2015房估理論與方法要點(diǎn)：居民收入

　　居民收入水平及其增長，對房地產(chǎn)價(jià)格特別是住宅價(jià)格有很大的影響。中國目前反映居民收入增長的指標(biāo)主要有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長和農(nóng)村居民人均純收入的增長。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是指城鎮(zhèn)居民家庭在支付個人所得稅、財(cái)產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉(zhuǎn)移支出之后余下的實(shí)際收入。農(nóng)村居民家庭人均純收入是指農(nóng)村居民家庭總收入中扣除從事生產(chǎn)和非生產(chǎn)經(jīng)營的費(fèi)用支出、繳納稅款、上交承包金額后所剩余的部分。這部分純收入既可直接用于生產(chǎn)和非生產(chǎn)性建設(shè)投資，也可用于生活消費(fèi)支出和儲蓄。

　　通常，居民收入的真正增加（非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加），意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴(kuò)大，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。至于對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個單位所引起的消費(fèi)變化，即新增加消費(fèi)占新增加收入的比例。

　　如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費(fèi)傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善，這對房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。

　　如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入此時(shí)依消費(fèi)順序會大部分甚至全部用于提高居住水平，這就會增加對居住房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致居住房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因?yàn)槠渖钌系男枰獛缀踹_(dá)到了應(yīng)有盡有的程度，邊際消費(fèi)傾向較小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于儲蓄或其他投資，這對房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。但是，如果他們利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資或投機(jī)，如購買房地產(chǎn)用于出租后轉(zhuǎn)讓或?qū)⒊钟蟹康禺a(chǎn)當(dāng)做保值增值的手段，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

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