房地產(chǎn)估價師考試：市場法的操作步驟

　　運用市場法估價一般分為下列7個步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③建立價格可比基礎(chǔ)；④進行交易情況修正；⑤進行交易日期調(diào)整；⑥進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦求取比準價格。

　　2.1搜集大量交易實例的必要性

　　運用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例（一些不能反映市場真實價格行情的報價、標價是無效的）。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能評估出客觀合理的價格或價值。所以，首先應盡可能地搜集較多且真實的交易實例。

　　2.2搜集交易實例的途徑

　　搜集交易實例的途徑主要有下列幾個：

　?。?）查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。（2）向房地產(chǎn)交易當事人、四鄰、促使交易協(xié)議達成的經(jīng)紀人、律師、財務人員、銀行有關(guān)人員等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況。（3）與房地產(chǎn)出售者，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀人等洽談，獲得其房地產(chǎn)的要價資料。（4）查閱報刊、網(wǎng)絡資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。（5）參加房地產(chǎn)交易展示會，了解房地產(chǎn)價格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。（6）同行之間相互提供。估價機構(gòu)或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實例及經(jīng)手的估價案例資料。

　　2.3搜集內(nèi)容的完整性和真實性

　　搜集內(nèi)容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般應包括：①交易雙方的基本情況和交易目的；②交易實例房地產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等；③成交日期；④成交價格；⑤付款方式；⑥交易情況。

　　為避免在搜集交易實例時遺漏重要的內(nèi)容并保證所搜集內(nèi)容的統(tǒng)一性和規(guī)范化，最好事先將房地產(chǎn)分為不同的類型，如分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等，針對這些不同類型的房地產(chǎn)，將所要搜集的內(nèi)容制作成統(tǒng)一的表格。

　　2.4建立交易實例庫

　　建立交易實例庫的最簡單做法，是將搜集交易實例時填寫好的“交易實例調(diào)查表”及有關(guān)資料（如照片等），以交易實例卡片或檔案袋的形式，一個交易實例一張卡片或一個檔案袋，分門別類保存起來。有條件的，可以開發(fā)有關(guān)的計算機軟件，將所搜集到的交易實例信息輸入計算機中。

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