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二手房買家如何維護自己的權(quán)益

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        隨著樓市交易量的上升,二手房市場的各類買賣糾紛也多了起來。由于二手房買賣在交易前后相比新房買賣有著許多更為復(fù)雜的實際情況,在著手操作的時候,一定要做好充分的功課和準(zhǔn)備,避免今后出現(xiàn)各式各樣的“維權(quán)難”。

  產(chǎn)權(quán)手續(xù)須核實

  首先,賣方必須是房屋的所有人,這需要通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實。而房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證。沒有房產(chǎn)證的房屋交易對買家來說有著得不到房屋的巨大風(fēng)險,是千萬要避免的。

  產(chǎn)權(quán)是否清晰是另一大問題。有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此購房者應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

  再進一步,就要核實房屋狀況,從房屋的建筑狀況、小區(qū)狀況、權(quán)利情況等方面入手,核實越清晰越有利于控制好交易的實際成本和風(fēng)險。比如,土地的使用性質(zhì)如何、使用年限多少;是否會因市政規(guī)劃而拆遷;附近是否有新的規(guī)劃影響該房屋的價值,如工廠、高層建筑等。另外,所購買的二手房是不是福利房屋、單位房屋也需要認(rèn)清,對這類在交易、轉(zhuǎn)讓等方面有相關(guān)限制和規(guī)定的房屋,要注意避免買賣合同與國家法律相沖突,造成侵權(quán)、合同無效等不必要的麻煩。

  交易程序要明確

  二手房的交易一般可分為看房、簽約、按合同約定明確時間交付首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。在這幾個步驟之中,首先需要注意的就是要保留好交易的證據(jù),同時過戶時一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以進行過戶,以避免日后的糾紛。

  在交房時還要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。相類似的,房屋的一些隱性的缺陷,如過去曾發(fā)生過案件、私自改造留下的隱患、與他人在產(chǎn)權(quán)上的糾紛等等,也需要購房者通過鄰居、業(yè)委會有所了解。

  合同總是最關(guān)鍵

  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚,如:合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

  其中,明確嚴(yán)格的違約責(zé)任是非常要緊的,特別是意向金的交付、上家戶口的遷出、過戶期限的明確等等,一旦沒有清晰明確的合同約定,就可能導(dǎo)致二手房買家遭遇沒法及時拿到房屋、沒法遷入戶口、沒法得到合理的違約補償?shù)嚷闊?

  另外,在簽訂合同也要注意合法合規(guī)的問題,對于雙方或三方(包括中介)共同為了少繳稅費簽訂的“陰陽合同”等違規(guī)做法,都會給自己帶來不必要的麻煩,甚至傷及自身的利益。

 

發(fā)布:2007-07-06 10:33    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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