杭州二手房上半年市場漂泊不定，最后卻柳暗花明

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    與2011年上半年杭州二手房市場7000余套的成交量相比，今年杭城二手房成交量明顯好于去年，考慮到統(tǒng)計(jì)范圍自2011年開始從主城五區(qū)擴(kuò)大至主城八區(qū)，今年的二手房成交量實(shí)則仍低于2007年至2010年的各年平均水平。

    這半年的行情起伏很大。年初受元旦、春節(jié)假期影響，二手房成交量受影響大幅萎縮； 1月份杭州二手房成交量大幅下挫，成交僅400余套。隨著新房市場供應(yīng)量的增加和成交的火爆，刺激了6月成交量的大幅上漲，部分區(qū)域房價(jià)開始止跌，這在一定程度上也換回購房者與業(yè)主對(duì)未來市場的信心，加上降息、利率優(yōu)惠等信貸政策惠及到更多置業(yè)者，帶動(dòng)更多需求積極入市，整個(gè)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的局面。尤其是個(gè)別熱點(diǎn)交易區(qū)域房價(jià)及學(xué)區(qū)房價(jià)的小幅回漲，以及購房者對(duì)未來樓市充滿的不確定性，進(jìn)一步加速了釋放的進(jìn)程。

    價(jià)格同比下跌11% 學(xué)區(qū)房獨(dú)漲

    上半年杭州二手房交易均價(jià)基本呈現(xiàn)下行局面。2月份交易均價(jià)跌至18150元/平方米，創(chuàng)近2年來的低位。在隨后的市場小幅回暖的帶動(dòng)下，成交價(jià)小幅波動(dòng)，成交均價(jià)依然在18500萬元/平方米左右波動(dòng)。

    不少房東因去年一年的低迷行情，在年初時(shí)都將自己手中的房源價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年年初很多二手房每平方米的降價(jià)幅度相比去年上半年達(dá)到了2000-3000元。不少購房者認(rèn)為降價(jià)后的房價(jià)已經(jīng)達(dá)到自己的心理預(yù)期和承受能力，紛紛出手購房。面對(duì)逐漸回暖的行情，一些房東又開始調(diào)整掛牌價(jià)格，在買賣雙方談判過程中又出現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象。從目前的行情來看，買方和賣方之間的心理價(jià)格落差還是很大的，一般有價(jià)格較實(shí)惠的房源掛出來，還是能吸引到很多看房客戶。

    但是，受杭州擇校新政的影響，部分擁有較好學(xué)區(qū)的房源出現(xiàn)了一房難求的局面，市場價(jià)格水漲船高，行情節(jié)節(jié)看漲。

    從各城區(qū)來看，江干區(qū)、濱江區(qū)、拱墅區(qū)的二手房均價(jià)下跌幅度較其他區(qū)域較大，這主要是因?yàn)檫@一城區(qū)內(nèi)像申花、橋西、濱江、下沙區(qū)域降價(jià)銷售的一手房數(shù)量較多，降幅較大，拉低了二手房的市場預(yù)期。

    剛需為主 后期改善性需求釋放

    杭州二手房市場上90平方米以下的小戶型房源仍是市場的主力軍，交易比重占總交易量的73.83%，與去年同期相比基本相近。這主要是由于近兩年購房群體中以首次剛性需求客戶為主，而這部分消費(fèi)者主要以購買二居室為主。從交易數(shù)據(jù)看，一、二居室的交易量占了總量的69%，相比去年比重小幅下跌3個(gè)百分點(diǎn)。

    從戶型角度來看，購房者對(duì)一室、二室的中小戶型關(guān)注程度依然是有增無減，是二手房市場成交的絕對(duì)主力戶型。交易比重分別占到了總成交量的34%和40%，同比分別增加了2%和7%；此外，三室房源的成交量較去年同期有明顯的下降，占總成交量的15%，下降了10個(gè)百分點(diǎn)。

    90平方米以下房源的走俏，與市場購房主體有關(guān)。從目前購房群體的角度來看，二手房市場上"80后"人群逐漸成為購房主體，但鑒于此部分人處于創(chuàng)業(yè)的初級(jí)階段，自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)薄弱，所以選擇中小戶型作為他們置業(yè)的首選，特別是兩居室戶型由于供應(yīng)量大并且在戶型功能方面比較均衡，成為市場絕對(duì)的主角。

    但同時(shí)，5、6月份的三居室戶型，90-140平方米的戶型占比小幅上升，這與一部分改善型購房者進(jìn)行置業(yè)升級(jí)有關(guān)。由于年輕人首次置業(yè)時(shí)資金實(shí)力有限，所以首套房位置一般在近遠(yuǎn)郊區(qū)域或市中心較小的戶型。由于較好的教育、醫(yī)療等生活資源大都集中在城市中心的核心區(qū)域，城市周邊的配套水平遠(yuǎn)比不上城市核心區(qū)。所以，隨著這部分人群經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，家庭人口數(shù)據(jù)的增加，為了照顧老人或孩子上學(xué)，也為了離工作的區(qū)域更近，使得這部分人群急需在城市核心區(qū)進(jìn)行置業(yè)升級(jí)。除此之外，雖然目前二套房貸利率保持在基準(zhǔn)的1.1倍，但介于房價(jià)較高峰期下滑幅度較大，目前也不失為一個(gè)換房的好時(shí)機(jī)，同時(shí)，公積金部分對(duì)于二套房的1.1倍政策，與現(xiàn)行的商業(yè)貸款利率相比，相當(dāng)于商業(yè)貸款的7.7折，因此對(duì)于具備剛性需求的改善購房者，通過公積金或組合貸款，仍能保持較小的貸款負(fù)擔(dān)。