2015房地產(chǎn)估價師考點分析：判斷估價對象價值

　　第九節(jié) 判斷估價對象價值

　　采用不同的估價方法測算出的結(jié)果一般是不同的。應(yīng)在對不同估價方法的測算結(jié)果進行比較、檢查、確認(rèn)、分析的基礎(chǔ)上判斷估價對象的價值，確定最終的估價結(jié)果。

　　當(dāng)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異時，應(yīng)尋找導(dǎo)致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導(dǎo)致較大差異的原因，可從以下方面進行檢查：①計算過程是否有誤；②基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確；③參數(shù)選取是否合理；④公式選用是否恰當(dāng)；⑤選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；⑥是否遵循了估價原則；⑦房地產(chǎn)市場是否處于特殊狀態(tài)，例如，房地產(chǎn)市場是否不景氣、房地產(chǎn)價格是否存在泡沫。在房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，房地產(chǎn)價值通常被市場低估，從而采用市場法的測算結(jié)果一般低于采用成本法的測算結(jié)果（在未考慮外部折舊的情況下）；而在房地產(chǎn)價格存在泡沫的情況下，房地產(chǎn)價值通常被市場高估，從而采用收益法、成本法的測算結(jié)果一般低于采用市場法的測算結(jié)果。此外，特別需要強調(diào)的是，價值測算中的每一個數(shù)字都應(yīng)有其來源依據(jù)。

　　在確認(rèn)所有的測算結(jié)果無誤，并且不同估價方法的測算結(jié)果差異不是很大的情況下，應(yīng)根據(jù)具體情況選用簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)等數(shù)學(xué)方法求出綜合結(jié)果并說明理由。當(dāng)選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時，通常是對最適用于該估價對象（如在建工程最適用假設(shè)開發(fā)法，收益性房地產(chǎn)最適用收益法）、占有資料全面準(zhǔn)確的估價方法的測算結(jié)果賦予較大的權(quán)重；反之，賦予較小的權(quán)重。不得通過隨意調(diào)整權(quán)重來調(diào)整估價結(jié)果。

　　當(dāng)不同估價方法的測算結(jié)果無誤，而因房地產(chǎn)市場處于特殊狀況導(dǎo)致不同估價方法的測算結(jié)果差異較大時，不能簡單地采取平均的方法求出綜合結(jié)果，而應(yīng)視不同情況特別是根據(jù)估價目的將其中的一種估價方法的測算結(jié)果作為估價結(jié)果，或者排除不合適估價方法的測算結(jié)果后，將余下估價方法的測算結(jié)果綜合出一個結(jié)果。例如，在房地產(chǎn)價格存在泡沫的情況下，如果是房地產(chǎn)抵押估價，因要遵循謹(jǐn)慎原則，估價結(jié)果應(yīng)采用收益法或成本法的測算結(jié)果，或者收益法和成本法的測算結(jié)果綜合出的一個結(jié)果，而不宜采用市場法的測算結(jié)果；但如果是房屋拆遷估價，則估價結(jié)果應(yīng)采用市場法的測算結(jié)果，而不宜采用成本法或收益法的測算結(jié)果。

　　在采用數(shù)學(xué)方法求出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，估價師還應(yīng)考慮一些不可量化的價格影響因素（由于影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，估價師不能拘泥于某些數(shù)學(xué)公式測算出的結(jié)果，還需要依靠自己的專業(yè)經(jīng)驗及對房地產(chǎn)市場行情的了解來把握評估價值），同時可聽取有關(guān)專家的意見，對該結(jié)果進行適當(dāng)調(diào)整，或者取整，或者認(rèn)定該結(jié)果，從而確定出最終的估價結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時，應(yīng)在估價報告中明確且充分地闡述調(diào)整的理由。

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