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2015年房地產估價師考試《開發(fā)經營與管理》講義40
1.2 房地產投資分析中的投資與成本
1.2.1 房地產投資項目中投資與成本的特點
1.2.2 房地產開發(fā)項目投資與成本類型
1.2.1 房地產投資項目中投資與成本的特點
投資形式 經營方式 投資 成本
開發(fā)投資 出售 開發(fā)建設過程中的資金投入 開發(fā)成本
出租 開發(fā)建設過程中的資金投入 開發(fā)成本＋出租成本
經營 開發(fā)建設過程中的資金投入 開發(fā)成本＋經營成本
置業(yè)投資 出租 購買房地產時的資金投入 購買成本＋出租成本
經營 購買房地產時的資金投入 購買成本＋經營成本
1.2.2 房地產開發(fā)項目投資與成本類型
開發(fā)項目總投資
開發(fā)產品成本
經營成本
分期收款的開發(fā)項目，經營成本按當期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率計入本期經營成本
包括
土地轉讓成本
商品房銷售成本
配套設施銷售成本
房地產出租經營成本
期間費用
包括
管理費用
財務費用
經營費用
項目用于銷售時，期間費用計入開發(fā)建設投資中
項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設投資，經營期的期間費用計入運營費用
項目置業(yè)投資的，期間費用計入運營費用
1.3 經營收入
經營收入=銷售收入+了租收入+自營收入
銷售收入=銷售房屋面積×房屋銷售單價
出租收入=出租房屋面積×房屋銷售單價
自營收入=營業(yè)額－營業(yè)成本－自營中的商業(yè)經營風險回報
1.4 利潤
企業(yè)利潤分為四個層次
經營利潤
利潤總額（實現利潤）
稅后利潤
可分配利潤
經營利潤=銷售收入－經營成本－期間費用－經營稅金及附加－土地增值稅、
經營收入＝銷售收入＋出租收入＋自營收入
銷售收入＝土地轉讓收入＋商品房銷售收入＋配套設施銷售收入
出租收入＝房屋出租租金收入＋土地出租租金收入
期間費用＝管理費用＋銷售費用＋財務費用
利潤總額＝經營利潤＋營業(yè)外支凈額
稅后利潤＝利潤總額－所得稅
可供分配利潤=稅后利潤－（法定盈余公積金＋法定公益金＋未分配利潤）
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