買房 城市你選對了嗎？

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買房 城市你選對了嗎？

2年前，當(dāng)全國主要城市房價正醞釀新一輪迅猛上漲的時候，在廣州天河一家金融企業(yè)工作的黃先生也匆忙入市，在緊鄰廣州的老家佛山市南海區(qū)買了一套三居室的新房。

現(xiàn)在黃先生對自己當(dāng)時的選擇頗為后悔，因為2年過去，當(dāng)廣州市區(qū)的房價大多漲了三成后，佛山的房子卻幾乎未動。“相比兩年前，這錢還不如存余額寶。”黃先生說，即便是廣佛同城化已推進(jìn)了五六年，但廣佛之間的房價仍有巨大鴻溝，例如在廣佛交界處，相隔一兩公里，廣州的樓盤房價是佛山的2倍以上。

這種差距的背后，本質(zhì)上是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市行政等級的不同。《第一財經(jīng)日報》通過對珠三角、閩三角、蘇滬地區(qū)、京津唐地區(qū)主要城市的研究發(fā)現(xiàn)，在一個經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，行政等級越高的城市，其服務(wù)業(yè)占比也會越高，相應(yīng)的房價也越高。與之相反，該區(qū)域范圍內(nèi)以傳統(tǒng)制造業(yè)為主的城市，房價會比服務(wù)業(yè)為主的城市低不少。

三產(chǎn)占比高，房價就高

一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會公共資源和良好的就業(yè)機(jī)會對流動人口形成了強(qiáng)大的吸引力，大量的流動人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強(qiáng)烈，這也使得大城市“磁場效應(yīng)”明顯。

有媒體對2013中國公共財政收入最高的50個城市對城市的人口吸引力進(jìn)行排名。其中上海以953.5萬的人口凈流入數(shù)位列人口吸引力城市之首；首都北京排名第二，人口凈流入數(shù)為771.8萬。深圳排在第三，人口凈流入數(shù)為755.59萬。

按照統(tǒng)計，中國人口凈流入超過100萬的城市共有22個。目前中國房價最高的城市基本都出現(xiàn)在這22個城市里面。

不過，人口凈流入雖然重要，但并非影響房價的唯一要素。例如，東莞人口凈流入位居全國第四，為643萬，是戶籍人口的3.46倍；佛山人口凈流入位居全國第八，為348萬，與戶籍人口基本相當(dāng)。但這兩個城市的房價均未過萬，與區(qū)域內(nèi)的兩個中心城市廣州和深圳均有較大的差距。

同樣的情況也出現(xiàn)在閩南和蘇南。以泉廈為例，改革開放后憑借民營輕工業(yè)的蓬勃興起，泉州的人口凈流入達(dá)到136萬，泉州的經(jīng)濟(jì)總量高居福建第一，但至今泉州的房價也就相當(dāng)于廈門的1/3多一點。

這種差距背后的因素在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不同。例如，在珠三角地區(qū)，廣州第三產(chǎn)業(yè)占比64.6%，服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為70.6%。深圳三產(chǎn)占比56.5%，東莞三產(chǎn)占比53.8%，佛山占比為36.1%，中山為42%。

在閩南，廈門三產(chǎn)占比達(dá)51.6%，泉州僅為34.9%。在長三角，南京和上海三產(chǎn)占比分別為54.4%和62.2%，而蘇錫常則分別為45.7%、46%、45.2%。在京津唐地區(qū)，北京三產(chǎn)占比高達(dá)76.9%，天津只有48.1%，重工業(yè)城市唐山則只有32.1%。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對《第一財經(jīng)日報》說，服務(wù)業(yè)強(qiáng)的城市，往往是因為傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)等已經(jīng)逐漸外遷，整個城市的發(fā)展實力在提升，產(chǎn)業(yè)品質(zhì)在提升。“新的產(chǎn)業(yè)會對相應(yīng)的地產(chǎn)市場產(chǎn)生新需求。服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的背后，往往是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達(dá)以及商圈繁榮的一面，此類物業(yè)對于房價的帶動作用很高。”

其次，服務(wù)業(yè)背后也是引起城市消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的內(nèi)容。尤其是包括咨詢、會計、奢侈品商業(yè)等行業(yè)的進(jìn)入，提高了城市的消費結(jié)構(gòu)，推動了物價和房價的上漲。第三，服務(wù)業(yè)強(qiáng)的城市，就業(yè)接納能力強(qiáng)，人口導(dǎo)入快，自然會引起房價的上漲。

廈門市政協(xié)常委、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李友華教授對本報稱，隨著城市的發(fā)展，中心城市的制造業(yè)不斷向郊區(qū)和周圍城市轉(zhuǎn)移，大城市中心城區(qū)逐漸以服務(wù)業(yè)為主。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定了收入水平，而收入水平又影響了房價走勢。

李友華分析說，像佛山、泉州等以勞動密集型制造業(yè)為主的城市，雖然外來人口也很多，但由于收入比較低、流動性比較強(qiáng)，因此并沒有轉(zhuǎn)化為有效的購買力。相比之下，以服務(wù)業(yè)為主的城市，聚集的高端人才更多，收入比較高，穩(wěn)定性好，他們留下來落戶的機(jī)會、能力和愿望也要強(qiáng)很多。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉說，二產(chǎn)和三產(chǎn)的財富集中度不同，以二產(chǎn)為主的城市，缺乏白領(lǐng)階層，而以外來進(jìn)城務(wù)工人員為主，雖然外來人口很多，但形不成有效置業(yè)，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的服務(wù)業(yè)難以發(fā)展。

而像北方一些重化工業(yè)為主的制造業(yè)大市，由于其制造業(yè)主要是大型央企、國企，工業(yè)化進(jìn)程較早，非商品化的住房占比非常大，包括大量的棚戶區(qū)改造，這也拉低了房價。

吸附效應(yīng)

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后，對應(yīng)的是這個城市的行政等級，在區(qū)域中所處的地位以及教育、醫(yī)療等公共資源的分配。

例如，在珠三角，廣州和深圳是副省級城市，而其他城市只是普通地級市，整個廣東省最好的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)資源大多集中在廣深。因此廣佛交界處距離一兩公里房價卻相差一倍的背后，正由于廣州和佛山兩座城市的資源不同。

在閩南，廈門是福建唯一的副省級城市，其城市建設(shè)、教育、對外交通等公共服務(wù)均在福建首屈一指，而旁邊的泉州只是普通地級市，城市建設(shè)與廈門有不小距離。

在長三角也是如此，上海作為直轄市，是整個長三角的龍頭；南京則是副省級省會城市，其所擁有的公共資源均非蘇錫常三個地級市所能企及。

“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后和城市的行政等級是緊密相關(guān)的。”嚴(yán)躍進(jìn)說，行政級別高的城市，會帶來更優(yōu)質(zhì)的資源導(dǎo)入，對于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城市規(guī)劃方面都會更有優(yōu)勢。“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后，也是各類收入、城市顯性和隱性福利的表現(xiàn)，此類福利多，自然會增強(qiáng)城市的競爭力，相應(yīng)的資源價格自然會上升。”

另一方面，由于行政級別高，中心地位突出，這些三產(chǎn)占比較高的中心城市對周圍也形成了較強(qiáng)的吸附能力。

以閩南的泉廈為例，改革開放后泉州以紡織鞋帽為主的民營經(jīng)濟(jì)蓬勃興起，在不少企業(yè)做大到一定程度之后，為了吸引研發(fā)營銷等方面的中高端人才，這些大企業(yè)將公司研發(fā)營銷總部搬到了城市環(huán)境更好的廈門，從而帶走了包括稅收在內(nèi)的不少資源。曾經(jīng)有泉州市領(lǐng)導(dǎo)對此憤憤不平。

“這是沒有辦法的事情，你不這么做，要讓人家高端人才來我們這里，他們肯定會猶豫。但到廈門的話，招攬人才就方便很多。”泉州晉江一位企業(yè)家告訴本報記者。

這也正是以服務(wù)業(yè)為主的中心城市對周圍的吸附作用。表現(xiàn)在樓市上，在民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的泉州，經(jīng)商群體十分龐大，很多人選擇到城市建設(shè)、公共服務(wù)等資源更好的廈門置業(yè)。

同樣的情況也出現(xiàn)在珠三角和長三角。例如東莞、佛山、中山等地的經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)，民間財富雄厚，但這些地方的中高端購買力還是主要流向了廣深兩個以服務(wù)業(yè)為主的副省級城市。

張大偉稱，決定未來城市房價走勢最重要的兩個因素是三產(chǎn)的發(fā)展水平和公共配套服務(wù)。行政級別高的城市，擁有的公共資源更多，很容易吸附周圍城市的資源，因此像南京，GDP總量不如蘇州、無錫，廈門GDP總量不如泉州，但南京、廈門的房價卻更高。

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