2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點總結：會計價值概念

　?。ㄈ┢渌康禺a(chǎn)權利價格

　　其他房地產(chǎn)權利價格泛指所有權、使用權以外的各種房地產(chǎn)權利的價格，例如地役權價格、抵押權價格、租賃權價格等。

　　英美法系的“權利束（bundle of rights）”理論，有助于理解上述按照房地產(chǎn)權益來劃分的房地產(chǎn)價格。根據(jù)“權利束”理論，財產(chǎn)可比喻為一束“木棒（sticks）”（見圖3-6），每根“木棒”即代表一種權利，例如占有權（possession）、管理權（control）、享用權（enjoyment）、排他權（exclusion）、處置權（disposition）（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）等。實際中的財產(chǎn)權可能是整束“木棒”，也可能是去掉了某一根或某幾根后的剩余“木棒”，還可能只是整束“木棒”中的某一根或某幾根“木棒”。與此相對應，按照房地產(chǎn)權益劃分的房地產(chǎn)價格，是指這種價格是整束“木棒”的價格，還是去掉了某一根或某幾根后的剩余“木棒”的價格，或者是整束“木棒”中哪一根或哪幾根“木棒”的價格。以房地產(chǎn)所有權價格為例，它一般相當于整束“木棒”的價格，但還可依據(jù)所有權是否完全再細分。如果在所有權上設立了他項權利，所有權變得不完全，相當于去掉了一根或幾根“木棒”，擁有的“木棒”少了，價格自然就會降低。

　　六、原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值

　　原始價值、賬面價值、公允價值主要是會計上使用的一組價值概念。

　　原始價值（orignal value）簡稱原值、原價，也稱為歷史成本、原始購置成本，是指一項資產(chǎn)在當初取得時實際發(fā)生的成本，對于外購的資產(chǎn)，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；對于自行建造的資產(chǎn)，為建造該資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出。會計核算的歷史成本原則，要求將原始價值作為資產(chǎn)的入賬價值。

　　賬面價值（book value）也稱為賬面凈值、折余價值，是指一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額，即：

　　賬面價值=原始價值－累計折舊

　　公允價值（fair value）是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~?！镀髽I(yè)會計準則第3號-投資性房地產(chǎn)》第三章第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：（一）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（二）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。”在進行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中，采用公允價值模式和成本模式兩種方法進行計量。達到相關條件，公允價值模式應優(yōu)先成本模式。

　　相對于原始價值和賬面價值，市場價值可以說是實際價值，是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格；或者假設把該資產(chǎn)拿到市場上去交易，它最可能的價格。市場價值是估價上的用語，公允價值是會計上的用語，兩者的內(nèi)涵基本相同。

　　原始價值是始終不變的，賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的，公允價值、市場價值是隨著時間的流逝而波動的。公允價值、市場價值與賬面價值或原始價值可能有關，但通常情況下是無關的。例如，某公司在1990年以500萬元購入了某項資產(chǎn)，這筆交易客觀地計量了該項資產(chǎn)的價值，會計師就將這個價值計入資產(chǎn)負債表中。但是，這500萬元是該項資產(chǎn)1990年的價值，它與該項資產(chǎn)現(xiàn)今的實際價值也許毫不相干了。另外，會計師試圖通過從資產(chǎn)負債表中定期扣減折舊額來反映該項資產(chǎn)隨著時間的流逝而出現(xiàn)的老化。然而，1990年購買的該項資產(chǎn)也許在功能上早已落后，因此，在今天來看它可能完全喪失了價值；或者由于通貨膨脹或稀缺性增加，它現(xiàn)在的市場價格已遠遠高于原來的購置價格。房地產(chǎn)由于具有保值增值特性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，其市場價值可能比過去的購置價格還要高。

　　市場價值雖然通常與賬面價值無關，但仍然可以將賬面價值作為一種參考，例如，評估價值是高于還是低于賬面價值，高或低了多少。將賬面價值作為一種參考，可以使估價師更加審慎地得出評估價值，特別是為“資產(chǎn)置換”目的進行估價時，如果一方資產(chǎn)的評估價值普遍低于賬面價值，而另一方資產(chǎn)的評估價值普遍高于賬面價值，這種估價結果通常是值得懷疑的。

　　就原始價值、賬面價值、公允價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的公允價值、市場價值。

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