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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》講義40
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1.2 房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本
1.2.1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn)
1.2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本類(lèi)型
1.2.1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn)
投資形式 經(jīng)營(yíng)方式 投資 成本
開(kāi)發(fā)投資 出售 開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入 開(kāi)發(fā)成本
出租 開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入 開(kāi)發(fā)成本+出租成本
經(jīng)營(yíng) 開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入 開(kāi)發(fā)成本+經(jīng)營(yíng)成本
置業(yè)投資 出租 購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)的資金投入 購(gòu)買(mǎi)成本+出租成本
經(jīng)營(yíng) 購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)的資金投入 購(gòu)買(mǎi)成本+經(jīng)營(yíng)成本
1.2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本類(lèi)型
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本
經(jīng)營(yíng)成本
分期收款的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,經(jīng)營(yíng)成本按當(dāng)期銷(xiāo)售或出租收入占全部銷(xiāo)售收入和出租收入的比率計(jì)入本期經(jīng)營(yíng)成本
包括
土地轉(zhuǎn)讓成本
商品房銷(xiāo)售成本
配套設(shè)施銷(xiāo)售成本
房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本
期間費(fèi)用
包括
管理費(fèi)用
財(cái)務(wù)費(fèi)用
經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
項(xiàng)目用于銷(xiāo)售時(shí),期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中
項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí),開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資,經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
項(xiàng)目置業(yè)投資的,期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
1.3 經(jīng)營(yíng)收入
經(jīng)營(yíng)收入=銷(xiāo)售收入+了租收入+自營(yíng)收入
銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售房屋面積×房屋銷(xiāo)售單價(jià)
出租收入=出租房屋面積×房屋銷(xiāo)售單價(jià)
自營(yíng)收入=營(yíng)業(yè)額-營(yíng)業(yè)成本-自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)
1.4 利潤(rùn)
企業(yè)利潤(rùn)分為四個(gè)層次
經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)
利潤(rùn)總額(實(shí)現(xiàn)利潤(rùn))
稅后利潤(rùn)
可分配利潤(rùn)
經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地增值稅、
經(jīng)營(yíng)收入=銷(xiāo)售收入+出租收入+自營(yíng)收入
銷(xiāo)售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷(xiāo)售收入+配套設(shè)施銷(xiāo)售收入
出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入
期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用
利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外支凈額
稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅
可供分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)-(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤(rùn))
泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)整理
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