2015年造價工程師考試輔導：城市房地產管理法（1）

　　《房地產管理法》所規(guī)范的房地產，實際上是指具有商品屬性的房產與地產。

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　　1.土地使用權出讓

　　土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。土地使用權出讓最高年限由國務院規(guī)定。

　　土地使用權出讓必須符合以下要求：

　?。?）禁止集體所有土地的使用權有償出讓。城市規(guī)劃區(qū)內集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，其使用權方可有償出讓。

　?。?）土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。

　?。?）縣以上地方政府出讓土地使用權用于房地產開發(fā)的，須根據(jù)省級以上政府下達的控制指標，擬訂年度出讓土地使用權總面積方案。

　　（4）應由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂土地使用權出讓合同，土地使用者必須按該合同約定，支付土地使用權出讓金。

　?。?）需要改變土地用途的，土地使用者須取得出讓方和有關部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂合同。

　?。?）土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發(fā)。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規(guī)定。

　　2.土地使用權劃撥

　　土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

　　下列建設用地的土地使用權，確屬必要的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：①國家機關用地和軍事用地；②城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

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