2015房估理論與方法要點(diǎn)：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí)

　　房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)，是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多且難以準(zhǔn)確量化它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

　?。?）不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的。有的因素或者其變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，這類(lèi)因素可稱(chēng)為增值因素。有的因素或者其變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降，這類(lèi)因素可稱(chēng)為貶值因素。并且對(duì)于不同類(lèi)型的房地產(chǎn)，同一因素或者其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，如果該地帶是居住區(qū)，則鐵路可能是貶值因素；如果該地帶是倉(cāng)儲(chǔ)或工業(yè)區(qū)，則鐵路可能是增值因素。弄清這一點(diǎn)，有助于估價(jià)時(shí)把握對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)算結(jié)果的調(diào)整方向，即面對(duì)某一影響因素或者其變化時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)算結(jié)果應(yīng)是向上調(diào)整還是向下調(diào)整。

　?。?）不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的。

　?。?）不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的。

　?。?）有的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)，有的則與時(shí)間有關(guān)。

　?。?）各種影響因素對(duì)同一類(lèi)型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度不是一成不變的。隨著時(shí)間的推移，人們對(duì)房地產(chǎn)的偏好會(huì)發(fā)生變化，從而那些提高房地產(chǎn)價(jià)格的因素可能會(huì)變?yōu)榻档头康禺a(chǎn)價(jià)格的因素，那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響的因素可能會(huì)變?yōu)橛休^小影響的因素，甚至對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有影響。

　?。?）同一影響因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不同的。不同地區(qū)的人們對(duì)房地產(chǎn)的偏好可能不同，某個(gè)因素在某個(gè)地區(qū)可能被人們看重，但在另一個(gè)地區(qū)未必如此。

　　（7）同一影響因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不同的。人們?cè)谙M(fèi)上普遍存在“邊際效用遞減”現(xiàn)象。例如，當(dāng)綠地率很低時(shí)，提高一點(diǎn)綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較大；當(dāng)綠地率已達(dá)到較高水平時(shí)，再提高一點(diǎn)綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就較小。

　?。?）某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化。

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