2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第九章知識(shí)點(diǎn)（8）

　　21. 信托基金的分類

　　按投資業(yè)務(wù)不同分類

　　權(quán)益型－以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)管理和開(kāi)發(fā)為主，主要收入是出租收入

　　抵押型－為開(kāi)發(fā)商和抵押貸款者提供抵押貸款服務(wù)，主要收入來(lái)源是抵押貸款利息收入

　　混合型－同時(shí)經(jīng)營(yíng)上述兩種業(yè)務(wù)

　　按信托性質(zhì)分類

　　傘型合伙－不直接擁有房地產(chǎn)，通過(guò)一個(gè)經(jīng)營(yíng)合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)

　　多重合伙－直接擁有房地產(chǎn)的同時(shí)，還通過(guò)經(jīng)營(yíng)合伙制方式擁有部分房地產(chǎn)

　　信托基金的組織形式

　　契約型－依據(jù)信托契約

　　公司型－依據(jù)公司章程運(yùn)作

　　22. 信托基金的風(fēng)險(xiǎn)（三類風(fēng)險(xiǎn)）

　　概念　原因　經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)　由于依托獲利能力大小不同導(dǎo)致貸款的收益差別　經(jīng)理人的投資管理能力
外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資項(xiàng)目的盈利能力　市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)　由于信托證券價(jià)格在交易場(chǎng)所的變化而給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)　　　利率風(fēng)險(xiǎn)　利率上升，會(huì)引起債權(quán)組合價(jià)值相對(duì)下降，特別是抵押債權(quán)型信托損失較大　美國(guó)信托多采用浮動(dòng)利率，短期貸款利率風(fēng)險(xiǎn)小　

　　23. 融資組織形式

　　既有項(xiàng)目法人融資形式

　　由既有法人組織融資活動(dòng)并承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)

　　擬建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成增量資產(chǎn)

　　從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況考察融資后的償債能力

　　新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式

　　由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集資本金和債務(wù)資金

　　新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)

　　從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)考察償債能力

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