2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)：住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃

　　住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃

　　對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃主要有住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃、住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃。住房建設(shè)規(guī)劃是引導(dǎo)和調(diào)控城市近期住房建設(shè)的專項(xiàng)規(guī)劃，其確定的住房建設(shè)目標(biāo)、建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)比例（如新建住房套型結(jié)構(gòu)比例要求）、建設(shè)時(shí)序和空間布局等，特別是普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)?；蛟谧》拷ㄔO(shè)總量中的比重，對商品住房價(jià)格有較大的影響。住房建設(shè)總量增加特別是限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價(jià)格一般會下降，反之會上漲。

　　物價(jià)

　　房地產(chǎn)價(jià)格是物價(jià)的一種，但與一般物價(jià)的特性不同，在此把兩者區(qū)分開來，對它們之間的關(guān)系作一分析。

　　反映一般物價(jià)變動的指標(biāo)主要有居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（Consumer Price Index，CPI）是反映一定時(shí)期內(nèi)居民消費(fèi)價(jià)格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)分為食品、衣著、家庭設(shè)備及用品、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂教育和文化用品、居住、服務(wù)項(xiàng)目等八個(gè)大類。該指數(shù)是綜合了城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和農(nóng)民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)計(jì)算取得。生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)（Producer Price Index，PPI）也稱為生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)、工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)資料價(jià)格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)，包括能源、鋼材、有色金屬、化工產(chǎn)品、木材等項(xiàng)目。中國目前統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動沒有納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)的變動并不反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動，只是間接影響。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)的互動關(guān)系非常復(fù)雜。通常情況下，物價(jià)的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發(fā)生變動。此時(shí)物價(jià)變動，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變動，如果其他條件不變，那么物價(jià)變動的百分比就相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動的百分比，而且兩者的動向也應(yīng)一致，則表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。

　　不論一般物價(jià)總水平是否變動，其中某些物價(jià)的變動也可能會引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動，特別是諸如建筑材料價(jià)格（尤其是建筑鋼材、水泥、木材的價(jià)格）、建筑構(gòu)配件價(jià)格、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等“房地產(chǎn)投入要素”的價(jià)格上漲，會增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，從而可能引起“成本推動型”的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　就宏觀來看地價(jià)上漲與一般物價(jià)上漲的因果關(guān)系，在日本存在著下列兩種看法：“一種看法是重視地價(jià)上漲→抵押力量增大→信用膨脹→物價(jià)上漲這種因果關(guān)系的；另一種看法則認(rèn)為存在著貨幣量的增加→物價(jià)上漲→地價(jià)上漲這種關(guān)系”。

　　從較長時(shí)期來看，國內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。但在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地價(jià)格、新建商品房價(jià)格、存量房價(jià)格、房屋租賃價(jià)格，或者不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，其變動幅度不是完全同步的，有時(shí)甚至是不同方向的。

　　關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格中的房價(jià)（房地價(jià)格）與地價(jià)的關(guān)系，目前有三種觀點(diǎn)：一是成本決定論，認(rèn)為地價(jià)作為房價(jià)的重要組成部分，地價(jià)對房價(jià)的影響是顯著的，地價(jià)上漲導(dǎo)致房價(jià)上漲。二是需求帶動論，認(rèn)為房地產(chǎn)作為最終產(chǎn)品，其價(jià)格由市場供求決定，地價(jià)水平取決于房價(jià)水平。三是相互影響論，認(rèn)為上述兩種觀點(diǎn)都有一定道理，但都不全面，房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系在一定范圍內(nèi)是相互作用、相互影響的關(guān)系。實(shí)際上，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房價(jià)是主動的，地價(jià)是被動的，即地價(jià)水平主要取決于房價(jià)水平，就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格水平?jīng)Q定的。但在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級市場上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，預(yù)期政府會減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或者其壟斷的高地價(jià)，是會推動房價(jià)上漲或者市場會以房價(jià)上漲來作出反應(yīng)的。

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