2015房地產(chǎn)估價(jià)師講義案例與分析：典型房屋技術(shù)路線

　　4．評(píng)估確定其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格

　　以“標(biāo)本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，分別評(píng)估確定其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格。將各被拆遷房屋分別與“標(biāo)本房屋”進(jìn)行比較修正，得出各被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格。

　?。ǘ?ldquo;典型房屋”市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線

　　“典型房屋”與“標(biāo)本房屋”房屋市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估法類似，但是它更具體、更細(xì)致。它首先將拆遷片區(qū)的全部拆遷房屋按房屋使用類型進(jìn)行分類，然后按照每一類房屋的建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、房屋戶型以及功能的完整性等因素劃分房屋類別，再在同一房屋類別內(nèi)確定“典型”房屋，運(yùn)用市場(chǎng)法或其他方法評(píng)估出該“典型房屋”的市場(chǎng)價(jià)格，然后以“典型房屋”的價(jià)格為基準(zhǔn)，修正得出各拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格。具體操作步驟為：

　　（1）對(duì)拆遷房屋按房屋使用類型分為居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等。

　　（2）對(duì)同用途類型房屋按建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)等因素進(jìn)一步劃分不同房屋類別。如居住用房按建筑類型可分為高層、多層、平房等類別；按建造年代可分為10年以內(nèi)、10～20年、20～30年、30年以上等類別；按建筑結(jié)構(gòu)可分為鋼混、磚混、磚木、簡(jiǎn)易等類別。

　?。?）在同一房屋類別內(nèi)選取一個(gè)“典型房屋”。選取的“典型房屋”應(yīng)具有概括性，要能概括和反映同一房屋類別內(nèi)的其他房屋的情況。比如在居住用房類型中的平房類別中確定“典型房屋”，其結(jié)構(gòu)、成新率、戶型、朝向、面積、裝修等應(yīng)以拆遷片內(nèi)大多數(shù)平房的結(jié)構(gòu)、成新率、戶型、朝向、面積、裝修等為準(zhǔn)。

　　（4）評(píng)估“典型房屋”的市場(chǎng)價(jià)格?？刹捎檬袌?chǎng)法或其他方法評(píng)估出“典型房屋”的市場(chǎng)價(jià)格。

　　（5）評(píng)估確定其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格。以“典型房屋”的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，分別評(píng)估確定其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格。將各被拆遷房屋分別與“典型房屋”進(jìn)行比較，通過房地產(chǎn)狀況修正得出各被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格。

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