2015房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn)分析：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算出的結(jié)果比較精確，但測算過程較為復(fù)雜；傳統(tǒng)方法測算出的結(jié)果比較粗略，但測算過程相對(duì)簡單一些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實(shí)中可能并不完全如此，這是因?yàn)楝F(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到以下3點(diǎn)：①后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準(zhǔn)確；②各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測準(zhǔn)確；③各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測準(zhǔn)確。

　　由于存在著眾多的未知因素和偶然因素會(huì)使預(yù)測偏離實(shí)際，準(zhǔn)確預(yù)測是十分困難的。盡管如此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法。

　　1．運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無須做的是（ ）。（2007年試題）
　　A．估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期
　　B．估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入
　　C．估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生
　　D．估算開發(fā)期中的利息和利潤

　　答案：D

　　2．某市區(qū)有一大型物資儲(chǔ)備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級(jí)市場。需評(píng)估該倉庫的公開市場價(jià)值，最適宜采用（ ）進(jìn)行估價(jià)。（2002年試題）
　　A．比較法
　　B．成本法
　　C．假設(shè)開發(fā)法
　　D．長期趨勢法

　　答案：C

　　3.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（ ）。（2006年試題）
　　A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法
　　B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用
　　C.假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房。
　　D．假設(shè)開發(fā)通常是一次性的價(jià)格剩余

　　答案：C

　　4．對(duì)于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。（ ）（2007年試題）

　　答案：√

　　5．從估價(jià)角度看，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)獲得的利潤要與其自有資金應(yīng)得的利息分開。（ ）（2001年試題）

　　答案：√

　　6．在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對(duì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測算，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況來預(yù)測的。（ ）（2005年試題）

　　答案：×

　　7．假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值，一般采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測偏離實(shí)際，因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法。（ ）（2005年試題）

　　答案：×

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