二手房過(guò)戶前的20大注意事項(xiàng)

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　　每一個(gè)家庭買房的目的不同，有的是自住，有的是為了改善居住條件，也有的是出租或待機(jī)轉(zhuǎn)手獲利。但買房不像買衣服買手機(jī)那樣，穿夠了、用夠了就可以換一換，因此，在買房的問(wèn)題上每個(gè)家庭都是慎之又慎。特別是購(gòu)買二手房的網(wǎng)友們，在進(jìn)行二手房交易過(guò)程中，有些事項(xiàng)必須要注意。

　　今天，我們特別整理了購(gòu)買二手房的注意事項(xiàng)，共總結(jié)出20條經(jīng)驗(yàn)，希望對(duì)購(gòu)房者會(huì)有一些借鑒和幫助。

　　二手房交易過(guò)戶之前的20大注意事項(xiàng)

　　一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度

　　1. 注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人；

　　2. 產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處；

　　3. 一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

　　二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣

　　1. 確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成；

　　2. 大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓；

　　3. 一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、院 ( 醫(yī)院 ) 產(chǎn)、校 ( 學(xué)校 ) 產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

　　三、查看是否有私搭私建部分

　　1. 是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；

　　2. 是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；

　　3. 陽(yáng)臺(tái)是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問(wèn)題。

　　四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積

　　1. 包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積；

　　2. 產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積；

　　3. 最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

　　五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

　　1. 戶型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)；

　　2. 管線是否太多或者走線不合理；

　　3. 天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問(wèn)題。

　　六、考核房屋的市政配套

　　1. 打開(kāi)水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；

　　2. 打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目；

　　3. 確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的現(xiàn)象；

　　4. 觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象；

　　5. 電話線的接通情況，是普通電話線還是 ISDN 電話線；

　　6. 煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；

　　7. 小區(qū)有無(wú)熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；

　　8. 冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

　　七、了解裝修的狀況

　　1. 原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；

　　2. 了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

　　八、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平

　　1. 水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶；

　　2. 觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；

　　3. 小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；

　　4. 小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

　　九、了解以后居住的費(fèi)用

　　1. 水、電、煤、暖的價(jià)格；

　　2. 物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；

　　3. 車位的費(fèi)用。

　　十、追溯舊房的歷史

　　1. 哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；

　　2. 哪些人住過(guò)，什么背景，是何種用途；

　　3. 是否發(fā)生過(guò)不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過(guò)盜竊案；

　　4. 是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用，以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。

　　十一、了解鄰居的組合

　　1. 好鄰居會(huì)讓你生活愉快，選不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來(lái)人往，通過(guò)衣首和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次；

　　2. 拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞模?/p>

　　3. 與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。

　　十二、算計(jì)一下房?jī)r(jià)

　　1. 自己通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；

　　2. 委托信得過(guò)的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估；

　　3. 銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的最低保值價(jià)。

　　十三、二手房按揭的條件

　　1. 年滿 18 歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可；

　　2. 能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明；

　　3. 愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押；

　　4. 所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠；

　　5. 支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。

　　十四、請(qǐng)律師

　　1. 二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠；

　　2. 建議請(qǐng)一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問(wèn)。

　　十五、找代理行

　　1. 代理公司的二手房信息要比個(gè)人更全面，但是目前來(lái)看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證；

　　2. 在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)？是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭？買賣過(guò)程中若發(fā)生了問(wèn)題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失？代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否能保證買到稱心的二手房？

　　十六、考察代理公司是否可靠

　　1. 有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書(shū)；

　　2. 資質(zhì)證書(shū)是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對(duì)保證代理行的可靠性更有作用。

　　十七、及時(shí)了解政策、程序、費(fèi)用上的變化

　　1. 要注意報(bào)紙的新消息；

　　2. 向律師及中介代理公司咨詢；

　　3. 最可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時(shí)了解最新的信息。

　　十八、產(chǎn)權(quán)是否完整

　　1. 確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒(méi)有抵押 ( 包括私下抵押 ) 、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會(huì)出現(xiàn)這樣的糾紛；

　　2. 只可相信自己的眼睛，一定要在過(guò)完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。

　　十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接

　　1. 不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢再過(guò)戶還是先過(guò)戶再交錢是一個(gè)重要問(wèn)題；

　　2. 可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過(guò)戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。

　　二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過(guò)戶

　　1. 必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過(guò)戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過(guò)程；

　　2.從買房的角度來(lái)說(shuō)，一定是產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以毀約。