媒體調(diào)查:長(zhǎng)沙商場(chǎng)停車場(chǎng)消費(fèi)者滿意度低

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新年購(gòu)物熱潮使得商場(chǎng)客流驟增，商場(chǎng)車位也頻頻告急。如果你覺得停車場(chǎng)只是一個(gè)停車區(qū)域，與商場(chǎng)的生意沒有直接關(guān)系，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。

記者連日走訪諸多商場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)配套停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)、規(guī)模和商場(chǎng)的生意息息相關(guān)，一個(gè)設(shè)計(jì)合理、車位充足、管理良好的停車場(chǎng)能為購(gòu)物中心加分，增加客流，提升銷售，而缺乏規(guī)劃的停車場(chǎng)直接影響商場(chǎng)的業(yè)績(jī)。

最妙的是，如果將停車場(chǎng)當(dāng)成一門生意，則其投資回本期遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于商業(yè)地產(chǎn)。

A 吐槽

假期去樂和城吃飯，入口排隊(duì)近半小時(shí)

每逢節(jié)假日，五一商圈各大商場(chǎng)的停車場(chǎng)就僧多粥少，一位難求。元旦假期，市民劉女士和家人開車去樂和城吃飯。中午12時(shí)半左右，樂和城停車入口處長(zhǎng)長(zhǎng)的車隊(duì)已經(jīng)排到黃興路上。等了近半個(gè)小時(shí)才停好車的劉女士深感無奈，“下次要不提早出門，要不就選擇好停車的購(gòu)物中心。”

對(duì)于寸土寸金的中心商圈來說，商場(chǎng)一般建造年份較早，停車位數(shù)量有限。據(jù)統(tǒng)計(jì)，新世界百貨有106個(gè)車位、樂和城263個(gè)車位、悅方300余車位、王府井370個(gè)車位、平和堂500個(gè)，開福萬達(dá)廣場(chǎng)最多，能容納1500輛車。6大商場(chǎng)的地下停車位共計(jì)3000余個(gè)。但是這對(duì)于機(jī)動(dòng)車保有量逾170萬的長(zhǎng)沙，日均客流量超過30萬人次的五一商圈來說，停車場(chǎng)車位數(shù)量嚴(yán)重不足，導(dǎo)致五一商圈的停車矛盾格外突出。

提著買的一大包東西，回去找車卻用了40多分鐘

好不容易找到車位停了車吧，回來卻找不到了，許多車主都有這種經(jīng)歷。市民周女士一次和朋友在萬達(dá)廣場(chǎng)聚會(huì)，回來找車卻用了40多分鐘。“我提著一大包東西，腳都走斷，最后實(shí)在沒辦法找到保安求助。保安騎電動(dòng)車載著我去找的?！睂?duì)于新建的購(gòu)物中心來說，停車場(chǎng)面積大、車位足，但停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)不清晰導(dǎo)致了找車難。

此外，在近日長(zhǎng)沙晚報(bào)官方微信關(guān)于商場(chǎng)停車場(chǎng)的微調(diào)查里，許多市民紛紛吐槽：悅方的地下停車場(chǎng)出入口在一起，而且路窄坡陡，進(jìn)出停車場(chǎng)就像上了賽車道一樣刺激，墻上早已留下車輛刮擦的道道傷痕；樂和城地下停車場(chǎng)同樣出入并行，中間隔著一個(gè)柱子，而且要經(jīng)過兩個(gè)直角轉(zhuǎn)彎，考驗(yàn)車技；王府井停車場(chǎng)光線昏暗，而且通風(fēng)不好氣味難聞；奧克斯廣場(chǎng)停車場(chǎng)到處漏水……

“停車場(chǎng)的這些問題，歸根結(jié)底是建設(shè)時(shí)節(jié)約成本?！币患屹?gòu)物中心的高層周先生表示，部分購(gòu)物中心為了節(jié)省成本或不重視停車場(chǎng)的建設(shè)，致使停車場(chǎng)在設(shè)計(jì)上產(chǎn)生硬傷，還可能存在標(biāo)識(shí)、路線等設(shè)計(jì)不合理問題，客戶體驗(yàn)性非常差。

B 設(shè)計(jì)

好的停車場(chǎng)可帶來高端客源，甚至增加客戶黏性

家住河西的蘇先生平時(shí)最喜歡去步步高廣場(chǎng)購(gòu)物，原因很簡(jiǎn)單，那里的停車場(chǎng)好停車。電子屏顯示，紅燈是滿位，綠燈是空位，各區(qū)剩余車位一目了然，沿著綠燈指示，即可輕松找到空位；香蕉、蘋果和西瓜，立柱上用水果標(biāo)識(shí)區(qū)分，區(qū)域簡(jiǎn)單直觀，連孩子都記住了；聲控感應(yīng)燈隨著小車的移動(dòng)逐一亮起，環(huán)保又便捷。這家2011年開業(yè)的購(gòu)物中心是步步高集團(tuán)在長(zhǎng)沙的首個(gè)自有物業(yè)。步步高廣場(chǎng)市場(chǎng)部經(jīng)理鐘欣介紹，智能停車系統(tǒng)是由國(guó)內(nèi)專業(yè)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)的。

不要以為停車場(chǎng)是商業(yè)配套服務(wù)就忽視它，周末購(gòu)物中心人流量大且集中，一些購(gòu)物中心的停車場(chǎng)往往因停車位不夠用、服務(wù)不到位或設(shè)計(jì)等問題而流失大量有消費(fèi)力的客源。在湖南商學(xué)院教授尹元元看來，“設(shè)計(jì)合理、服務(wù)周到的停車場(chǎng)會(huì)吸引很多駕車消費(fèi)者，要知道駕車者中有不少高端客戶，一個(gè)好的停車場(chǎng)可以為購(gòu)物中心帶來高端客源，甚至增加客戶黏性。這可能比為了吸引人氣舉辦花費(fèi)巨大的活動(dòng)來得更加有效?！?/p>

停車場(chǎng)須在建設(shè)前期就規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括流線、標(biāo)識(shí)等多個(gè)要素

沃爾瑪山姆會(huì)員店歷來以選址嚴(yán)格、對(duì)物業(yè)要求高著稱。而長(zhǎng)沙首家山姆會(huì)員店的設(shè)計(jì)者——長(zhǎng)沙有色冶金設(shè)計(jì)研究院有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，與商場(chǎng)需要在建設(shè)前先行做好規(guī)劃設(shè)計(jì)一樣，停車場(chǎng)也必須在建設(shè)前期就規(guī)劃設(shè)計(jì)，要素包括了車位的規(guī)模、車庫(kù)的高度、流線和標(biāo)識(shí)等方方面面。

“首先是停車場(chǎng)規(guī)模的規(guī)劃，停車場(chǎng)過小則難以容納，過大則浪費(fèi)。”根據(jù)國(guó)際慣例，每100平方米商業(yè)建筑面積提供1個(gè)停車位比較合理。根據(jù)《長(zhǎng)沙市建設(shè)工程機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）配建標(biāo)準(zhǔn)（試行）》征求意見稿，機(jī)動(dòng)車標(biāo)準(zhǔn)車位配建指標(biāo)中，商業(yè)設(shè)施及配套每100平方米商業(yè)建筑面積不得少于0.9個(gè)停車位。顯然，五一商圈的整體車位比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此要求。

車庫(kù)的高度和寬度也頗有講究，一般小車停車位標(biāo)準(zhǔn)尺寸為2.5米×5米，立柱間寬度為6米或8.4米。如果低于該尺寸則一般轎車問題不大，可SUV就非常難停。比如8米的立柱之間可以容納三輛轎車，卻無法容納三輛SUV，若停2輛大車則剩下的空間也難以停小車，等于浪費(fèi)了空間。車道寬度方面，如果是單面停車需5米寬，雙面停車的則至少需6米寬，否則難以轉(zhuǎn)彎。上述一些失敗案例的停車庫(kù)就存在轉(zhuǎn)彎車道過窄的問題。

最重要的當(dāng)屬交通流線，與合理的商場(chǎng)動(dòng)線能激發(fā)人們的消費(fèi)可能一樣，車庫(kù)交通流線合理與否也直接影響客人的回頭率。

C 生意

購(gòu)物中心停車場(chǎng)回本期大概4至5年

回報(bào)率高于商業(yè)地產(chǎn)

RET睿意德日前發(fā)布《購(gòu)物中心停車場(chǎng)報(bào)告》顯示，在報(bào)告選取監(jiān)測(cè)的國(guó)內(nèi)42個(gè)大中城市中，購(gòu)物中心停車場(chǎng)車位數(shù)量達(dá)到58.6萬個(gè)，停車場(chǎng)建筑面積已達(dá)總商業(yè)建筑面積的30%。據(jù)長(zhǎng)沙晚報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，大型商場(chǎng)、購(gòu)物中心的停車場(chǎng)車位配比遠(yuǎn)低于1∶100的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。做好停車場(chǎng)這門生意，還有很大提升空間。

最直接的“大生意”就是停車費(fèi)。

按照停車場(chǎng)1平方米造價(jià)約2500元計(jì)算，一個(gè)車位約16平方米，則一個(gè)車位的平均造價(jià)為4萬元。有業(yè)內(nèi)人士核算認(rèn)為，一般長(zhǎng)沙市區(qū)的普通商場(chǎng)停車位是5元/小時(shí)，一個(gè)車位一天最高限額50元，一年近2萬元。假如將一些公共面積和設(shè)施加入，也就是說，停車場(chǎng)的回本期大概在4至5年，5年后可以進(jìn)入純利階段，與起碼要養(yǎng)8至10年才有望回本的購(gòu)物中心這類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相比，停車場(chǎng)的投資回報(bào)率非常高。據(jù)調(diào)查，開福萬達(dá)廣場(chǎng)的停車年費(fèi)接近萬元，樂和城地下車庫(kù)年費(fèi)也達(dá)5000元。

購(gòu)物中心停車場(chǎng)另一項(xiàng)容易被忽略的經(jīng)濟(jì)功能就是其所帶動(dòng)的延伸產(chǎn)業(yè)。首先是洗車、汽車美容店，這些與汽車直接關(guān)聯(lián)的門店會(huì)開設(shè)在租金較低的地下車庫(kù)內(nèi)，既降低了租金成本，也獲得了直接的生意。其次，分布在出入口的廣告牌也為停車場(chǎng)增加了收入。

求解

明年五一商圈停車位將增加一倍

目前，長(zhǎng)沙市機(jī)動(dòng)車保有量超過170萬輛，需80萬個(gè)停車位，現(xiàn)在長(zhǎng)沙只有47萬個(gè)停車位，還有33萬個(gè)缺口。市委市政府成立了專門領(lǐng)導(dǎo)小組，制定了長(zhǎng)沙市整體規(guī)劃。按照規(guī)劃，長(zhǎng)沙市到2020年要有130萬個(gè)停車位，還需要建設(shè)80萬個(gè)停車位。

尤其中心商圈停車位不足的矛盾日益凸顯。但是凡事都有雙面，在傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目因車位抱憾時(shí)，城市中心邊緣以及社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目也因有充足的車位而興起?！半x去的人流”正好為一些商家提供了“出口”，將來商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)同樣也是停車位的競(jìng)爭(zhēng)。

未來，隨著新建城市綜合體的建成，這個(gè)難題或許將有所緩解。今年即將開業(yè)的海信廣場(chǎng)，總體量約13萬方，停車位數(shù)量為1300多個(gè)。2016年年中將投入運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)沙國(guó)金中心將為市民提供近3000個(gè)地下停車位，同時(shí)其裙樓的屋頂也可能設(shè)計(jì)成屋面停車場(chǎng)。屆時(shí)，五一商圈的停車位將增加一倍以上。城南紅星商圈的德思勤城市廣場(chǎng)四季匯購(gòu)物中心，即將開業(yè)，擁有近萬個(gè)車位。今年9月開業(yè)的河西步步高梅溪湖新天地也配套了8000個(gè)停車位。

RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心分析師唐蜜認(rèn)為，解決中心商圈停車的矛盾，一方面要增加停車位，另一方面還要提高停車場(chǎng)的使用效率。從硬件軟件配置來看，購(gòu)物中心采用智能管理系統(tǒng)、智能找車系統(tǒng)、停車APP等，都能有效縮短顧客停車找車、進(jìn)出停車場(chǎng)的時(shí)間，從而有效提高停車周轉(zhuǎn)率。從運(yùn)營(yíng)管理來看，購(gòu)物中心可以針對(duì)時(shí)段差別，利用價(jià)格杠桿如采取錯(cuò)時(shí)停車、分時(shí)收費(fèi)、縮短起步時(shí)長(zhǎng)等方式調(diào)節(jié)車流量，從而緩解停車壓力。