09年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》大綱

　　第四部分

　　房地產(chǎn)估價案例與分析

　　第一章　房地產(chǎn)估價文書寫作

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)估價主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)估價文書概述

　　一、房地產(chǎn)估價文書的種類及作用

　?。ㄒ唬┕纼r委托書

　　（二）估價委托合同

　?。ㄈ┕纼r項目來源和接洽情況記錄

　　（四）估價作業(yè)方案

　?。ㄎ澹┕纼r所需資料清單

　?。┕纼r對象實地查看記錄

　?。ㄆ撸┕纼r報告

　　（八）估價報告內(nèi)部審核表

　?。ň牛┕纼r中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄

　?。ㄊ┕纼r報告交接單

　　二、房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求

　?。ㄒ唬υ~義的要求

　　1．用詞準確

　　2．語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

　　3．用詞不可帶有較強的感情色彩

　　4．用詞簡練、標準，不堆砌、不生造

　?。ǘφZ句的要求

　　1．句子簡潔，概括性強

　　2．搭配得當

　　3．邏輯嚴密

　　（三）要防止錯別字和錯漏

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)估價報告寫作

　　一、房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素

　　二、房地產(chǎn)估價報告的寫作

　?。ㄒ唬┓饷娴膶懽?/p>

　　1．估價報告名稱

　　2．估價項目名稱

　　3．委托人

　　4．估價機構(gòu)

　　5. 注冊房地產(chǎn)估價師

　　6．估價作業(yè)日期

　　7．估價報告編號

　　（二）目錄的寫作

　?。ㄈ┲挛腥撕膶懽?/p>

　　（四）注冊房地產(chǎn)估價師聲明的寫作

　?。ㄎ澹┕纼r的假設和限制條件的寫作

　?。┕纼r結(jié)果報告的寫作

　　1．標題

　　2．委托人

　　3．估價機構(gòu)

　　4．估價對象

　　5．估價目的

　　6．估價時點

　　7．價值定義

　　8．估價依據(jù)

　　9．估價原則

　　10．估價方法

　　11．估價結(jié)果

　　12．估價人員

　　13．估價作業(yè)日期

　　14．估價報告使用期限

　　（七）估價技術報告的寫作

　　1．實物狀況（或個別因素）分析

　　2．區(qū)位狀況分析

　　3．市場背景分析

　　4．最高最佳使用分析

　　5．估價方法選用

　　6．估價測算過程

　　7．估價結(jié)果確定

　　三、房地產(chǎn)估價報告示例

　　第三節(jié)　其他房地產(chǎn)估價主要文書寫作

　　一、估價委托合同

　?。ㄒ唬┕纼r委托合同內(nèi)容構(gòu)成

　　（二）估價委托合同寫作示例

　　二、估價所需資料清單

　　（一）對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

　?。ǘ纼r對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

　?。ㄈ┫嚓P實例資料

　　（四）反映估價對象狀況的資料

　　三、估價作業(yè)方案

　?。ㄒ唬M采用的估價技術路線和估價方法

　　（二）擬定資料收集渠道

　?。ㄈ╊A計需要的時間、人力和經(jīng)費

　?。ㄋ模┕纼r作業(yè)步驟和時間進度安排

　　四、估價對象實地查看記錄

　　（一）住宅房地產(chǎn)實地查看記錄

　　1．住宅房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

　　2．住宅房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

　?。ǘ┙?jīng)營性房地產(chǎn)實地查看記錄

　　1．經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

　　2．經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

　　（三）工業(yè)房地產(chǎn)實地查看記錄

　　1．工業(yè)房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

　　2．工業(yè)房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

　?。ㄋ模┰诮üこ虒嵉夭榭从涗?/p>

　　1．在建工程實地查看內(nèi)容

　　2．在建工程實地查看記錄表示例

　　五、估價報告內(nèi)部審核表

　?。ㄒ唬┕纼r報告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成

　?。ǘ┕纼r報告內(nèi)部審核表示例

　　考試要求

　　要求考生掌握本章內(nèi)容。

　　第二章　不同類型房地產(chǎn)估價

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對居住、商業(yè)、商務辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等不同類型房地產(chǎn)估價的特點和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　居住房地產(chǎn)估價

　　一、居住房地產(chǎn)及其特點

　?。ㄒ唬﹩巫诮灰滓?guī)模較小，但市場交易量十分巨大

　　（二）具有較強的相似性、可比性

　?。ㄈ┎煌愋妥》績r格內(nèi)涵差異明顯

　　二、影響居住房地產(chǎn)價格的因素

　　（一）影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．生活服務設施

　　3．教育配套設施

　　4．環(huán)境質(zhì)量

　?。ǘ┯绊懢幼》康禺a(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1．建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

　　2．設施與設備

　　3．建筑質(zhì)量

　　4．裝修

　　5．朝向與樓層

　　三、居住房地產(chǎn)估價的常用方法

　　（一）市場法

　?。ǘ┏杀痉?/p>

　?。ㄈ┦找娣?/p>

　　四、居住房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　?。ㄒ唬┥唐贩抗纼r的技術路線及難點處理

　?。ǘ┓扛姆?、經(jīng)濟適用住房估價的技術路線及難點處理

　　第二節(jié)　商業(yè)房地產(chǎn)估價

　　一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點

　　（一）商業(yè)房地產(chǎn)及其種類

　　1-百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　2．超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　3．大型綜合商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　4．便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　5．專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　6．專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　7．購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　8．家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　9．倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　?。ǘ┥虡I(yè)房地產(chǎn)特點

　　1．收益性

　　2．經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　3．出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復雜

　　4．裝修高檔且復雜

　　5．垂直空間價值衰減性明顯

　　二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素

　　（一）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．地段繁華程度

　　2．交通條件

　　3．臨街狀況

　?。ǘ┯绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1．建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局

　　2．樓層

　　3．凈高

　　4．面積

　　5．裝修

　　6．無形價值

　　三、商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　?。ǘ┦袌龇?/p>

　　（三）成本法

　　四、商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　?。ㄒ唬┎煌?jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　1．出租型商業(yè)房地產(chǎn)

　　2．運營型商業(yè)房地產(chǎn)

　　（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　1．整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價

　　2．整層商業(yè)房地產(chǎn)估價

　　3．同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價

　?。ㄈ┛罩谩€尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　第三節(jié)　商務辦公房地產(chǎn)估價

　　一、商務辦公房地產(chǎn)及其特點

　　（一）商務辦公房地產(chǎn)及其分類

　?。ǘ┥虅辙k公房地產(chǎn)的特點

　　1．所處區(qū)位好，規(guī)模大

　　2．多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善

　　3．出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務免費項目管理系統(tǒng)

　　二、影響商務辦公房地產(chǎn)價格的因素

　?。ㄒ唬┯绊懮虅辙k公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．集聚程度

　　2．交通條件

　　3．周邊環(huán)境

　?。ǘ┯绊懮虅辙k公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1．外觀形象

　　2．內(nèi)部裝修

　　3．設備、設施

　　4．智能化程度

　　5．物業(yè)服務水平

　　6．租戶類型

　　7．樓層

　　三、商務辦公房地產(chǎn)估價的常用方法

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　　（二）市場法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　四、商務辦公房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　?。ㄒ唬┥虅辙k公房地產(chǎn)租金的求取

　　1．租約問題

　　2．租金構(gòu)成內(nèi)涵問題

　　3．租金支付方式問題

　　4．地下車庫租金問題

　　（二）整幢商務辦公房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　1．單純型商務辦公房地產(chǎn)

　　2．商住型商務辦公房地產(chǎn)

　　3．綜合型商務辦公房地產(chǎn)

　　第四節(jié)　旅館房地產(chǎn)估價

　　一、旅館房地產(chǎn)及其估價特點

　?。ㄒ唬┞灭^房地產(chǎn)及其特點

　　1．飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點

　　2．旅店、招待所及其特點

　?。ǘ┞灭^房地產(chǎn)的估價特點

　　1．轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

　　2．功能多樣

　　3．一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風險較大

　　4．價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

　　二、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素

　?。ㄒ唬┯绊懧灭^房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．周圍環(huán)境

　　（二）影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1．設備設施和用具

　　2．經(jīng)營管理

　　三、旅館房地產(chǎn)估價方法的選用

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　　（二）市場法

　　四、旅館房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　?。ㄒ唬┬羌壘频瓴煌δ苡梅渴找娴臏y算

　?。ǘ┬羌壘频陜羰找娴那笕?/p>

　　第五節(jié)　餐飲房地產(chǎn)估價

　　一、餐飲房地產(chǎn)及其估價特點

　　（一）地段選擇的差異性

　?。ǘI業(yè)收入的差異性

　　二、餐飲房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　第六節(jié)　娛樂房地產(chǎn)估價

　　一、娛樂房地產(chǎn)及其估價特點

　　二、娛樂房地產(chǎn)估價的常用方法

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　?。ǘ┦袌龇?/p>

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　三、娛樂房地產(chǎn)估價技術路線及難點處理

　　第七節(jié)　工業(yè)房地產(chǎn)估價

　　一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點

　?。ㄒ唬┥婕暗男袠I(yè)多

　?。ǘ┓菢藴蕪S房多，建筑工程造價相差大

　?。ㄈ┮獏^(qū)分設備和建筑物的造價

　?。ㄋ模┦芨g的可能性大

　　二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要因素

　?。ㄒ唬┯绊懝I(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．基礎設施

　　3．地理位置

　　（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1．用地面積與形狀

　　2．地質(zhì)和水文條件

　　3．房地產(chǎn)用途

　　三、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

　?。ㄒ唬┏杀痉?/p>

　?。ǘ┦袌龇?/p>

　?。ㄈ┦找娣?/p>

　　四、工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　第八節(jié)　農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價

　　一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價的一般特點

　　二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見的估價方法和技術路線

　　第九節(jié)　特殊用途房地產(chǎn)估價

　　一、停車庫的估價

　?。ㄒ唬┑叵峦＼噹焯攸c

　　（二）地下停車庫的價格特點

　?。ㄈ┑叵峦＼噹斐Ｒ姷墓纼r方法和技術路線

　　二、加油站的估價

　?。ㄒ唬┘佑驼痉康禺a(chǎn)估價的一般特點

　　1．位置極其重要并且分布離散性較強

　　2．經(jīng)營的個性差異顯著

　　3．存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤

　　（二）加油站常見的估價方法和技術路線

　　考試要求

　　1．掌握居住房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　2．掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　3．掌握商務辦公房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　4．熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　5．熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　6．熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　7．熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　8．了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　9．了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價的特點，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法。

　　第三章　不同目的房地產(chǎn)估價

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對不同估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價值之間的關系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　建設用地使用權(quán)出讓價格評估

　　一、建設用地使用權(quán)出讓價格評估的特點

　　（一）建設用地使用權(quán)出讓價格評估應采用市場價值標準

　　（二）估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

　?。ㄈ┎煌鲎尫绞娇蓚?cè)重采用不同的估價方法

　?。ㄋ模┧鸭袌鲑Y料時，尤其應注重所選實例的可替代性

　　二、建設用地使用權(quán)出讓價格評估方法的選擇

　?。ㄒ唬┦袌龇?/p>

　?。ǘ┘僭O開發(fā)法

　　（三）成本法

　?。ㄋ模┗鶞实貎r修正法

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估常用方法

　?。ㄒ唬┦袌龇?/p>

　?。ǘ┘僭O開發(fā)法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　?。ㄋ模┦找娣?/p>

　?。ㄎ澹┗鶞实貎r修正法

　　第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押價值評估

　　一、房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)

　　二、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定

　　（一）可以設定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求

　?。ǘ┎坏迷O定抵押的房地產(chǎn)

　　（三）其他限制條件

　?。ㄋ模┡c房地產(chǎn)抵押估價有關的規(guī)定

　　三、房地產(chǎn)抵押價值評估技術路線及估價方法

　?。ㄒ唬┩耆a(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　　（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　?。ㄈ┎糠郑ň植浚┓康禺a(chǎn)

　?。ㄋ模┰诮üこ谭康禺a(chǎn)

　?。ㄎ澹┼l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

　　四、房地產(chǎn)抵押估價的注意事項

　?。ㄒ唬┕纼r目的

　　（二）估價時點

　?。ㄈ┐_認估價對象可以作為設定抵押的房地產(chǎn)

　?。ㄋ模┖侠泶_定假設前提和限制條件

　?。ㄎ澹┌盐帐袌鲲L險防止高估

　?。┕纼r中的謹慎原則

　　（七）市場變現(xiàn)能力分析

　?。ò耍┱f明與風險提示

　?。ň牛┢渌?/p>

　　第四節(jié)　城市房屋拆遷估價

　　一、城市房屋拆遷估價內(nèi)涵及特點

　?。ㄒ唬┕纼r數(shù)量大

　　（二）涉及面廣，社會影響大

　?。ㄈ┕纼r對象復雜，需要協(xié)調(diào)各種關系

　　（四）補償價格關聯(lián)性強

　　二、城市房屋拆遷估價的標準與方法

　　三、城市房屋拆遷估價技術路線

　?。ㄒ唬?ldquo;標本房屋”市場價格評估技術路線

　　1．確定“標本房屋”的基本條件

　　2．選擇“標本房屋”

　　3．評估“標本房屋”的市場價格

　　4．評估確定其他拆遷房屋的市場價格

　　（——）“典型房屋”市場價格評估技術路線

　?。ㄈ﹨^(qū)位指導價市場價格評估技術路線

　　四、城市房屋拆遷估價應注意的問題

　　（一）拆遷估價的估價對象

　?。ǘ┎疬w估價委托人的合法性

　　（三）拆遷估價的價值標準、估價目的和估價時點

　　（四）拆遷估價價格內(nèi)涵

　?。ㄎ澹追N特殊產(chǎn)別房屋的估價

　　五、城市房屋拆遷估價的工作方式

　?。ㄒ唬┎疬w估價前的準備工作

　?。ǘ┤霊粽{(diào)查

　?。ㄈ┦覂?nèi)作業(yè)，出具估價報告

　?。ㄋ模┈F(xiàn)場答疑

　　六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決

　　第五節(jié)　房地產(chǎn)強制拍賣估價

　　一、房地產(chǎn)拍賣的相關法律規(guī)定

　　二、房地產(chǎn)強制拍賣估價的特點

　?。ㄒ唬娭铺幏?/p>

　?。ǘ┛焖僮儸F(xiàn)

　　（三）市場需求面窄、推廣力度小

　?。ㄋ模┫M者心理因素

　?。ㄎ澹┵徺I者的額外支出

　　三、房地產(chǎn)強制拍賣估價的技術路線

　　四、房地產(chǎn)強制拍賣估價的類型與方法

　?。ㄒ唬┥唐贩?/p>

　?。ǘ┬姓髶艿厣系姆慨a(chǎn)

　　（三）在建工程

　　第六節(jié)　房地產(chǎn)損害賠償估價

　　一、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類

　?。ㄒ唬┮蛞?guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失

　　1．房屋本身的規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

　　2．小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

　　3．小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

　　4．房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

　　5．房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

　?。ǘ┮蛟谙噜復恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價值損失

　　（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失

　?。ㄋ模┮蚬こ藤|(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失

　?。ㄎ澹┮蚴┕ぶ型诨A不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失

　?。┮虍愖h登記不當，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

　?。ㄆ撸┮蚍欠ㄅ鷾收魇?、使用土地，給當事人造成損失

　?。ò耍┮蛭茨苈募s使他人工程停緩建，給他人造成損失

　?。ň牛┮?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

　　二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)損害的分類

　　1．按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

　　2．按照房地產(chǎn)可修復的損害和不可修復的損害劃分

　　3. 按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)損害的賠償金額

　　三、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)損害賠償評估價值定義

　?。ㄈp害賠償估價的特點

　　四、房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇

　?。ㄒ唬┬迯唾M用法（成本法）

　　（二）損失資本化法

　　1. 凈收益減少收益年期不變型

　　2．凈收益不變收益年期減少型

　　3．凈收益、收益年期減少型

　?。ㄈ┵r償實例比較法

　?。ㄋ模p害前后價差法

　　五、房地產(chǎn)損害賠償估價的技術路線及難點的處理

　?。ㄒ唬┮?guī)劃變更導致房地產(chǎn)價值損失的估價技術路線及難點處理

　　（二）商品房質(zhì)量缺陷導致價值減損的估價技術路線及難點處理

　　第七節(jié)　房屋租賃價格評估

　　一、房屋租賃價格評估的特點

　?。ㄒ唬┳≌惙课葑赓U價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

　?。ǘ┳饧s對租金估價有一定的影響

　?。ㄈ﹦潛芡恋厣系臓I利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分

　　二、房屋租賃價格管理的法律規(guī)定

　?。ㄒ唬┓课葑赓U價格應以合同形式載明

　　（二）不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定

　?。ㄈ┧椒孔赓U價格管理規(guī)定

　　三、房屋租賃價格評估常用的估價方法

　?。ㄒ唬┦袌龇?/p>

　　（二）收益法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　第八節(jié)　房地產(chǎn)課稅估價

　　一、房產(chǎn)稅估價

　　二、土地增值稅估價

　?。ㄒ唬﹨^(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容

　　1．隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估

　　價格又無正當理由的

　　2．提供扣除項目金額不實的

　?。ǘ┛鄢椖吭u估方法的選擇

　　1．取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　2．房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　3．舊房及建筑物的評估價格

　　三、契稅估價

　　第九節(jié)　企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價

　　一、企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價類型

　　（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　二、估價的假設前提

　　三、估價方法的選用

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

　　1．掌握建設用地使用權(quán)出讓價格評估；

　　2．掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；

　　3．掌握房地產(chǎn)抵押價值評估；

　　4．掌握城市房屋拆遷估價；

　　5．熟悉房地產(chǎn)強制拍賣估價；

　　6．熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價；

　　7．熟悉房地產(chǎn)租賃價格評估；

　　8．熟悉房地產(chǎn)課稅估價；

　　9．了解企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價。

　　第四章　房地產(chǎn)咨詢顧問服務

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和房地產(chǎn)貸款項目評估等房地產(chǎn)咨詢顧問服務的了解、熟悉和掌握程度。

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

　　一、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究類型

　?。ㄒ唬┱w房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

　?。ǘ┳≌康禺a(chǎn)市場調(diào)查研究

　　（三）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

　?。ㄋ模懽謽欠康禺a(chǎn)市場調(diào)查研究

　　（五）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

　?。┕I(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

　　二、不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容

　　（一）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　　2．房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析

　　3．客戶分析

　　4．競爭分析

　?。ǘ┥虡I(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　　2．商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

　　3．商圈（區(qū)域）分析

　　4．消費者消費習慣分析

　　5．客戶分析

　　（三）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　　2．寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況和趨勢

　　3．商務圈（區(qū)域）分析

　　4．競爭、典型項目研究

　　5．寫字樓客戶分析

　?。ㄋ模┚频攴康禺a(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　　2．酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點

　　3．酒店消費者分析

　　4．酒店市場競爭分析

　　5．酒店經(jīng)營者分析

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)投資項目可行性研究

　　一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點

　　二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告主要內(nèi)容

　?。ㄒ唬╉椖靠傉?/p>

　?。ǘ╉椖扛艣r

　?。ㄈ╉椖客顿Y環(huán)境分析

　?。ㄋ模╉椖繀^(qū)域環(huán)境分析

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場分析

　　（六）項目市場定位

　?。ㄆ撸╉椖恳?guī)劃與建筑方案

　　（八）項目開發(fā)建設進度安排

　?。ň牛┩顿Y估算與資金籌措

　?。ㄊ╉椖拷?jīng)濟效益分析

　?。ㄊ唬╉椖匡L險分析

　　（十二）項目社會效益和影響分析

　?。ㄊ╉椖靠尚行匝芯拷Y(jié)論與建議

　　第三節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的特點

　　（一）地域性

　?。ǘ┫到y(tǒng)性

　　（三）前瞻性

　?。ㄋ模┦袌鲂?/p>

　　（五）創(chuàng)新性

　?。┒鄻有?/p>

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告主要內(nèi)容

　　（一）項目背景

　?。ǘ╅_發(fā)項目地塊分析

　　1．地塊的自然條件分析

　　2．地塊周邊的經(jīng)濟及社會條件分析

　　3．地塊的環(huán)境條件分析

　　（三）開發(fā)項目市場調(diào)查與分析

　　1．市場環(huán)境調(diào)查與分析

　　2．市場需求容量調(diào)查與分析

　　3．消費者和消費者行為調(diào)查與分析

　　4．競爭情況調(diào)查與分析

　?。ㄋ模╅_發(fā)項目SWOT分析

　　1．開發(fā)項目的優(yōu)勢分析

　　2．開發(fā)項目的劣勢分析

　　3．開發(fā)項目的發(fā)展機遇分析

　　4．開發(fā)項目的威脅分析

　　（五）開發(fā)項目的市場定位

　　1．消費群體定位

　　2．項目形象定位

　　3．規(guī)劃設計及建筑形象定位

　　4．戶型定位

　　5．價格定位

　　6．物業(yè)管理定位

　?。╅_發(fā)項目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議

　　1．項目總體規(guī)劃設計建議

　　2．建筑個體設計建議

　　3．環(huán)境景觀設計建議

　　4．戶型設計建議

　?。ㄆ撸╅_發(fā)項目的定價及價格策略

　　1．開發(fā)項目定價目標

　　2．開發(fā)項目定價方法選擇

　　3．開發(fā)項目價格策略選擇

　?。ò耍╅_發(fā)項目廣告策劃及銷售

　　1．開發(fā)項目廣告設計

　　2．開發(fā)項目廣告媒體選擇

　　3．開發(fā)項目銷售計劃及策略制定

　　第四節(jié)　房地產(chǎn)貸款項目評估

　　一、房地產(chǎn)貸款項目評估的含義

　　二、房地產(chǎn)貸款項目評估相關法律法規(guī)及技術標準規(guī)定

　　三、房地產(chǎn)貸款項目評估的特點

　?。ㄒ唬┚C合性

　?。ǘ┛茖W性

　　（三）專業(yè)性

　?。ㄋ模┨厥庑?/p>

　　四、房地產(chǎn)貸款項目評估的內(nèi)容

　　五、房地產(chǎn)貸款項目評估的注意事項

　?。ㄒ唬┰u估的側(cè)重點

　?。ǘ﹦討B(tài)與靜態(tài)分析

　?。ㄈ╉椖匡L險評估

　?。ㄋ模╉椖渴袌鲈u估

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查研究；

　　2．熟悉房地產(chǎn)投資項目可行性研究；

　　3．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃；

　　4．熟悉房地產(chǎn)貸款項目評估。

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