2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》講義40

　　1.2 房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

　　1.2.1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn)

　　1.2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本類(lèi)型

　　1.2.1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn)

　　投資形式 經(jīng)營(yíng)方式 投資 成本

　　開(kāi)發(fā)投資 出售 開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入 開(kāi)發(fā)成本

　　出租 開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入 開(kāi)發(fā)成本＋出租成本

　　經(jīng)營(yíng) 開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入 開(kāi)發(fā)成本＋經(jīng)營(yíng)成本

　　置業(yè)投資 出租 購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)的資金投入 購(gòu)買(mǎi)成本＋出租成本

　　經(jīng)營(yíng) 購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)的資金投入 購(gòu)買(mǎi)成本＋經(jīng)營(yíng)成本

　　1.2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本類(lèi)型

　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資

　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

　　經(jīng)營(yíng)成本

　　分期收款的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)成本按當(dāng)期銷(xiāo)售或出租收入占全部銷(xiāo)售收入和出租收入的比率計(jì)入本期經(jīng)營(yíng)成本

　　包括

　　土地轉(zhuǎn)讓成本

　　商品房銷(xiāo)售成本

　　配套設(shè)施銷(xiāo)售成本

　　房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本

　　期間費(fèi)用

　　包括

　　管理費(fèi)用

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　項(xiàng)目用于銷(xiāo)售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中

　　項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　項(xiàng)目置業(yè)投資的，期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　1.3 經(jīng)營(yíng)收入

　　經(jīng)營(yíng)收入=銷(xiāo)售收入+了租收入+自營(yíng)收入

　　銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售房屋面積×房屋銷(xiāo)售單價(jià)

　　出租收入=出租房屋面積×房屋銷(xiāo)售單價(jià)

　　自營(yíng)收入=營(yíng)業(yè)額－營(yíng)業(yè)成本－自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)

　　1.4 利潤(rùn)

　　企業(yè)利潤(rùn)分為四個(gè)層次

　　經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

　　利潤(rùn)總額（實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)）

　　稅后利潤(rùn)

　　可分配利潤(rùn)

　　經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入－經(jīng)營(yíng)成本－期間費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金及附加－土地增值稅、

　　經(jīng)營(yíng)收入＝銷(xiāo)售收入＋出租收入＋自營(yíng)收入

　　銷(xiāo)售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷(xiāo)售收入＋配套設(shè)施銷(xiāo)售收入

　　出租收入＝房屋出租租金收入＋土地出租租金收入

　　期間費(fèi)用＝管理費(fèi)用＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　利潤(rùn)總額＝經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＋營(yíng)業(yè)外支凈額

　　稅后利潤(rùn)＝利潤(rùn)總額－所得稅

　　可供分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)－（法定盈余公積金＋法定公益金＋未分配利潤(rùn)）

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