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一,說明該區(qū)域或城市,主流消費是自住性、改善性普通消費。
房價推手離不開消費,刺激房價快速上漲的則是投資投機消費。為什么上海北京深圳廣州青島等城市的房價上漲非常快,與進入者進行投資投機消費有關。相反,當一個城市缺乏投資投機消費的時候,其房價無法實現(xiàn)快速上漲,實際漲幅決定于消費者的消費量。而消費量促進房價正常上漲的最核心反映就是多層消費。如果一個城市的多層為多數(shù)窮人所消費,則證明該城市的房地產尚處發(fā)展階段,后期一定會呈坡狀上漲,買房升值絕對有保證。舉一例如大膠州灣的毗鄰青島的膠南膠州,房價不到青島的五分之一,你說能升值嗎?
二,間接亦證明該城市土地中的優(yōu)質資源在早期已經出盡,因此后期缺乏中心集中供應,房價快速上漲的有效通道被遏制。三,多層弱于其他,還說明了該區(qū)域消費習慣趨向老城集居,在這種態(tài)勢下,只要政府保持合理的土地供應規(guī)模,城市化節(jié)奏,則消費往往會堅守由內而外原則,這個時候,地段決定價格表現(xiàn)得更為明顯,房價由地段決定基本可以斷定區(qū)域買房非常實在,不存在泡沫問題。
四,多層均價低于非多層說明該城市的土地供應結構是科學的,因此房價不會由地價帶動快速上漲。
我們可以看看北京,其五環(huán)內幾無多層住宅用地,如果有,那也主要是一些拆遷小塊宗地或者遺留問題。沒有多層只有小高層或高層,讓多層成為低密度住宅,可以賣個好價錢,這是房價快速上漲的反應。相反,如果城市的中心地段出讓量不是太充足,開發(fā)商會向外延尋找可供開發(fā)用地,城市外延土地往往容積率偏低,樓面成本也比較低,建設多層的成本亦低,自然成為開發(fā)主流,并且均價較低,而伴隨城市發(fā)展,未來能否維持長期態(tài)勢,肯定不能,因為土地是稀缺資源,因此現(xiàn)在占有這些城市的多層,未來即可決勝千里。- 12015年房地產估價師考試知識點:施工許可證的范圍要求
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