2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《開發(fā)經(jīng)營與管理》講義11

　　13. 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性

　　13.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈

　　13.2 住房問題和住房保障

　　13.3 宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)

　　13.4 房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)

　　13.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡

　　13.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈（八種原因）

　　壟斷

　　要求政府制度反壟斷政策，改善市場(chǎng)效率，平抑壟斷價(jià)格

　　外部性

　　需要政府通過稅收、補(bǔ)貼、外部性收益成本內(nèi)部化等措施來提高市場(chǎng)效率

　　信息不對(duì)稱

　　要求政府建立并實(shí)施有效的信息公開制度，提高市場(chǎng)的透明度

　　市場(chǎng)不完全

　　公共品

　　失業(yè)

　　通貨膨脹及失衡

　　再分配和優(yōu)效品

　　13.2 住房問題和住房保障

　　住房兼具商品和公共品的雙重屬性

　　三種住房保障模式

　　以英國、新加坡和香港為代表的政府直接建房方式

　　以法國、瑞典和日本為代表的依靠政府貸款利息補(bǔ)貼等財(cái)政優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)非贏利機(jī)構(gòu)的建房方式

　　各國普遍采了的對(duì)住房投資人減稅和對(duì)住房承租人補(bǔ)貼的方式

　　13.3 宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)

　　經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇

　　前兩者為擴(kuò)張過程，后兩者為收縮過程

　　波峰（從擴(kuò)張轉(zhuǎn)為收縮）：政府采用緊縮性的貨幣政策和財(cái)政政策

　　波谷（從收縮轉(zhuǎn)為擴(kuò)張）：政府采用擴(kuò)張性的貨幣政策和財(cái)政政策抵制經(jīng)濟(jì)衰退

　　13.4 房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)

　　房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行造成巨大威脅，所以通常會(huì)引發(fā)政府的政策干預(yù)

　　13.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡

　　總量非均衡

　　表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時(shí)并存，或稱短缺與過剩同時(shí)并存

　　結(jié)構(gòu)非均衡

　　不同子市場(chǎng)之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡

　　14. 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段

　　土地供應(yīng)政策（主要是土地供應(yīng)計(jì)劃）

　　金融政策

　　住房政策

　　城市規(guī)劃

　　地價(jià)政策

　　稅收政策

　　租金控制

　　【重點(diǎn)】我國的城市住房供給體系

　　對(duì)象 政府參與 流通規(guī)定

　　廉租房 面向最低收入家庭 供應(yīng)、分配和經(jīng)營完全由政府控制 不能進(jìn)入市場(chǎng)流通

　　經(jīng)濟(jì)適用房 中低收入家庭 政府在土地供應(yīng)和稅收上給予優(yōu)惠，銷售價(jià)格和銷售對(duì)象受政府的指導(dǎo) 對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)流通有限制性規(guī)定

　　商品住房 高收入家庭 完全市場(chǎng)化經(jīng)營 自由流通

　　【重點(diǎn)】規(guī)劃

　　三類規(guī)劃與計(jì)劃

　　社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃

　　城市規(guī)劃

　　土地供應(yīng)計(jì)劃

　　規(guī)劃的五個(gè)層次

　　發(fā)展策略

　　次區(qū)域發(fā)展綱要

　　法定圖則

　　發(fā)展大綱圖

　　詳細(xì)藍(lán)圖

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