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房地產(chǎn)估價(jià)考試輔導(dǎo)資料:案例分析大總結(jié)(七)
三、應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯誤
1、收益法
(1)收益期限確定錯誤。
?。?)沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評估的依據(jù)。
(3)對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。
?。?)收益的測算錯誤。&泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)&沒有考慮收租率或入住率或滿客率;沒有考慮公共流通比;求取的方法錯誤;收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯了。
?。?)正常費(fèi)用的測算錯誤
A、費(fèi)用的測算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。
第一,將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。
第二,對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時(shí),正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅,而沒有計(jì)算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。
第三,自己經(jīng)營的房地產(chǎn),在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營利潤。
第四,把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。
B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯誤。
C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯誤。
D、參數(shù)確定錯誤。
E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。
F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。
(6)資本化率確定錯誤
A、資本化率選定錯誤
B、用途不同的部分采用了相同的資本化率
C、安全利率選擇錯誤
D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為資本化率。
2、市場比較法
(1)修正系數(shù)的確定沒有充足的理由
?。?)比較實(shí)例的數(shù)量不夠,即沒有達(dá)到三個(gè)以上(含三個(gè))的可比實(shí)例
?。?)修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。
(4)單項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過了20%,或者各項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過了30%.
?。?)比較修正的方向錯誤。
?。?)可比實(shí)例&泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)&不符合條件。
?。?)區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請。
(8)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價(jià)對象與可比實(shí)例的差異。
?。?)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有與評估對象的特點(diǎn)結(jié)合起來。
?。?0)比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。
?。?1)間接比較與直接比較混淆不清。
?。?2)區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤。
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