2015年房地產(chǎn)估價師考試《開發(fā)經(jīng)營與管理》講義40

　　1.2 房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

　　1.2.1 房地產(chǎn)投資項目中投資與成本的特點

　　1.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本類型

　　1.2.1 房地產(chǎn)投資項目中投資與成本的特點

　　投資形式 經(jīng)營方式 投資 成本

　　開發(fā)投資 出售 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本

　　出租 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本＋出租成本

　　經(jīng)營 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本＋經(jīng)營成本

　　置業(yè)投資 出租 購買房地產(chǎn)時的資金投入 購買成本＋出租成本

　　經(jīng)營 購買房地產(chǎn)時的資金投入 購買成本＋經(jīng)營成本

　　1.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本類型

　　開發(fā)項目總投資

　　開發(fā)產(chǎn)品成本

　　經(jīng)營成本

　　分期收款的開發(fā)項目，經(jīng)營成本按當期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率計入本期經(jīng)營成本

　　包括

　　土地轉(zhuǎn)讓成本

　　商品房銷售成本

　　配套設(shè)施銷售成本

　　房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本

　　期間費用

　　包括

　　管理費用

　　財務(wù)費用

　　經(jīng)營費用

　　項目用于銷售時，期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資中

　　項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計入運營費用

　　項目置業(yè)投資的，期間費用計入運營費用

　　1.3 經(jīng)營收入

　　經(jīng)營收入=銷售收入+了租收入+自營收入

　　銷售收入=銷售房屋面積×房屋銷售單價

　　出租收入=出租房屋面積×房屋銷售單價

　　自營收入=營業(yè)額－營業(yè)成本－自營中的商業(yè)經(jīng)營風險回報

　　1.4 利潤

　　企業(yè)利潤分為四個層次

　　經(jīng)營利潤

　　利潤總額（實現(xiàn)利潤）

　　稅后利潤

　　可分配利潤

　　經(jīng)營利潤=銷售收入－經(jīng)營成本－期間費用－經(jīng)營稅金及附加－土地增值稅、

　　經(jīng)營收入＝銷售收入＋出租收入＋自營收入

　　銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設(shè)施銷售收入

　　出租收入＝房屋出租租金收入＋土地出租租金收入

　　期間費用＝管理費用＋銷售費用＋財務(wù)費用

　　利潤總額＝經(jīng)營利潤＋營業(yè)外支凈額

　　稅后利潤＝利潤總額－所得稅

　　可供分配利潤=稅后利潤－（法定盈余公積金＋法定公益金＋未分配利潤）

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