房地產(chǎn)估價師考試輔導：基礎知識中的幾個重要區(qū)別

　　重要區(qū)別：

　　1、保修期的區(qū)別：《住宅質量保修書》中的保修期限是從商品房交付使用之日起計算，承包商對開發(fā)商的保修期是從竣工驗收合格之日起計算，二者從計算的起始日上市有區(qū)別的，在保修時間持續(xù)長度上也是有區(qū)別的。

　　2、住宅和非住宅的保修期約定的區(qū)別：商品住宅的保修期不得低于承包商對建設單位出具的質量保修書約定的存續(xù)期，存續(xù)期低于規(guī)定中確定的最低保修期限的以最低保修期限為準；非住宅商品房的保修期不得低于建筑承包向建設單位出具的質量保修書約定的存續(xù)期。

　　3、項目資本金的區(qū)別：《開發(fā)經(jīng)營條例》規(guī)定的項目資本金占項目總投資的比例不得低于20%，而《關于調整部分行業(yè)固定投資項目資本金比例的通知》中這一比例由20%提高到35%；而在開發(fā)經(jīng)營與管理一書中，卻是這樣規(guī)定的：資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務資金的基礎，國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金的比例要求是30%.

　　4、估價的假設和限制條件：這一條在案例與分析中是作為估價報告的單獨向出現(xiàn)的，與封面、目錄、致委托人函、估價師聲明、估價結果報告、估價技術報告、附件共同組成了估價報告的八大部分；但在理論與方法中卻是作為估價結果的一個組成部分共同組成了結果報告的15個分項。

　　5、不同性質城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃的時間區(qū)別：城市的為20年和5年，建制鎮(zhèn)的為10～20年和3～5年。

　　6、建設資金落實情況的區(qū)別：工期為一年內(nèi)的為原則上不少于合同價的50%，工期在一年以上的為30%. 7、位置表示的區(qū)別：在理論與方法中，關于區(qū)位描述中牽涉到的距離有三種，分別是空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離，但人們最為重視的是交通時間距離而不是空間直線距離；在制度與政策中關于廣告的約定是：項目位置，應從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干線的實際距離表示，不得以所需時間來表示。

　　8、登記發(fā)證時間的區(qū)別：初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記為30日；注銷登記為15日。

　　9、申請登記時間的區(qū)別：新建房屋初始登記和房地產(chǎn)轉移登記為90日；其他登記皆為30日。

　　10、權屬證書的區(qū)別：房屋的有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》；土地為《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項權證》。

　　11、求取方法的區(qū)別：報酬率為累加法、市場提取法（試錯法和內(nèi)插法，去年試題）、排序插入法；建筑物折舊為年限法（直線法、成新率法）、市場提取法和分解法（物質折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊），建筑物新構建價格為單位比價法、分部分項法、工料測算法和指數(shù)調整法。

　　12、地價評估中修正的區(qū)別：用標準臨街宗地的單價為已知條件使用時用平均深度價格修正率，但用標準臨街宗地的總價和單位寬度的標準臨街宗地的總價為已知時用得卻是累計深度價格修正率。（去年考題）

　　13、經(jīng)濟壽命、耐用年限、剩余經(jīng)濟壽命、有效使用年限、實際經(jīng)過年限的區(qū)別和在相關計算中的靈活運用。

　　14、有殘值和無殘值折舊的計算：q=[1-（1-R）t/（n+t）]×100%和n/（n+t）×100%.

　　15、土地的獲得方式有劃撥、出讓、協(xié)議和掛牌，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品房用地在任何情況下也不能采用協(xié)議方式。

　　16、資質等級的分類：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分四類（一、二、三、四和暫定資質證書），工程勘查分綜合資質、專業(yè)資質和勞務資質，工程設計分綜合資質（甲級）、行業(yè)資質、專項資質，招標代理機構設甲、乙，監(jiān)理設甲、乙、丙，建筑企業(yè)資質分施工總承包、專業(yè)承包和勞務承包，房地產(chǎn)資質等級有三類（一、二、三）和暫定級。

　　17、維修基金使用的區(qū)別：業(yè)主大會成立前，有售房單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè)提出申請，當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核劃撥；業(yè)主大會成立后，由物業(yè)管理企業(yè)提出，也祝大會討論后實施。

　　18、估價時點的區(qū)別： 估價時點在過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結果有爭議而引發(fā)的復核估價。估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形，最常見、最大量的，包括在建工程估價。估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形，如預售或預購價格。估價時點為未來的情形。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中，特別是預估房地產(chǎn)在未來建成后的價值。假設開發(fā)法中常用。

　　19、定基價格指數(shù)與環(huán)比價格指數(shù)的區(qū)別及應用（環(huán)比是一定要注意期數(shù)是從成交日起的下一個價格指數(shù)開始連乘）。

　　20、可比實例修正標準的區(qū)別：交易日期修正是以成交日期為標準，交易情況修正是以正常價格為標準修正，房地產(chǎn)狀況調整是以估價對象為標準進行修正。

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