泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森：2015年的房地產(chǎn)將比去年更好

“根據(jù)我們的判斷，2015年的市場(chǎng)肯定要比2014年要好。”3月4日，全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)如是表述。

他解釋稱，原因主要有兩個(gè)，一是降息、降準(zhǔn)以及各地方政府的政策調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面有利好。

另外一個(gè)是預(yù)期的扭轉(zhuǎn)，2013年底，大家對(duì)2014年的樓市預(yù)期較好，但其間市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，樓市拋出了崩盤論等諸多消極的市場(chǎng)判斷，與市場(chǎng)預(yù)期背離，經(jīng)過1年多的消化，大家對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)有了更好的預(yù)期。

黃其森也注意到，近兩年來，官方針對(duì)房地產(chǎn)的表述從此前的抑制、調(diào)控而替之為支持、消化。

當(dāng)然，黃其森也表示，降息不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)將平穩(wěn)發(fā)展，部分中小開發(fā)商將會(huì)出局，洗牌后，行業(yè)也將更健康。

對(duì)樓市有信心

黃其森的戰(zhàn)略布局眼光和杠桿運(yùn)作手段一直被業(yè)內(nèi)津津樂道，過去兩年，泰禾集團(tuán)以“黑馬”之勢(shì)，在北京、上海等土地市場(chǎng)上高歌猛進(jìn)。

這和此前的市場(chǎng)環(huán)境密不可分，黃其森說，前兩年，泰禾集團(tuán)堅(jiān)持高負(fù)債高周轉(zhuǎn)，是根據(jù)前兩年市場(chǎng)情況所做的戰(zhàn)略選擇。

“前兩年，市場(chǎng)這么好，除了福建，泰禾就是到北京、上海拿地，而不到三四線城市去。”黃其森介紹。彼時(shí)黃其森就注意到三四線城市可能面臨的過剩問題，一方面，三四線城市供地規(guī)模很大；另一方面三四線城市多是人口凈流出，沒有這么大的消化和去化空間。

因此，黃其森稱，在戰(zhàn)略布局上，泰禾的布局重點(diǎn)只集中在大本營(yíng)福建以及北京、上海一線城市，一線城市怎么看都是風(fēng)險(xiǎn)最小的地方，而不到三四線城市，甚至是杭州這樣的優(yōu)秀的二線城市。

雖然市場(chǎng)存在分化，但黃其森告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，仍然對(duì)房地產(chǎn)很有信心。2015年的政府工作報(bào)告有關(guān)房地產(chǎn)的表述為，堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在黃其森看來，改善性住房需求的釋放是個(gè)長(zhǎng)期過程，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然大有作為。

他也表示，當(dāng)前房地產(chǎn)去化壓力比較大。黃其森建議，企業(yè)要做好戰(zhàn)略布局，控制好節(jié)奏，也要深耕產(chǎn)品。建議北京總價(jià)千萬以上住宅取消限購(gòu)在2015年的兩會(huì)上，黃其森帶來了包括“北京總價(jià)1000萬以上住宅建議取消限購(gòu)”、“自住型商品房可適時(shí)退出”等和北京樓市息息相關(guān)的諸多提案。

3月6日，全國(guó)人大代表、北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李士祥在接受采訪時(shí)表示，北京到2020年人口將控制在2300萬之內(nèi)，這也是北京的理想人口數(shù)字，并表態(tài)稱，北京的房地產(chǎn)限購(gòu)政策“肯定不會(huì)取消”。

限購(gòu)政策不會(huì)取消并不意味著沒有調(diào)整完善的空間，黃其森也認(rèn)為，北京限購(gòu)承載了城鎮(zhèn)化布局和人口控制的目的，不會(huì)輕易取消，但是可以相應(yīng)完善。黃其森建議，有人建議在北京取消單價(jià)5萬以上的商品房的限購(gòu)，這有一定道理，但隨著北京房?jī)r(jià)的上漲，以總價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)更符合實(shí)際。

“總價(jià)1000萬以上是個(gè)門檻，不是一般普通消費(fèi)者能承受的，這幾年北京每年頂多消化兩三千套，無傷大雅。”黃其森建議，放開這類住宅限購(gòu)，去行政化，可以活躍市場(chǎng)，增加稅收。

黃其森還建議，自住型住房可適時(shí)退出北京市場(chǎng)。值得一提的是，在2014年的提案上，黃其森對(duì)自住房持支持態(tài)度。黃其森稱，調(diào)控不能僵化，要?jiǎng)討B(tài)、適度、適時(shí)調(diào)控，“去年北京自住房的推出，解決了夾心層的居住問題，平抑整體房?jī)r(jià)，目前來看達(dá)到了預(yù)期效果。”

但隨著房?jī)r(jià)走緩，自住型商品房政策價(jià)格優(yōu)勢(shì)正在不斷減弱，導(dǎo)致棄購(gòu)現(xiàn)象大量增加。加之，規(guī)劃與戶型設(shè)計(jì)的瑕疵、地段偏遠(yuǎn)、配套不足、未來出售的種種限制等問題，讓自住房原本優(yōu)勢(shì)的吸引力大幅下降。

在黃其森看來，穩(wěn)定住宅消費(fèi)，到了必須考慮自住型商品房退出的時(shí)候了。