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2015房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)資料:對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí)
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房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn),是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多且難以準(zhǔn)確量化它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。
(1)不同的影響因素或者其變化,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的。有的因素或者其變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲,這類(lèi)因素可稱為增值因素。有的因素或者其變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降,這類(lèi)因素可稱為貶值因素。并且對(duì)于不同類(lèi)型的房地產(chǎn),同一因素或者其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向可能是不同的。例如,某一地帶有鐵路,如果該地帶是居住區(qū),則鐵路可能是貶值因素;如果該地帶是倉(cāng)儲(chǔ)或工業(yè)區(qū),則鐵路可能是增值因素。弄清這一點(diǎn),有助于估價(jià)時(shí)把握對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)算結(jié)果的調(diào)整方向,即面對(duì)某一影響因素或者其變化時(shí),對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)算結(jié)果應(yīng)是向上調(diào)整還是向下調(diào)整。
(2)不同的影響因素或者其變化,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的。
?。?)不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的。
(4)有的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān),有的則與時(shí)間有關(guān)。
(5)各種影響因素對(duì)同一類(lèi)型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度不是一成不變的。隨著時(shí)間的推移,人們對(duì)房地產(chǎn)的偏好會(huì)發(fā)生變化,從而那些提高房地產(chǎn)價(jià)格的因素可能會(huì)變?yōu)榻档头康禺a(chǎn)價(jià)格的因素,那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響的因素可能會(huì)變?yōu)橛休^小影響的因素,甚至對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有影響。
?。?)同一影響因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不同的。不同地區(qū)的人們對(duì)房地產(chǎn)的偏好可能不同,某個(gè)因素在某個(gè)地區(qū)可能被人們看重,但在另一個(gè)地區(qū)未必如此。
?。?)同一影響因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不同的。人們?cè)谙M(fèi)上普遍存在“邊際效用遞減”現(xiàn)象。例如,當(dāng)綠地率很低時(shí),提高一點(diǎn)綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較大;當(dāng)綠地率已達(dá)到較高水平時(shí),再提高一點(diǎn)綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就較小。
?。?)某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化。
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