2015房估理論與方法要點：測算中的其他有關(guān)問題

　?。ㄒ唬┳⒁饧僭O(shè)開發(fā)法的三種估價前提

　　在實際運用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，面臨著待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)，還是要被其擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)，或者要被人民法院等強制拍賣、變賣給他人開發(fā)。在這三種情形下，預(yù)測出的開發(fā)經(jīng)營期的長短和后續(xù)必要支出的多少是不同的，從而測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值是不同的。例如，估價對象為某個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在建工程，在運用假設(shè)開發(fā)法評估其價值時，要弄清該在建工程是仍然由該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成，還是將由其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成，特別是該在建工程是否要被人民法院強制拍賣。

　　（二）應(yīng)考慮開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以外的收益

　　假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測算中只講了通常情況下的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值這種收人，在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費用或無形收益。例如，深圳市1987年12月1日首次公開拍賣的一塊面積為8588㎡的國有土地50年使用權(quán)，從當(dāng)時預(yù)測的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去建設(shè)成本等必要支出及應(yīng)得利潤后的余額來看，價值也許不高，但由于是國內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了該塊土地后會附帶取得一些意想不到的社會效果。例如，隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用。因此，這塊土地的成交價格比較高是較自然的（當(dāng)時該塊土地的拍賣底價為200萬元人民幣，最后成交價格為525萬元人民幣，比拍賣底價高了很多）。

責(zé)任編輯：亮亮

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發(fā)布：2007-07-10 10:57 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關(guān)閉]

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