2008年房地產(chǎn)估價師考試案例分析解題思路（二）

　　第二節(jié)：指錯題輔導(dǎo)

　　一、答題技巧

　　1、指錯題指出的錯誤根本不只13處，……這樣的情況下應(yīng)該如何取舍？

　　這是因為錯誤的嚴重程度不一樣，有些錯誤是因為前面錯了引起的連鎖錯誤，有些是次要的錯誤，你要把自己覺得有把握的錯誤寫在前面，否則，13個錯誤寫完了，后面你再寫得多也沒分！

　　2、揣摩評卷人的心理

　　3、先理草稿，再答題

　　二、答題思路

　?。ㄒ唬╅喿x報告：1、先了解估價基本事項。2、了解價值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結(jié)果

　　（二）錯誤類型

　　1、不全面。①缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價依據(jù)、基準地價、估價人員現(xiàn)場調(diào)查；④估價結(jié)果。

　　2、不規(guī)范。①術(shù)語不規(guī)范；②表達方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯別字。

　　3、不充分。（1）取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；（2）推理說明不充分。①時間修正未說明市場狀況分析。②比準價格的未說明理由。如加權(quán)、平均。③各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。

　　4、不一致。①結(jié)果報告與技術(shù)報告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準地價、比較法中的年期修正、資本化率）；③報告中有兩個估價對象，分開評時參數(shù)不對應(yīng)；④前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致；⑤推理說明與結(jié)論不一致。

　　5、不正確。①每一項描述不正確（評估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術(shù)路線不正確（公式、價值內(nèi)涵、時點、形成過程）

　?。ㄈ┏Ｒ婂e誤

　　A、報告書不完整（共8項內(nèi)容）

　　1、封面

　　2、目錄

　　3、致委托方函：時點、對象、目的、結(jié)果、有效期、簽字、蓋章

　　4、估價師聲明

　　5、估價假設(shè)和限制條件

　?、僬f明不全（評估時，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……）；

　?、谒棛?quán)利（抵押權(quán)對資產(chǎn)的影響）；

　　③特殊處理（無法確認的數(shù)據(jù)特殊處理）；

　　④權(quán)證說明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項權(quán)利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明）、

　　6、估價結(jié)果報告

　　7、估價技術(shù)報告

　　8、附件

　　B、估價結(jié)果報告書漏項（共13項內(nèi)容）

　　一）委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所）

　　二）估價方（估價機構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）

　　三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。其中：

　　對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；

　　對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）

　　另外注意：1）土地使用權(quán)人交代不清

　　2）土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等

　　3）土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）

　　4）是否具有土地使用權(quán)證沒有交代

　　5）是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代

　　6）房屋用途交代不清

　　7）建筑物結(jié)構(gòu)交代不清

　　8）房屋建成年代交代不清

　　9）房屋的權(quán)屬交代不清（特別是抵押的情況）

　　10）房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）

　　11）面積前后不符，分部之和不符合總面積；

　　12）建筑物裝修情況要詳細、尤其是商業(yè)用途

　　四）估價目的（說明本次估價的目的和應(yīng)用方向）

　　著重察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確

　　五）估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日）

　　估價時點是否準確（注意各種估價目的房地產(chǎn)估價的估價時點）

　　與后面引用的時間數(shù)據(jù)是否吻合。（交易時間修正、匯率）

　　六）價值定義（說明本次估價采用的價值標(biāo)準或價值內(nèi)涵）

　　采用公開市場價值標(biāo)準，還是特殊估價

　　七）估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料）

　?。ㄌ峁┡c估價目的、估價對象類型及數(shù)據(jù)有關(guān)

　　1、估價規(guī)范2、委托書3、少重要法規(guī)

　　八）估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則）

　　（缺少與估價方法對應(yīng)原則）

　　九）估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）

　　1、只使用了一種估價方法

　　2、能用市場比較法的沒有用。

　　3、收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。

　　4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。

　　5、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)的規(guī)定

　　6、缺少估價方法定義

　　十）估價結(jié)果（說明本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）

　?。?）評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有寫成大寫。

　?。?）對外幣表達的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。

　?。?）缺少單價或總價

　　十一）估價人員（估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）

　　十二）估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）

　　十三）估價報告應(yīng)用的有效期（說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年），以估價報告完成時間開始。

　　三、估價技術(shù)報告漏項（共7項內(nèi)容）

　　一）個別因素分析

　　注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補充）

　　商業(yè)：臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修

　　住宅：建筑物結(jié)構(gòu)、類型、式樣，設(shè)施、設(shè)備，質(zhì)量，朝向、樓層。

　　工業(yè)：用地面積、地質(zhì)水文條件

　　二）區(qū)域因素分析

　　注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補充）：

　　商業(yè)：繁華程度、交通條件

　　住宅：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境狀況。

　　工業(yè)：區(qū)域：交通、基礎(chǔ)、地理位置

　　三）市場背景分析（詳細說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來）；

　　四）最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用）；

　　五）估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）；

　　1、未說明選用方法理由

　　六）估價測算過程（詳細說明測算過程，參數(shù)確定等）；

　　1、收益法：

　?。?）收益期限確定錯誤。

　?。?）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)。

　?。?）對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。

　?。?）收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；求取的方法錯誤；收益計算中有關(guān)面積套錯了。

　?。?）正常費用的測算錯誤

　　A費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關(guān)的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費用的一個組成部分。

　　B、費用的計算中計費基礎(chǔ)錯誤。

　　C、費用的計算方法錯誤。

　　D、參數(shù)確定錯誤。

　　E、總費用中包含了折舊費。

　　F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。

　?。?）報酬率確定錯誤

　　A、報酬率選定錯誤

　　B、用途不同的部分采用了相同的報酬率

　　C、安全利率選擇錯誤

　　D、把物價上漲率和經(jīng)濟增長率作為報酬率。

　　2、市場法

　　（1）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由

　?。?）比較實例的數(shù)量不夠，即沒有達到三個以上（含三個）的可比實例

　　（3）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

　　（4）單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%.

　?。?）比較修正的方向錯誤。

　?。?）可比實例不符合條件。

　?。?）區(qū)位狀況與實物狀況混淆不請。

　?。?）區(qū)位狀況與實物狀況具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差異。

　?。?）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結(jié)合起來。

　?。?0）比較修正項目有漏項。

　?。?1）間接比較與直接比較混淆不清。

　　3、成本法：

　?。?）成本應(yīng)為社會平均成本，即客觀成本

　?。?）注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）

　?。?）注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復(fù)，應(yīng)有說明

　?。?）銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確

　　（5）入股的估價應(yīng)說明入股后的用途

　?。?）注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%

　　（7）折舊計算是否正確（包括年限和項目，公式）

　?。?）用成本計算而非成本價

　?。?）長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格

　　4、假設(shè)法：

　?。?）預(yù)期的價值應(yīng)減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費

　?。?）察看項目是否齊全

　?。?）看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)

　　（4）注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

　?。?）其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則

　?。?）最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；

　　（7）估算開發(fā)總價值若用比較法確定，比較過程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f明，若用收益法要注意收益法中常見的問題；

　　七）估價結(jié)果確定（詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由）

　　再仔細看看以下：

　　1、對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準確。

　　2、察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確

　　3、估價時點是否準確

　　4、修正年限是否正確

　　5、檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致

　　6、對采用的方法是否有合理的說明和理由

　　7、任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明

　　8、注意利息的計算方式，期限

　　9、報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準

　　10、現(xiàn)實用途和法定用途相符

　　11、注意對價格的稱謂是否錯誤（比準，收益，積算等）

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