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現(xiàn)金流量的概念
房地產(chǎn)開發(fā)投資活動可以從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進(jìn)行考察。從物質(zhì)形態(tài)看,房地產(chǎn)開發(fā)投資活動表現(xiàn)為開發(fā)商使用各種工具、設(shè)備和管理手段,消耗一定量的能源,通過對土地進(jìn)行開發(fā)活動,使用各種建筑材料與建筑構(gòu)配件,最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活人住的建筑空間,或通過對建筑物的維護(hù)維修管理活動,提供滿足客戶各種需求的入住空間。從貨幣形態(tài)看,房地產(chǎn)開發(fā)投資活動則表現(xiàn)為投入一定量的資金,花費(fèi)一定量的成本,通過房屋銷售或出租經(jīng)營獲得一定量的貨幣收入。
對于一個特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言,投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益,都可以看成是貨幣形式(包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式)體現(xiàn)的資金流出或資金流人。在房地產(chǎn)投資分析中,把某一項(xiàng)投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng),把一定時期各時點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中,流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出,流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入。現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為凈現(xiàn)金流量。經(jīng)濟(jì)活動的類型和特點(diǎn)不同,現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會有很大差異。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說,現(xiàn)金流人通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營收入等;現(xiàn)金流出主要包括土地與建造成本或購買成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、運(yùn)營費(fèi)用、銷售費(fèi)用和稅金支出等。
房地產(chǎn)投資分析的目的,就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件,考察項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人,選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案,以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。
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