7月份北京住宅成交量首度反彈 土地市場陷入低谷

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7月份北京住宅成交量首度反彈

編者按：在全國樓市價量齊跌的下行軌道上，7月份的樓市卻出現(xiàn)了一個值得注意的跡象，就是在價格下降的同時，成交量卻開始恢復(fù)。這是價格即將探底的信號嗎？是否意味著樓市的調(diào)整已近尾聲呢？

業(yè)內(nèi)人士表示，部分項目以價換量，首開常青藤等個別項目的降幅接近20%，大量項目的降價幅度普遍也在5%-10%。

在自住房集中簽約的背景下，7月份北京新建住宅成交量止跌反彈。同時，在信貸放寬、各地紛紛松綁限購的影響下，同期北京二手房的成交量也創(chuàng)下近4個月來的新高。

不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然北京住宅成交量環(huán)比小幅回升，但仍處于歷史低位，后續(xù)發(fā)展仍取決于信貸的情況。

此外，樓市成交長期處于低谷也影響到土地市場，庫存高壓下企業(yè)拿地擴(kuò)儲積極性下降， 近期，朝陽孫河兩宗優(yōu)質(zhì)居住類地塊就“意外”流拍，這也是北京年內(nèi)首次出現(xiàn)宅地流拍的情況。

二手房成交量整體回升

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月份北京新建住宅合計簽約套數(shù)為6200套，此前2個月，北京新建住宅簽約套數(shù)均不足6000套。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，成交量明顯回升的主要原因是自住房的集中簽約，其中，金隅嘉秀苑項目僅在7月30日一天，簽約量就達(dá)到了1225套，但由于是自住房，對成交均價的影響也比較大。剔除保障房部分，7月份北京簽約合計4541套，簽約均價為24979元/平方米，較6月份的26796元/平方米下滑明顯。

“部分項目以價換量，首開常青藤等個別項目的降幅接近20%，大量項目的降價幅度普遍也在5%-10%。而這一價格變動也獲得了市場認(rèn)同，去化速度有所加快。畢竟北京的需求總量很大，只要有一定幅度的價格調(diào)整，成交量回升的速度就比較快。此外，買賣雙方依然處于博弈中，在自住房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預(yù)判分歧較大，購房者觀望情緒增多，而房企‘讓利跑量’心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。”張大偉如是說。

二手房方面，7月份北京合計二手房住宅簽約8059套，環(huán)比6月份上漲23%。而從二手房成交價格看，6月份的成交均價為29200萬元/平方米，7月份的成交均價則為28900萬元/平方米，成交價格依然延續(xù)下調(diào)趨勢，但隨著部分需求入市，價格下調(diào)的速度明顯放緩。

土地市場陷入低谷

雖然北京住宅成交量止跌反彈，但土地市場卻迎來了年內(nèi)的最低谷。

據(jù)悉，2014年上半年，北京土地市場開局火熱，去年底的銷售熱潮以及對房價上漲預(yù)期成為開發(fā)商拿地的重要動力，土地出讓金迅速沖破千億元大關(guān)，隨后迎來連續(xù)兩個月的經(jīng)營性用地“零供應(yīng)”。7月份，北京加速供地，10宗經(jīng)營性用地相繼入市，其中不乏優(yōu)質(zhì)宅地，但在樓市趨冷、庫存積壓的背景下，無論是報價企業(yè)數(shù)量，競拍次數(shù)及溢價率均跌至較低水平。

具體來看，7月14日出讓地塊均以“別墅級”價格起拍，預(yù)留叫價空間較小，且地塊自身存在開發(fā)難度問題，溢價率均未超過15%。而7月29日入市的朝陽區(qū)地塊雖地處孫河板塊，區(qū)域優(yōu)勢較大，但起始價格就已逼近附近的中糧地王，且高于毗鄰項目龍湖泰禾的拿地成本，對目前在京拿地謹(jǐn)慎的房企來說吸引力不大，也成為京城今年以來首宗流拍的宅地。

中指院的報告就指出，今年以來趨緊的信貸環(huán)境造成房企融資難度加大，同時受樓市低迷成交影響房企銷售回款速度放緩，二者疊加使房企資金鏈承壓。盡管下半年貨幣環(huán)境穩(wěn)中趨松有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，但結(jié)構(gòu)性調(diào)整決定了直接利好將相對有限，庫存高壓以及購房者觀望情緒漸濃使得房企對于整體資金情況的把控更為謹(jǐn)慎和理性，京城土地市場觀望情緒將繼續(xù)蔓延，房企拿地預(yù)計會更有針對性，注重對于地塊各方面的理性分析。同時，政府受供地計劃完成壓力影響將加大推地量，預(yù)計優(yōu)質(zhì)地塊入市量也隨之增加，但短期內(nèi)低溢價成交仍將成為京城土地市場的主旋律。