2015房估案例與分析考點(diǎn)：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的其他用途

假設(shè)開(kāi)發(fā)法除了適用于估價(jià)，還大量用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于估價(jià)與用于投資分析的不同之處，是在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，用于估價(jià)是假設(shè)站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)，用于投資分析是站在一個(gè)具體的投資者的立場(chǎng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資決策提供依據(jù)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法具體可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供下列3種數(shù)據(jù)：

（1）確定擬開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格。如果開(kāi)發(fā)商有興趣取得某個(gè)開(kāi)發(fā)場(chǎng)地，他必須事先計(jì)算出能夠接受的最高價(jià)格，他實(shí)際的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格應(yīng)低于或等于此價(jià)格，否則不值得購(gòu)買(mǎi)。

（2）確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。在確定預(yù)期利潤(rùn)時(shí)，是假定開(kāi)發(fā)場(chǎng)地已按照某個(gè)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，即場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)被看成已知。預(yù)計(jì)可取得的總收入扣除場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本及資金利息等后的余值，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的利潤(rùn)。此利潤(rùn)如果高于開(kāi)發(fā)商期望的利潤(rùn)，則該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目被認(rèn)為是可行的；否則，應(yīng)被推遲開(kāi)發(fā)，甚至取消投資。

（3）確定開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。在確定最高費(fèi)用時(shí)，場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)也被視為已知。確定最高費(fèi)用的目的是為了使開(kāi)發(fā)利潤(rùn)保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，同時(shí)使整個(gè)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用在開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)階段得到有效的控制，不至于在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)費(fèi)用失控。

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