2015年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》模擬題（三）

　　24、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2008年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79．6、74．7、76．7、85．0、89．2、92．5、98．1（均以2008年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2008年6月1日的價格為2000元／㎡，對其作交易日期調(diào)整到2008年10月1日的價格為（　）元／㎡
　　A．1376
　　B．2308
　　C．2558
　　D．1055
　　【正確答案】C
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】2008年10月1目的價格＝2000×98．1/76．7＝2558 ，參見教材P194.
　　25、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（　）為導向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。
　　A．預期成本
　　B．現(xiàn)在收益
　　C．預期收益
　　D．過去收益
　　【正確答案】C
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期收益為導向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。參見教材P213.
　　26、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20％，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5％，風險報酬率為安全利率的60％，則該商場在2015年10月的價值最接近于（　）萬元。
　　A．518
　　B．549
　　C．557
　　D．816
　　【正確答案】A
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】該商場在2015年10月的價值最接近于：
　　參見教材P219.
　　27、某宗房地產(chǎn)凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率為12％，土地資本化率為8％，在該宗房地產(chǎn)的土地價值為（　）萬元。
　　A．325
　　B．450
　　C．460
　　D．500
　　【正確答案】A
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】建筑物的凈收益＝200×12％＝24（萬元）；土地的凈收益＝50－24＝26（萬元）；土地的價值＝26／8％＝325（萬元）。參見教材P265～266.
　　28、王某取得一宗面積為5000平方米的住宅用地的土地使用權，樓面地價為3000元／㎡，容積率為3，受讓人需按照受讓價格的3％繳納契稅，則王某的土地取得成本為（　）萬元。
　　A．1483．2
　　B．1545
　　C．3750
　　D．4635
　　【正確答案】D
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】土地取得成本為：3000×3×5000×（1＋3％）＝4635（萬元）。參見教材P275.
　　29、某住宅小區(qū)因風吹日啥導致建筑物腐朽、生銹、風化、基礎沉陷，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶損屬于（　）。
　　A．物質(zhì)折舊
　　B．功能折舊
　　C．經(jīng)濟折舊
　　D．會計折舊
　　【正確答案】A
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】物質(zhì)折舊也稱為物質(zhì)損耗、有形損耗。是指因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。參見教材P296.
　　30、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價值適用（　）評估。
　　A．市場法
　　B．比較法
　　C．成本法
　　D．推測法
　　【正確答案】B
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價值適用比較法評估；適宜出租和營業(yè)的，其價值適用收益法評估。參見教材P326.
　　31、某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增減量法預測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為（　）元／㎡.
　　A．849
　　B．865
　　C．882
　　D．915
　　【正確答案】C
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】d＝（3 1＋32＋37＋34）／4＝33．5.預測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為：V6＝P0＋d×i＝681＋33．5×6＝882（元）參見教材P349.
　　32、一個估價項目中的估價時點本質(zhì)上是由（　）決定的
　　A．估價委托合同簽訂時間
　　B．估價目的
　　C．實地查勘估價對象的時間
　　D．委托人意愿
　　【正確答案】B
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】估價時點不是隨意確定的，它取決于估價目的。參見教材P31.
　　33、（　）是由委托人的估計需要決定的，理應由委托人提出。
　　A．估價對象
　　B．價值類型
　　C．估價時點
　　D．估價目的
　　【正確答案】D
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】估價目的是由委托人的估計需要決定的，理應由委托人提出。參見教材P400.
　　34、地產(chǎn)估價報告通常由（　）組成。
　　①封面；②目錄；③致估價委托人函；④注冊房地產(chǎn)估價師聲明；⑤估價假設和限制條件；⑥估價結(jié)果報告；⑦估價技術報告；⑧附件⑨估價委托合同⑩估價師現(xiàn)場調(diào)查記錄
　　A．①②③④⑤⑥⑦⑧
　　B．①②③④⑤⑥⑦⑨
　　C．①②④⑥⑦⑤⑧⑨
　　D．①②③④⑤⑥⑦⑩
　　【正確答案】A
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】一份完整的房地產(chǎn)估價報告，通常由以下8大部分組成：①封面；②目錄；③致估價委托人函；④注冊房地產(chǎn)估價師聲明；⑤估價假設和限制條件；⑥估價結(jié)果報告；⑦估價技術報告；⑧附件。參見教材P412.
　　35、估價檔案保存期限自估價報告出具之日起計算，不得少于（　）年。
　　A．8
　　B．10
　　C．15
　　D．20
　　【正確答案】B
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】估價檔案保存期限自估價報告出具之日起計算，應不少于10年。參見教材P419.