未來濟(jì)南二手房成交量持續(xù)上揚(yáng)

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　　濟(jì)南二手房市場逐步回暖

　　濟(jì)南二手房市場受調(diào)控政策的影響，投資投機(jī)性需求被抑制，剛性需求逐步浮出水面，成為濟(jì)南樓市的主力軍。住建部多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持樓市調(diào)控政策不動搖，買賣雙方的心理預(yù)期逐漸發(fā)生變化，導(dǎo)致房價(jià)一直處于低位狀態(tài)。年后寬松的信貸政策(降準(zhǔn)，降息)刺激剛需購房者加快入市的步伐，二手房市場的成交量也是呈現(xiàn)逐步回升的態(tài)勢。

　　總體來看，2012年上半年濟(jì)南二手房市場是在博弈中繼續(xù)前進(jìn)，二手房成交量與價(jià)格均呈逐步上漲的態(tài)勢，6月份的價(jià)格與成交量更是創(chuàng)下了上半年的最高值?？v觀上半年，“回暖”、“剛需”成為今年上半年濟(jì)南二手房市場的關(guān)鍵詞。下半年，隨著信貸等利好消息的出現(xiàn)，剛性需求購房者將持續(xù)釋放。

　　2012年1月，由于受限購政策的持續(xù)進(jìn)行以及春節(jié)假期的影響，濟(jì)南二手房市場步入寒冬狀態(tài)，1月份僅成交402套，創(chuàng)下了自限購政策實(shí)施以來的最低谷。2月份受存款準(zhǔn)備金率下調(diào)的影響，成交量上揚(yáng)，二手房成交環(huán)比增長了八成之多。3、4月份是樓市傳統(tǒng)的銷售旺季，今年也不例外，受銀行信貸利好的影響，二手房成交量持續(xù)穩(wěn)步攀升。5月份，存準(zhǔn)的再次下調(diào)，學(xué)區(qū)房的成交帶動周邊二手房的成交，造成成交量再度攀升。進(jìn)入6月份，央行降息，購房者的購房壓力減輕，在一定程度上調(diào)動了購房者的熱情，剛需購房者持續(xù)入市，二手房成交1722套，創(chuàng)下了今年上半年的最高值。

　　6月二手房掛牌均價(jià)達(dá)8524元/平，創(chuàng)今年上半年最高值

　　2012年上半年濟(jì)南二手房掛牌均價(jià)總體呈穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。1月份二手房掛牌均價(jià)創(chuàng)下了限購以來的最低值，均價(jià)降至7937元/平方米，之后的5個(gè)月份的二手房掛牌均呈逐步上漲的態(tài)勢。6月份的二手房掛牌均價(jià)創(chuàng)下了今年上半年的最高值，掛牌均價(jià)為8524元/平方米，半年的時(shí)間二手房掛牌均價(jià)漲了587元/平方米，價(jià)格相對平穩(wěn)。

　　濟(jì)南二手房掛牌均價(jià)雖然呈穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，但是較去年同期相比，均呈現(xiàn)了明顯的下降，由此可見，目前濟(jì)南二手房的價(jià)格仍處于低位的狀態(tài)。濟(jì)南二手房市場整體表現(xiàn)活躍，降息以及首套房貸利率等利好消息，刺激了購房者加快了入市的步伐。房價(jià)的回升，市場的轉(zhuǎn)暖，房主開始加推自己的房屋，掛牌量也是呈現(xiàn)了明顯上漲的態(tài)勢。2012年6月份掛牌總量為67718套，環(huán)比5月份增加了5983套，漲幅為9.69%。同比去年6月份，減少了6169套，同比下跌8.35%。從6月份掛牌數(shù)據(jù)來看，掛牌量再次創(chuàng)下了龍年以來的新高。

　　信貸等各種利好，將力促二手房成交量逐步回升

　　2012年6月，濟(jì)南六大主城區(qū)的掛牌套數(shù)均呈現(xiàn)了上漲的態(tài)勢。其中，市中區(qū)漲幅最大，環(huán)比上漲14.49%，掛牌15248套；天橋區(qū)次之，環(huán)比上漲了13.16%，掛牌套數(shù)為11136套；再次是槐蔭區(qū)，環(huán)比上漲10.03%，掛牌套數(shù)為7330套；歷下區(qū)環(huán)比上漲8.86%，掛牌套數(shù)為14041套；高新區(qū)和歷城區(qū)的漲幅相對較小，均在6%之內(nèi)，掛牌套數(shù)分別為5944套和13618套。

　　依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)“量在價(jià)先”的邏輯，當(dāng)前我市二手房市場由低價(jià)策略帶動交易量變化，形成量升價(jià)穩(wěn)趨勢，屬于較理想狀態(tài)，但交易量大幅度回升后，也會引發(fā)價(jià)格回調(diào)，濟(jì)南二手房市場“淡季不淡”，再次呈現(xiàn)了“量價(jià)齊漲”的局面。本月，央行降息，個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)，均在一定程度上減輕了購房者的負(fù)擔(dān)，刺激剛需購房者進(jìn)一步入市，近而帶動二手房成交的逐步回升。本月，二手房掛牌均價(jià)、掛牌量以及成交量上看，均呈現(xiàn)了上漲，并且均創(chuàng)下了今年上半年的最高峰值。

　　信貸方面，7月5日晚間，央行宣布，自2012年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是年內(nèi)的第二次降息，距離上一次僅僅過了不到一個(gè)月。此次降息將再度降低購房者的資金使用成本，將會刺激剛需購房者積極入市，有利于樓市的逐步回暖。央行降息進(jìn)一步降低了剛性需求的購房門檻，減輕了購房者的購房壓力，將會促進(jìn)二手房成交量的逐步回升。