2008年房地產估價師考試學習方法秘籍（二）

　　三、改錯題的考試方法

　　考生需要知道的是：

　　1、本題中將正確的內容改錯是要倒扣分的，因此不能隨便指，也不能隨便改。

　　2、本題的錯一般不是3個就是4個，這樣像98年的試題只有3處計算，因此，可以肯定的3處計算都錯了。

　　3、本題包括指出錯誤和改正錯誤兩項工作，按98年的評分標準，只指了錯誤而未改正或改得不正確，每處可給1分，這樣，象98年的試題，即使一點都不懂，也可能得3分。

　　4、本題中有些明顯是正確的，如99年試題中的第1、2、6項計算，這樣也最起碼可以得3分，據此，也許已知道了本題的考試方法，那就是排除正確的，當只剩下3處時，不必再思考，首先指出它是錯誤的，然后再改，不會改也要改，因為將錯誤的內容改錯不倒扣分。

　　第三部分　《房地產估價案例與分析》考點分析與詳解

　　一、問答題

　?。ㄒ唬┕纼r原則的運用

　　1、最高最佳使用原則（在合法原則前提下）：用途、強度、適應性。

　　例1：96年試題

　　例2：某房地產地處繁華商業(yè)區(qū)內，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評估該房地產的現時交換價值。評估人員經過調查了解到，現該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為4萬元人民幣/平方米，該區(qū)域的商品房價格為1萬元人民幣/平方米，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5.該房地產的現時價值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說明評估時的依據和理由。

　　答　案：

　　1、該房地產的現時價值約為3600萬元人民幣。

　　900×4＝3600（萬元）

　　2、依據和理由：上述評估結果依據了房地產評估中最佳使用原則。因為，該房地產的現時用途是很不合理的。其一、在商業(yè)區(qū)內建民宅，在用途上不合理；其二、使用強度未達到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產評估的最佳使用原則，該房地產應該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值應該是3600萬元減去拆除舊建筑費用后的價值。

　　例3：2001年模擬試題問答題的第（二）題

　　（2）估價時點原則：估價結果的時間相關性、時效性，不同估價時點估價對象有不同的狀態(tài)。

　　例1：98年的考題：選擇題第2題

　　例2：教材P141

　　例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價款是100萬元，之后又花了200萬元進行基礎設施的建設，稅費為50萬元，正常利潤為50萬元，出讓年限從基礎設施建設完成之日（2000年3月）起計，則該地塊在2000年3月的價格為：（答案為D）

　　A.400萬元　B.350萬元　C.100萬元　D.〉400萬元

　　估價時點說明了估價時依據的房地產市場狀況，這在《房地產估價理論與方法》的P93-94中說得很清楚。

　　例4：2001年模擬題A選擇題第2題

　　估價時點原則在損害賠償估價中、糾紛的評估中、轉讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。

　?。?）替代原則：

　　例：2001年模擬試題B選擇題第（一）題

　?。?）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。