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泰禾集團(tuán)董事長黃其森:2015年的房地產(chǎn)將比去年更好
“根據(jù)我們的判斷,2015年的市場肯定要比2014年要好。”3月4日,全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長黃其森在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者專訪時如是表述。
他解釋稱,原因主要有兩個,一是降息、降準(zhǔn)以及各地方政府的政策調(diào)整,對房地產(chǎn)市場基本面有利好。
另外一個是預(yù)期的扭轉(zhuǎn),2013年底,大家對2014年的樓市預(yù)期較好,但其間市場急轉(zhuǎn)直下,樓市拋出了崩盤論等諸多消極的市場判斷,與市場預(yù)期背離,經(jīng)過1年多的消化,大家對中國經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)有了更好的預(yù)期。
黃其森也注意到,近兩年來,官方針對房地產(chǎn)的表述從此前的抑制、調(diào)控而替之為支持、消化。
當(dāng)然,黃其森也表示,降息不會導(dǎo)致房價暴漲,新常態(tài)下,房地產(chǎn)行業(yè)將平穩(wěn)發(fā)展,部分中小開發(fā)商將會出局,洗牌后,行業(yè)也將更健康。
對樓市有信心
黃其森的戰(zhàn)略布局眼光和杠桿運(yùn)作手段一直被業(yè)內(nèi)津津樂道,過去兩年,泰禾集團(tuán)以“黑馬”之勢,在北京、上海等土地市場上高歌猛進(jìn)。
這和此前的市場環(huán)境密不可分,黃其森說,前兩年,泰禾集團(tuán)堅持高負(fù)債高周轉(zhuǎn),是根據(jù)前兩年市場情況所做的戰(zhàn)略選擇。
“前兩年,市場這么好,除了福建,泰禾就是到北京、上海拿地,而不到三四線城市去。”黃其森介紹。彼時黃其森就注意到三四線城市可能面臨的過剩問題,一方面,三四線城市供地規(guī)模很大;另一方面三四線城市多是人口凈流出,沒有這么大的消化和去化空間。
因此,黃其森稱,在戰(zhàn)略布局上,泰禾的布局重點只集中在大本營福建以及北京、上海一線城市,一線城市怎么看都是風(fēng)險最小的地方,而不到三四線城市,甚至是杭州這樣的優(yōu)秀的二線城市。
雖然市場存在分化,但黃其森告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者,仍然對房地產(chǎn)很有信心。2015年的政府工作報告有關(guān)房地產(chǎn)的表述為,堅持分類指導(dǎo),因地施策,落實地方政府主體責(zé)任,支持居民自住和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
在黃其森看來,改善性住房需求的釋放是個長期過程,中國的房地產(chǎn)市場依然大有作為。
他也表示,當(dāng)前房地產(chǎn)去化壓力比較大。黃其森建議,企業(yè)要做好戰(zhàn)略布局,控制好節(jié)奏,也要深耕產(chǎn)品。建議北京總價千萬以上住宅取消限購在2015年的兩會上,黃其森帶來了包括“北京總價1000萬以上住宅建議取消限購”、“自住型商品房可適時退出”等和北京樓市息息相關(guān)的諸多提案。
3月6日,全國人大代表、北京市常務(wù)副市長李士祥在接受采訪時表示,北京到2020年人口將控制在2300萬之內(nèi),這也是北京的理想人口數(shù)字,并表態(tài)稱,北京的房地產(chǎn)限購政策“肯定不會取消”。
限購政策不會取消并不意味著沒有調(diào)整完善的空間,黃其森也認(rèn)為,北京限購承載了城鎮(zhèn)化布局和人口控制的目的,不會輕易取消,但是可以相應(yīng)完善。黃其森建議,有人建議在北京取消單價5萬以上的商品房的限購,這有一定道理,但隨著北京房價的上漲,以總價為標(biāo)準(zhǔn)更符合實際。
“總價1000萬以上是個門檻,不是一般普通消費者能承受的,這幾年北京每年頂多消化兩三千套,無傷大雅。”黃其森建議,放開這類住宅限購,去行政化,可以活躍市場,增加稅收。
黃其森還建議,自住型住房可適時退出北京市場。值得一提的是,在2014年的提案上,黃其森對自住房持支持態(tài)度。黃其森稱,調(diào)控不能僵化,要動態(tài)、適度、適時調(diào)控,“去年北京自住房的推出,解決了夾心層的居住問題,平抑整體房價,目前來看達(dá)到了預(yù)期效果。”
但隨著房價走緩,自住型商品房政策價格優(yōu)勢正在不斷減弱,導(dǎo)致棄購現(xiàn)象大量增加。加之,規(guī)劃與戶型設(shè)計的瑕疵、地段偏遠(yuǎn)、配套不足、未來出售的種種限制等問題,讓自住房原本優(yōu)勢的吸引力大幅下降。
在黃其森看來,穩(wěn)定住宅消費,到了必須考慮自住型商品房退出的時候了。
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