2015房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：成本法概述

　　第七章 成本法及其運用

　　【本章的特點】

　　考題所占分值大

　　理論性非常強，技術(shù)含量高

　　計算題多，難度大

　　【本章主要內(nèi)容】

　　1．成本法概述

　　2．房地產(chǎn)價格構(gòu)成

　　3．成本法的基本公式

　　4．重新購建價格的求取

　　5．建設(shè)物折舊的求取

　　6．成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定

　　7．成本法總結(jié)和例題

　　1．成本法概述

　　1.1成本法的含義

　　1.2成本法的理論依據(jù)

　　1.3成本法適用的估價對象

　　1.4成本法估價需要具備的條件

　　1.5 成本法估價的操作步驟

　　1.1成本法的含義

　　概念

　　是用估價對象的重新購建價格減去折舊來求取估價以象價值的方法

　　先把房地產(chǎn)價格分成各個組成部分，分別求取處各個組成部分的價值，再將其相加

　　本質(zhì)

　　是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價值，測算出的價格稱為積算價格

　　優(yōu)點

　　價值易于區(qū)別項目構(gòu)成，測算有依據(jù)

　　1.2成本法的理論依據(jù)

　　生產(chǎn)費用理論

　　商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定的

　　賣方的角度

　　價格不能低于他為開發(fā)建設(shè)所付出的代價，包括必要支出和利潤

　　買方角度

　　房地產(chǎn)的價格基于社會上的生產(chǎn)費用，如果高于，但購買不合適而不如自己開發(fā)

　　均衡點

　　賣方不于開發(fā)建設(shè)已花費的代價，買方是不高于預(yù)計的重新開發(fā)建設(shè)的必要支出及利潤，則可接受的共同點是正常的開發(fā)建設(shè)代價，包括必要支出及應(yīng)得利潤

　　1.3成本法適用的估價對象

　　適用對象

　　新開發(fā)的房地產(chǎn)

　　舊的房地產(chǎn)

　　在建工程

　　計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)

　　很少發(fā)生交易而不適用市場法，沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而不適用收益法的房地產(chǎn)

　　有獨特設(shè)計或者只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)

　　單純的建筑物或者其裝修部分

　　房地產(chǎn)保險及房地產(chǎn)損害賠償

　　房地產(chǎn)市場不活躍或類似房地產(chǎn)交易較少無法使用市場法的項目

　　不適用的對象

　　建筑物過于老舊的房地產(chǎn)

　　【2006年真題】

　　下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是（ ?。?。

　　A．某標(biāo)準(zhǔn)廠房

　　B．某酒廠廠房

　　C．某待出讓土地

　　D．某寫字樓

　　【答案】 B

　　1.4成本法估價需要具備的條件

　　條件

　　自由競爭

　　商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)

　　注意事項

　　一是應(yīng)采用客觀成本而非實際成本

　　二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計條件等的分析進行調(diào)整

　　三應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整

　　【2006年真題】

　　在運用成本法時最主要的有（ ?。?。

　　A．區(qū)分計劃成本和實際成本

　　B．區(qū)分實際成本和客觀成本

　　C．結(jié)合實際成本來確定評估價值

　　D．結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值

　　E．結(jié)合市場供求分析來確定評估價值

　　【答案】BE

　　1.5 成本法估價的操作步驟

　　弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成

　　測算估價對象重新購建價格

　　測算建筑物折舊

　　求取估價對象積算價格

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