中國式BT造城困局：少海新城30億基建工程爛尾

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這像是中國亢奮的房地產(chǎn)運(yùn)動催生的一個局，當(dāng)市場的大潮退去，一批裸泳者該如何上岸?這顯然是個問題。

兩個18洞的高爾夫球場，碧草如茵;4A級風(fēng)景區(qū)，國家級濕地公園……

如果回到初始精美的宣傳畫冊里，膠州灣畔的少海新城，必定艷光四射。然而，擺在面前的，卻被當(dāng)?shù)厝私?ldquo;空城”。

整個少海新城，是一個典型的BT融資的新城開發(fā)模式。從2000年左右開始，BT模式在國內(nèi)盛行超過10年。

整個新城的形成鏈條是，少海新城發(fā)展管理處分四期出讓新城開發(fā)項(xiàng)目，投資方以BT融資模式承攬四期基礎(chǔ)工程建設(shè)，根據(jù)合同，地方政府以土地置換完工項(xiàng)目。接著出讓土地，啟動商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，資金分期逐步回籠。而房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，則屬于BT模式循環(huán)開發(fā)中，資金回流的終端一環(huán)。

對于如今的“空城”，記者向項(xiàng)目業(yè)主方少海新城發(fā)展管理處了解工程現(xiàn)狀。一名姓莊的工作人員不承認(rèn)項(xiàng)目在兩年前被叫停，而是處于局部整改中。但項(xiàng)目進(jìn)展情況，違規(guī)情況，則稱需要“落實(shí)”后再答復(fù)。

然而資金的困窘在各個環(huán)節(jié)里流露出來，利益鏈條上的關(guān)系裂變，致使盤根錯節(jié)的復(fù)雜內(nèi)里，以及BT融資模式中容易滋生黑幕的亂象，被撕開了一道口子。

一個承建商的反戈

這些內(nèi)里的呈現(xiàn)，起于一名承建商的“反戈”。

“真是搞不懂，解決問題，他們都很積極，但就是不付我們工程款。”8月5日，和工程鏈條上的上家分包商又一場協(xié)調(diào)，但依然無法達(dá)成協(xié)議，陳建平非常懊惱。

陳建平是青島鴻爵實(shí)業(yè)有限公司(以下簡稱“鴻爵”)的項(xiàng)目經(jīng)理，是膠州市少海新城BT項(xiàng)目中第四期基礎(chǔ)建設(shè)中的工程分包商之一?？烊炅耍惤ㄆ綖榱俗酚?000來萬工程款，與上家的分包企業(yè)不知協(xié)商了多少次，至此催討無果。

查詢膠州市政府歷年政府工作報(bào)告，少海新城的規(guī)劃、立項(xiàng)可追溯到十年前。

在2008年膠州市政府工作報(bào)告中，完美設(shè)想是，將少海新城打造成集城市綜合服務(wù)、休閑旅游、商務(wù)研發(fā)辦公于一體的旅游新城。不過，如今的面貌“變臉”成一個超級別墅群。數(shù)年間，2000多套別墅矗立起來，成了國內(nèi)罕見規(guī)模的別墅新城。

少海新城以曾經(jīng)非常盛行的“BT融資”模式，快速啟動。

現(xiàn)實(shí)與規(guī)劃反差懸殊。

7月中旬，膠州市少海新城香港路北側(cè)的歐洲鎮(zhèn)工地靜悄悄的，路邊標(biāo)記著施工單位“深圳建工”的圍擋阻擋著外來車輛的進(jìn)入。與工地一墻之隔的警務(wù)站工作人員告訴記者，工地停工很久了。

現(xiàn)場看到，南側(cè)項(xiàng)目基本完工，土石成堆。值守工地的工作人員告訴記者，按照計(jì)劃，南側(cè)別墅項(xiàng)目應(yīng)在今年5月31日向業(yè)主交房，但目前看來，施工收尾沒做，綠化沒做，恐怕年底都難交房。他說，因?yàn)殚_發(fā)商資金緊張，建筑商未能按時拿到錢，導(dǎo)致許多工人離去，延緩了工程進(jìn)度。

南側(cè)有別墅30棟，值班工作人員稱，“每棟賣價應(yīng)在一千萬以上”。

北側(cè)工地則仍處建設(shè)初期，在現(xiàn)場的公告板上明確其開工時間2011年10月，竣工時間為2013年11月。但記者注意到，別墅項(xiàng)目僅完成框架，而多棟高層還未封頂，一棟高層目前剛完成地上一層。

“歐洲鎮(zhèn)、板橋鎮(zhèn)以及基礎(chǔ)工程都是深建工的。。”一位參與少海新城基建施工的某企業(yè)負(fù)責(zé)人對此頗為感慨。

“深建工”即是對深圳建工集團(tuán)股份有限公司的簡稱，記者掌握的工程資料顯示，歐洲鎮(zhèn)工程2010年10月完成招投標(biāo)，深建工中標(biāo)。如歐洲鎮(zhèn)一樣遠(yuǎn)超約定竣工時間的還有另一個商業(yè)項(xiàng)目板橋鎮(zhèn)。該項(xiàng)目原定的竣工日期是2012年年底，至今逾期一年有余。

但建設(shè)方深建工的一名工程負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，工程在兩年前被“叫停”，但他們的工程基本完工，在等審計(jì)，尚有部分供應(yīng)商的款項(xiàng)在等投資方落實(shí)資金結(jié)算。深建工這名負(fù)責(zé)人所指的投資方，是青島源洲。

分包鏈裂變

“已經(jīng)停了兩年多了，政府為什么遲遲不審計(jì)?”一名工程的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人道出了這個僵局形成內(nèi)因，“主要三個因素決定，一是市場，二是政府，三是源洲，因?yàn)殂y行房地產(chǎn)開發(fā)貸收緊，市場房價下滑，投資方源洲墊資回籠缺口擴(kuò)大。”

這其實(shí)是一個在中國盛行10年以上的BT項(xiàng)目工程的造城樣本。

2007年7月13日，膠州市政府與廣東聯(lián)泰集團(tuán)簽訂BT協(xié)議，由廣東聯(lián)泰，在8年內(nèi)投資30億元，以BT方式對少海新城進(jìn)行整體開發(fā)建設(shè)。

2007年11月，工程正式啟動。“BT模式一個重要的弊端是承建項(xiàng)目的資金壓力大，因?yàn)閴|資建設(shè)所需資金大多來自銀行或拆借，如果銀根收緊，將導(dǎo)致工程停滯甚至停工，建筑商無法獲得工程款。”一名有資金介入BT項(xiàng)目開發(fā)融資的銀行人士稱。

陳建平負(fù)責(zé)少海新城南湖的清淤工程，工程總量116多萬方，工期6個月。陳稱自己2011年進(jìn)場施工，2012年因發(fā)包方不按時結(jié)算工程款而停工，工程量僅完成一半。至今，他還沒有拿到應(yīng)得的工程款。

陳建平是一批分包工頭中比較堅(jiān)持的一個，而有的分包商由于催討無望，最終選擇了以物抵債，比如以汽車抵債等等。

“其實(shí)，整個工程的啟動至今，只有源洲3個億的保證金，估計(jì)現(xiàn)在還有4000萬存余，等政府審計(jì)后，會予以返還。”一名知情人士透露，但此組數(shù)據(jù)沒獲源洲證實(shí)。