2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》課程講義（32）

　　七、工業(yè)房地產(chǎn)估價

　　（一）工業(yè)房地產(chǎn)及其的特點

　　工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。工業(yè)房地產(chǎn)具有以下特點：

　　1．涉及的行業(yè)多

　　工業(yè)房地產(chǎn)估價涉及各類工業(yè)，各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點和生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同，因此進行工業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。

　　2．非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價相差大

　　工業(yè)廠房有一些屬于標(biāo)準(zhǔn)（通用）廠房，標(biāo)準(zhǔn)廠房多用于一些工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)，如電子裝配、成衣加工等，在一些新興工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)，就有許多這類標(biāo)準(zhǔn)廠房可供出租。標(biāo)準(zhǔn)廠房一般有標(biāo)準(zhǔn)的開間、進深、層高、樓面荷載等。另一方面，工業(yè)廠房中的大部分為非標(biāo)準(zhǔn)廠房，即根據(jù)各類生產(chǎn)的需要而設(shè)計建造的其他規(guī)格的廠房，這類廠房的開間、進深、跨度、梁底標(biāo)高、（行車）軌頂標(biāo)高、樓面荷載等等都是根據(jù)生產(chǎn)的需要而定。還有一些生產(chǎn)用房只有屋蓋，沒有圍護（外墻）。因此，工業(yè)房地產(chǎn)的單位造價相差較大。

　　3．要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價

　　有些工業(yè)設(shè)備的建造安裝是和建筑物（廠房）同時進行的，例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體，因此估價時要注意區(qū)分廠房的價值和設(shè)備的價值。如果估價結(jié)果中既包含了廠房的價值，又包含了設(shè)備的價值，則應(yīng)在估價報告中予以說明。

　　4．廠房易受震動和腐蝕的影響

　　廠房是產(chǎn)品生產(chǎn)加工和組裝的場所，產(chǎn)品在生產(chǎn)加工過程中經(jīng)常會產(chǎn)生劇烈震動，工作環(huán)境常常帶有腐蝕性，估價時要注意房屋使用年限會因此而縮短。

　　（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要因素

　　1．影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況

　?。?）交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運進原材料及燃料，運出產(chǎn)品，因此必須有便捷的交通條件，例如，鄰近公路交通干線或有符合運輸條件的道路與公路干線相聯(lián)；有鐵路專用線進人廠區(qū)；鄰近水運航道且有專用碼頭。若有公路、鐵路和水運交通條件能同時滿足工業(yè)企業(yè)物料與產(chǎn)品進出廠區(qū)則更好。

　?。?）基礎(chǔ)設(shè)施。工業(yè)生產(chǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施的依賴性較強，當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理的可能性，通訊條件等，都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)位狀況。

　?。?）地理位置。有些工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)對地理位置有著特殊的要求，例如，造紙企業(yè)需要大量場地存儲和凈化污水；化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在城市市區(qū)和居民區(qū)；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸距離；等等。若相應(yīng)的工業(yè)房地產(chǎn)的地理位置符合生產(chǎn)的要求，則十分有助于提高這一工業(yè)房地產(chǎn)的價值。

　　2．影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的實物狀況

　　（1）用地面積與形狀。工業(yè)廠房的廠區(qū)應(yīng)該有合理的用地面積，面積太小無法滿足生產(chǎn)需要，面積太大則多出的部分并不能增加房地產(chǎn)的價值，但有時要考慮企業(yè)規(guī)模擴大時廠區(qū)擴建的預(yù)留用地；用地形狀、地勢應(yīng)符合生產(chǎn)要求，不同的生產(chǎn)常常要求不同的用地形狀及地勢。

　　（2）地質(zhì)和水文條件。工業(yè)廠房廠區(qū)用地的地質(zhì)條件應(yīng)滿足廠房建設(shè)和材料堆放場地對土質(zhì)、承載力的要求；當(dāng)?shù)厮臈l件應(yīng)滿足廠區(qū)建設(shè)和生產(chǎn)的要求，例如，地下水位過高會影響建設(shè)施工，地下水有腐蝕性則會腐蝕基礎(chǔ)（特別是樁基礎(chǔ)）。河流的常年水位和流速、含沙量則影響生產(chǎn)取水及出水排放。洪水水位的高低則關(guān)系到廠區(qū)是否有被淹沒的可能性。

　?。?）房地產(chǎn)用途。在進行工業(yè)房地產(chǎn)抵押、兼并等目的的估價時，由于房地產(chǎn)的用途可能發(fā)生改變，因此要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用于其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。

　　（三）工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

　　1．成本法

　　由于缺少可比實例和難于計算歸屬于工業(yè)房地產(chǎn)的收益等原因，所以對工業(yè)房地產(chǎn)進行估價時大多采用成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較容易確定統(tǒng)一的重置價格，從而可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一重置價格標(biāo)準(zhǔn)，非標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格的確定則有兩個主要途徑：一是參考工業(yè)建筑預(yù)算價格計算；二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格標(biāo)準(zhǔn)，對跨度、墻體厚度、凈空高度等諸多影響廠房價格的因素進行價格的增加或減少的修正。

　　2．市場法

　　工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，更是不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的比較案例，所以一般不具備采用市場法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地區(qū)，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售案例通常較多，可以采用市場法進行估價。

　　3．收益法

　　如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出屬于工業(yè)房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法進行估價，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。

　?。ㄋ模┕I(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　工業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法進行估價，再利用成本法估價時，往往將土地、地上建筑物進行分別估價，然后再將兩部分的價格合并處理。土地的估價通常采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價評估時，應(yīng)注意所采用基準(zhǔn)地價應(yīng)為當(dāng)?shù)卣诠嫉幕鶞?zhǔn)地價，對于有土地使用權(quán)年限限制的，應(yīng)考慮對地價進行年限修正。對建筑物估價時，應(yīng)根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、凈空高度、樓面荷載等因素，利用當(dāng)?shù)亟ㄖこ潭~管理部門公布的最新工業(yè)建筑造價標(biāo)準(zhǔn)來確定估價對象的工程造價。

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