房地產(chǎn)估價(jià)師考試：需求導(dǎo)向定價(jià)

　　所謂需求導(dǎo)向定價(jià)是指以需求為中心，依據(jù)買(mǎi)方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來(lái)定價(jià)，而非依據(jù)賣(mài)方的成本定價(jià)。其主要方法是理解值定法和區(qū)分需求定價(jià)法。

　?。ㄒ唬├斫庵刀▋r(jià)法

　　理解值也稱(chēng)“感受價(jià)值”或“認(rèn)識(shí)價(jià)值”，是消費(fèi)者對(duì)于商品的一種價(jià)值觀(guān)念，這種價(jià)值觀(guān)念實(shí)際上是消費(fèi)者對(duì)商品的質(zhì)量、用途、款式以及服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估。理解值定價(jià)法的基本指導(dǎo)思想是認(rèn)為決定商品價(jià)格的關(guān)鍵因素是消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)識(shí)水平，而非賣(mài)方的成本。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用理解值定價(jià)法定價(jià)時(shí)，企業(yè)首先要估計(jì)和測(cè)量在營(yíng)銷(xiāo)組合中的非價(jià)格因素變量在消費(fèi)者心目中建立起來(lái)的認(rèn)識(shí)價(jià)值，然后按消費(fèi)者的可接受程度來(lái)確定樓盤(pán)的售價(jià)，由于理解值定價(jià)法可以與現(xiàn)代產(chǎn)品定位思路很好地結(jié)合起來(lái)，成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的一種全新的定價(jià)方法，因此為越來(lái)越多的企業(yè)所接受。其步驟是：

　　（1）確定顧客的認(rèn)識(shí)價(jià)值；

　?。?）根據(jù)確定的認(rèn)識(shí)價(jià)值，決定商品的初始價(jià)格；

　?。?）預(yù)測(cè)商品的銷(xiāo)售量；

　?。?）預(yù)測(cè)目標(biāo)成本，

　?。?）決策。

　　理解值定價(jià)法的關(guān)鍵是準(zhǔn)確地掌握消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)知程度。對(duì)自身產(chǎn)品價(jià)值估計(jì)過(guò)高的賣(mài)主，會(huì)令他們的產(chǎn)品定價(jià)過(guò)高；而對(duì)自身產(chǎn)品的消費(fèi)者認(rèn)識(shí)價(jià)值估計(jì)過(guò)低的企業(yè)，定的價(jià)格就可能低于他們能夠達(dá)到的價(jià)值。因此，為了建立起市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)價(jià)值，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查是必不可少的。曾在上海房產(chǎn)界聞名一時(shí)的“某花苑客戶(hù)開(kāi)價(jià)銷(xiāo)售”就是理解值定價(jià)法運(yùn)用的典范之一。

　　某實(shí)業(yè)集團(tuán)公司與某區(qū)建設(shè)發(fā)展總公司開(kāi)發(fā)的某花苑，坐落于上海市區(qū)，占地面積13265平方米，由一棟30層商住樓和3棟30層住宅樓組成。該樓盤(pán)于1994年12月底開(kāi)工，1995年4月開(kāi)始預(yù)售。當(dāng)時(shí)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況低迷，為了更好地銷(xiāo)售樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)精心策劃，推出“客戶(hù)開(kāi)價(jià)”銷(xiāo)售活動(dòng)。

　　該活動(dòng)的具體操作方式是：開(kāi)發(fā)商拿出3—7層共30套房源，在確定其底價(jià)為每平方米5900元后，顧客可以以高于此價(jià)的任何價(jià)格報(bào)價(jià)，不另加層次和朝向費(fèi)用。該活動(dòng)推出后，立即在社會(huì)上引起了一個(gè)“客戶(hù)開(kāi)價(jià)”熱潮，僅僅半個(gè)多月時(shí)間，參與報(bào)價(jià)的客戶(hù)就達(dá)63名。報(bào)價(jià)高的前12名客戶(hù)按報(bào)價(jià)購(gòu)買(mǎi)了該花苑的商品房，而其余客戶(hù)在認(rèn)識(shí)到該花苑的優(yōu)良品質(zhì)后，愿意出比“客戶(hù)開(kāi)價(jià)”更高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)更好的樓層。從1995年8月31日至1995年底，該花苑共售出102套住宅，占第一期推出樓盤(pán)的70%，取得了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。該活動(dòng)使購(gòu)房者感受到了買(mǎi)房由自己定價(jià)的全新體驗(yàn)，為上海房地產(chǎn)更合理定價(jià)提供了一條新思路。

　　（二）區(qū)分需求定價(jià)法

　　區(qū)分需求定價(jià)法又稱(chēng)差別定價(jià)法，是指某一產(chǎn)品可根據(jù)不同需求強(qiáng)度、不同購(gòu)買(mǎi)力，不同購(gòu)買(mǎi)地點(diǎn)和不同購(gòu)買(mǎi)時(shí)間等因素，采取不同的售價(jià)。列如消費(fèi)者在商店的小賣(mài)部喝一杯咖啡和吃一塊點(diǎn)心要付10元，在一個(gè)小餐廳則要付12元，而在大旅店的咖啡廳就要付14元，如果要送到旅店的房間內(nèi)食用則要付20元。價(jià)格一級(jí)比一級(jí)高并非產(chǎn)品的成本所決定的，而是附加服務(wù)和環(huán)境氣氛為產(chǎn)品增添了價(jià)值。同樣，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，同一種標(biāo)準(zhǔn)、同一種規(guī)格、同一種外部環(huán)境的商品房，可以根據(jù)樓層數(shù)的相應(yīng)變化而使銷(xiāo)售價(jià)相應(yīng)變化。區(qū)分需求定價(jià)法的主要形式有：以消費(fèi)群體的差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)，以數(shù)量差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)，以產(chǎn)品外觀(guān)、式樣、花色等差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)，以地域差異或時(shí)間差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)等。

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師教材變化 >>

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)課程開(kāi)通