房地產(chǎn)估價(jià)師：寫(xiě)字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

　?。ㄈ?xiě)字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　?。?）城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。主要包括城市在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的地位，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，城市社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，城市新增企業(yè)數(shù)量。

　　（2）城市規(guī)劃和城市功能。城市規(guī)劃的分析主要包括城市發(fā)展總體目標(biāo)、城市總體布局規(guī)劃、城市分區(qū)規(guī)劃（區(qū)域功能劃分）、主要商務(wù)區(qū)規(guī)劃、城市道路交通規(guī)劃、城市公共交通規(guī)劃等。城市功能定位主要分析城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及發(fā)展方向和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面。

　　2．寫(xiě)字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)

　?。?）寫(xiě)字樓用地供應(yīng)。分析歷年寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)量，包括土地位置、面積、容積率、土地價(jià)格等。

　?。?）城市寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)狀況。主要分析歷年寫(xiě)字樓的施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積，并通過(guò)統(tǒng)計(jì)方法，判斷未來(lái)幾年的寫(xiě)字樓供應(yīng)情況，預(yù)測(cè)未來(lái)的合理供應(yīng)規(guī)模。

　?。?）寫(xiě)字樓供給和需求狀況。主要分析批準(zhǔn)預(yù)售面積、銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額、租金水平等。

　　3．商務(wù)圈（區(qū)域）分析

　?。?）商務(wù)區(qū)分布。分析商務(wù)區(qū)的數(shù)量、商務(wù)區(qū)等級(jí)界定、商業(yè)服務(wù)設(shè)施完備度。

　?。?）圈層環(huán)境分析。分析商務(wù)區(qū)的范圍、交通條件、各功能物業(yè)的分布及市政配套與基礎(chǔ)設(shè)施狀。

　　4．競(jìng)爭(zhēng)、典型項(xiàng)目研究

　　（1）項(xiàng)目的基本情況。包括項(xiàng)目名稱(chēng)、地址、發(fā)展商等信息。

　?。?）項(xiàng)目規(guī)模。主要包括占地面積、總建筑面積、主體建筑層數(shù)、車(chē)位等。

　?。?）項(xiàng)目等級(jí)。從地理位置、規(guī)模、建筑文化、硬件設(shè)施和軟件服務(wù)等方面進(jìn)行寫(xiě)字樓項(xiàng)目等級(jí)劃分。

　?。?）規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)。主要從空間結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特征、交通組織等方面進(jìn)行分析闡述。

　?。?）入住企業(yè)特征。分析入駐企業(yè)的行業(yè)特征、使用面積、入駐時(shí)間等。

　?。?）運(yùn)營(yíng)情況。包括租金、售價(jià)、管理費(fèi)、空置情況等的分析。

　?。?）寫(xiě)字樓建筑特點(diǎn)。包括規(guī)模、構(gòu)成、等級(jí)、標(biāo)準(zhǔn)層面積、單位面積分割區(qū)間等。

　　（8）附屬設(shè)施情況。包括電梯、消防樓梯、停車(chē)位、空調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等。

　　5．寫(xiě)字樓客戶分析

　?。?）產(chǎn)品需求及需求特征。首先分析客戶對(duì)寫(xiě)字樓的外部形式和功能的需求特征。包括建筑形式，寫(xiě)字樓大堂的規(guī)模、風(fēng)格和裝修標(biāo)準(zhǔn)等。第二分析客戶對(duì)寫(xiě)字樓的內(nèi)部形式和功能的需求特征。包括戶型結(jié)構(gòu)、建筑面積、功能空間配置和裝修標(biāo)準(zhǔn)等。第三分析客戶對(duì)配套設(shè)施的要求，包括電梯、停車(chē)位、商業(yè)服務(wù)、運(yùn)動(dòng)休閑、智能化設(shè)備等。

　　（2）決策過(guò)程和影響因素。主要對(duì)客戶購(gòu)買(mǎi)或租賃的目的、信息收集的來(lái)源、影響決策的因素進(jìn)行分析。

　?。?）寫(xiě)字樓客戶特征。分析客戶所屬行業(yè)、企業(yè)規(guī)模、現(xiàn)辦公面積、企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)規(guī)模的計(jì)劃等。

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