房地產行業(yè)的五證二書詳解

　　房地產行業(yè)的五證二書詳解

　　搞房地產這一行的目前是火呀，在這一行呢，就得把五證二書給準備齊咯！

　　購房者在購房時應要求房地產開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）、《商品房銷售（預售）許可證》?！岸笔侵浮蹲≌|量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N售（預售）許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。

　　“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

　　《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。北京市國土房管局對直接填發(fā)的《國有土地使用證》根據國有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市國土房管局劃撥土地使用證專用章》、《北京市國土房管局有償土地使用證專用章》、《北京市國土房管局交納使用費土地使用專用章》、《北京市國土房管局臨時土地使用證專用章》。

　　《建設用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。

　　核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權益。

　　法律后果：按照有關規(guī)定，房地產商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效。

　　《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負責開工審批等項工作。

　　《商品房銷售（預售）許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關是北京市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。

　　《住宅質量保證書》都約定了什么？及保修期限與保修范圍是什么？

　　解答：我國房地產法規(guī)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|量保證書》是房地產開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發(fā)商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。 商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統(tǒng)設備為一個采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定。

　　房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，開發(fā)商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中注明的工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。

　　《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：?

　　1、開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；?

　　2、結構類型；?

　　3、裝修、裝飾注意事項；?

　　4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；?

　　5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；?

　　6、門、窗類型，使用注意事項；?

　　7、配電負荷；?

　　8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

　　9、其他需說明的問題。?住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用說明書》中。

　　根據《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，任何單位和個人進行建設（除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅和鄉(xiāng)〈鎮(zhèn)〉村公共設施及公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地的）須依法使用國有土地。

　　建設用地一般可以通過劃撥和有償使用兩種方式取得。除國家機關和軍事、城市基礎設施、公益事業(yè)、國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地，可經縣以上人民政府依法批準以劃撥方式取得的外，建設單位都應以出讓等有償方式取得建設用地，并按照規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等有償使用費和其他費用后，方可取得建設用地。

　　在我市城市規(guī)劃區(qū)、縣城所在地按有償使用方式用地的，按以下程序辦理：⑴由國土資源部門、規(guī)劃部門共同研究確定擬投放市場的地塊，由規(guī)劃部門確定該地塊的土地用途、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑面積等規(guī)劃參數，并將參數提供給國土資源部門；⑵國土資源部門根據規(guī)劃部門確定的參數測算地價、擬定供地方案，報有批準權的人民政府批準后由國土資源部門組織實施，并與用地方簽訂有償使用合同； ⑶計劃部門憑國有土地有償使用合同辦理投資計劃；⑷規(guī)劃部門憑前款資料辦理規(guī)劃定點手續(xù)，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，國土資源部門核發(fā)《建設用地批準書》。

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