房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點：房地產(chǎn)的登記

　　除去因國家公權力的行使而導致的物權變動，可以不依一般的公示原則直接發(fā)生效力外，還有一類情形也導致物權的變動直接發(fā)生效力，即因繼承或者受遺贈而取得物權的情形。繼承是導致物權變動的一個重要方式，根據(jù)我國繼承法的規(guī)定，繼承從被繼承人死亡時開始。因此，本條所指的“繼承開始”就是“被繼承人死亡”之時。而此所謂“死亡”既包括事實死亡，如老死、病死、意外事故致死，也包括宣告死亡。在宣告死亡的情形，自判決所確定的死亡之時繼承開始。本條所指的繼承又可分為法定繼承和遺囑繼承兩大類：

　　1.因法定繼承而取得物權。本法第二十八條所規(guī)定的物權由于國家公權力的介入而產(chǎn)生變動，不難被理解，但為何繼承也可以直接產(chǎn)生物權變動的效力呢？首先來看法定繼承，按照繼承法第三十三條的規(guī)定，繼承遺產(chǎn)應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務。例如甲死后其財產(chǎn)由其子乙繼承，那么繼承的大致流程為：公示催告與依法定順序清償債務，若仍有剩余財產(chǎn)，方能作為遺產(chǎn)處理，即只有在對被繼承人甲生前債務清償完畢后，繼承人乙才享有對剩余財產(chǎn)的所有權。

　　假設乙對遺產(chǎn)的所有權發(fā)生在清償債務之后，那么他對甲的生前債務進行清償?shù)男袨椋▽z產(chǎn)的處分行為）如何能生效呢？換言之就是，乙如何取得對遺產(chǎn)的處分權而對甲的生前債務進行清償？因此，法律從邏輯上就必須規(guī)定乙自繼承開始時即取得對遺產(chǎn)的所有權，由此，乙將所繼承的遺產(chǎn)首先用于對甲生前債務的清償這一財產(chǎn)處分行為才為有效。

　　2.因遺囑繼承或者受遺贈而取得物權。根據(jù)繼承法第十六條的規(guī)定，公民可以依照本法規(guī)定立遺囑處分個人財產(chǎn)，公民可以立遺囑將個人財產(chǎn)指定由法定繼承人的一人或者數(shù)人繼承，公民可以立遺囑將個人財產(chǎn)贈給國家、集體或者法定繼承人以外的人。遺囑是公民生前按照自己意愿處分自己不動產(chǎn)物權的一種單方法律行為，關于這一單方法律行為究竟屬單方債權行為還是單方物權行為，存在不同意見。但我們認為，遺囑屬單方債權行為，自繼承開始后，所有繼承人是基于法律的直接規(guī)定（非依法律行為）而取得物權，因此取得物權的生效時間始于繼承開始。最后需要說明的是，根據(jù)本法第三十一條的規(guī)定，無論是因法定繼承還是因遺囑繼承或者受遺贈而取得物權，如果涉及的遺產(chǎn)為不動產(chǎn)，依照法律規(guī)定需要辦理登記，但繼承人未辦理登記的，其處分行為不生效力。

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