房地產(chǎn)估價師：住宅房地產(chǎn)市場調查研究報告內(nèi)容構成

　　二、不同類型房地產(chǎn)市場調查研究報告內(nèi)容

　?。ㄒ唬┳≌康禺a(chǎn)市場調查研究報告內(nèi)容構成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　?。?）經(jīng)濟環(huán)境。首先要闡明城市的地位，即城市所處經(jīng)濟圈的基本情況，城市在所處經(jīng)濟圈中的地位。第二要分析城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況。即分析城市GDP和人均GDP及其變化情況、產(chǎn)業(yè)結構及其演進、城市主導產(chǎn)業(yè)及重大產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展狀況、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況以及房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、城市化進程等。第三分析城市的社會發(fā)展狀況。即分析城市人口及其近年的變動情況、城市外來人口狀況與人口導人政策、城市在崗職工平均工資水平及其變化趨勢、城市居民人均可支配收入及其變動趨勢、城市居民儲蓄存款余額及其變化趨勢、社會消費品零售額。

　?。?）城市規(guī)劃。分析城市發(fā)展的總體目標，城市總體布局規(guī)劃；城市區(qū)域功能劃分，各區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標；城市交通建設狀況；城市更新和舊村改造。

　?。?）政策環(huán)境。政策環(huán)境是指房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的政策和制度環(huán)境，主要分析與房地產(chǎn)有關的財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策和土地政策等。

　　2．房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析

　?。?）城市土地供應。分析城市歷年土地成交情況、區(qū)域土地價格變動，土地出讓政策變化和土地供應特征等。

　　（2）城市住宅開發(fā)狀況。分析歷年住宅施工面積、新開工面積、竣工面積等。

　?。?）住宅供給和需求狀況。分析歷年住宅批準預售面積、政策性住房建設狀況、歷年住宅銷售面積和銷售金額、空置面積、市場消化系數(shù)、外銷面積、平均價格、房價收入比等。

　?。?）存量住宅交易狀況。分析歷年存量房成交面積、成交價格、存量房租售價格比等。

　　3．客戶分析

　?。?）產(chǎn)品的需求特征。分析市場上主流的和消費者偏好的住宅類型、建筑風格、戶型結構、建筑面積、功能空間的配置、面積分配；小區(qū)環(huán)境設計；小區(qū)配套設施。

　?。?）產(chǎn)品購買決策過程。分析消費者購房的動因，獲取信息的途徑，影響消費者決策的因素等。

　?。?）客戶生活形態(tài)特征。分析不同生活形態(tài)下不同族群的生活觀、消費觀和傳播觀，如消費者年齡、家庭生命周期、個人和家庭收入、工作及休閑觀念、購物與消費方式等方面。

　　4．競爭分析

　?。?）競爭對手分析。主要是針對競爭對手的專業(yè)化程度、晶牌知名度、資金實力、開發(fā)經(jīng)營方式、樓盤質量、成本狀況及成本優(yōu)勢、價格策略、與當?shù)卣块T的關系、歷年來的項目開發(fā)情況以及項目銷售情況等方面進行分析研究。

　?。?）競爭項目分析。主要是分析建成或正在建設中的競爭性項目，具體包括：項目區(qū)位、占地面積、建筑面積、規(guī)劃與建筑特征、配套設施、綠化率、面積戶型、裝修標準、建造年代、空置、價格、付款方式、廣告策略、銷售狀況等。

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