售的主流。”黃韜分析認(rèn)為，現(xiàn)時把“眾籌買房”鬧得最厲害的是遠(yuǎn)洋和萬科，這兩家房企都是行業(yè)的領(lǐng)頭羊?！八麄円膊⒉皇且员娀I的方式大規(guī)模的推房源，只是少量地推出來?！北热邕h(yuǎn)洋目前是在北京、上海、杭州等全國9個城市拿出9套房源，包括北京遠(yuǎn)洋春天著精裝LOFT戶型，秦皇島的海悅公館和大連紅星海100平方米以上的三居室，天津和撫順遠(yuǎn)洋城的兩居室。而萬科的動作稍大一些，最新推同的眾籌是216套房源，但也只是集中在廣州北部萬科城一個項目。

“之所以我認(rèn)為眾籌這種模式不可能成為主流，原因就是范圍會被大大限制?！秉S韜稱，開發(fā)商推出眾籌的只是很少的一部分房源，不會大范圍的眾籌，而且更多是個盤行為?！跋袢f科、遠(yuǎn)洋這樣的房地產(chǎn)開發(fā)商，一個項目一期所推出來的房源數(shù)量動輒就上千甚至幾千套，拿出眾籌的只是少量，更像是吸引人眼球的噱頭?！秉S韜認(rèn)為，這種眾籌的方式在作用上與去年部分樓盤以五折甚至更低折扣推出一套特價房然后競拍的效果是一樣的?！岸际菫榱宋嗟娜岁P(guān)注他們項目?！?o:p>

對于“眾籌”很難成為主流的觀點，黃韜還表示，這與購房這一市場行為的特殊性有關(guān)?！氨娀I是靠網(wǎng)絡(luò)平臺進行的，但買房不可能只通過網(wǎng)絡(luò)，這就限定了眾籌買房只是個案，不可能是主流?！?o:p>

買家確獲部分“實惠”

投入十幾塊，或者是幾千塊就可以有機會拿下一套幾十萬甚至幾百萬的房子。不管是不是噱頭，這對于買房子的人來說，很難說不是“一本萬利”的買賣。這也是為什么當(dāng)下只要有房企以“眾籌”的名義推房源，都是一呼百應(yīng)。而事實上，按照目前幾大開發(fā)商推出的“眾籌”方案來看，對于買家來說，的確看不到會吃虧的地方?！盁o非是一種賭博，多數(shù)人集資成全少數(shù)人買房。”

以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此前的“11元籌首付”的眾籌項目為例，在網(wǎng)上支付11元，買家獲得一套房三成首付款的抽取資格，眾籌完再抽出一名買家獨得這筆首付款。以小博大，而且是十幾塊博幾十萬，這對于很多買家來說都可以作為一種嘗試。而更為關(guān)鍵的是，在開發(fā)商的眾籌當(dāng)中，投入的小數(shù)額錢如果沒有取得首付款，但卻能夠獲得開盤額外的折扣。例如，上述遠(yuǎn)洋的項目，買家一檔支付5000元參與眾籌，就可以獲得遠(yuǎn)洋全國12個城市25個樓盤最大優(yōu)惠力度的折扣房購房資格，尤其在北京地區(qū)，一套房最高可省60萬。

而在萬科與平安好房推出的眾籌合作當(dāng)中，更是將眾籌固定收益化。記者在其網(wǎng)絡(luò)的眾籌平臺上看到，眾籌的門檻最低5萬元，最高不超過13.5萬元，持有期限為10個月。而眾籌者除了享均價4800元/平方米（市場售價是5500元/平方米）的優(yōu)惠購房券外還將獲得年化3%的固定收益。黃韜就認(rèn)為，“這實際上就是變相的降價，從獲利來說，買家還是可以嘗試的?！?o:p>

不屬“非法集資”但有風(fēng)險

“眾籌買房這種方式是國外前幾年就有了，我們也曾經(jīng)想過嘗試，但其中有不小的風(fēng)險，所以就沒著手去做?！睆V州某家知名的房企老板向記者表示，“眾籌”這種手段買家能得實惠，開發(fā)商也能賣房，可謂一家便宜兩家得益，但是卻也很容易觸碰到“非法集資”的紅線。

記者查閱到，所謂非法集資，是未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)，承諾在一定期限內(nèi)給出資人還本付息。還本付息的形式除以貨幣形式為主外，也有實物形式和其他形式向社會不特定的對象籌集資金。

對于眼下，眾多房企大肆進行的“眾籌”行為，廣州威戈律師事務(wù)所陳宇昆律師表示，這是在打法律的擦邊球?！皩τ诒娀I方式來說，開發(fā)商沒有直接獲取眾籌款，而是以抽獎或者其他的方式將這部分錢返還給部分的參與者作為首付或者房款，從法律上說并不是‘非法集資’的行為?！?o:p>

陳宇昆分析認(rèn)為，此前法律上并沒有出現(xiàn)過這種方式的案例?！霸诜缮弦矝]有哪條明文這個行為違法，按照法無明文不為罪的原則這不算是違法。”但同時陳宇昆律師也提醒，這種行為是存在風(fēng)險的?！斑@種眾籌其實就和‘雙色球’彩票形式差不多了，有博彩的性質(zhì)，數(shù)額小還好，如果眾籌數(shù)額大，參與的時候自己需要考慮到承受的能力和相應(yīng)的風(fēng)險?！?o:p>

來源：《南方日報》