樓市新政發(fā)力“分類調(diào)控”

3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局也發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為兩年。

地方政府和銀行對(duì)這些被業(yè)界解讀為“給力超過預(yù)期”的樓市新政反應(yīng)如何？會(huì)不會(huì)跟進(jìn)尺度更大的細(xì)則刺激樓市？對(duì)此，中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立在接受中國建設(shè)報(bào)記者專訪時(shí)表示，中央出臺(tái)的樓市新政力度確實(shí)很大，但我國房地產(chǎn)市場目前整體處于供大于求的狀態(tài)，地方政府采取更大尺度的刺激樓市的舉措可能性不大，即便出臺(tái)了更大尺度的細(xì)則，因缺乏資金支持也很難落實(shí)。而國家發(fā)改委房地產(chǎn)市場研究中心主任劉琳則認(rèn)為，本輪樓市調(diào)整更多的是一種政策的回歸，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)也要做出適當(dāng)調(diào)整。

新政落地反應(yīng)不一

從中央新政出臺(tái)到地方政策跟進(jìn)，需要一個(gè)過程，因此，截至目前，各地對(duì)樓市新政的反應(yīng)不一。

漳州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、財(cái)政局等五部門日前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，放寬首套房首改房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、異地購房落戶政策、對(duì)2年以上普通二手房免征營業(yè)稅等八大措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，自4月1日起施行。同時(shí)提高公積金貸款最高額度。

4月2日，溫州市出臺(tái)了8條詳細(xì)的地方細(xì)則 ——《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，其中“從文件發(fā)布之日起到今年12月31日，對(duì)首次購買新建普通商品住房的購房戶，在取得房屋所有權(quán)證時(shí)，政府給予一定補(bǔ)助”的規(guī)定引發(fā)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士熱議。易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，這一做法是目前各城市中救市力度最大的一個(gè)內(nèi)容。說明政府會(huì)采取財(cái)政補(bǔ)貼方式來為部分購房困難群體進(jìn)行資金補(bǔ)給。意味著政府鼓勵(lì)買房的思路已經(jīng)形成，說明溫州市政府對(duì)于樓市的呵護(hù)力度比較大。

浙江省直住房公積金中心決定自4月3日起，對(duì)公積金貸款、租房提取等政策進(jìn)行調(diào)整。提高最高貸款額度，職工及配偶共同申請(qǐng)貸款的，最高額度由80萬元提高到100萬元。降低貸款首付比例，首套普通自住房最低首付款比例為20%。

北京市財(cái)政局表示，北京從3月31日起已開始按照國家要求嚴(yán)格執(zhí)行房產(chǎn)營業(yè)稅調(diào)整新政，由于中央樓市新政內(nèi)容已經(jīng)較為詳細(xì)，因此北京市將直接執(zhí)行，預(yù)計(jì)不會(huì)再出臺(tái)相關(guān)落實(shí)的實(shí)施細(xì)則。記者4月3日在海淀區(qū)中關(guān)村稅務(wù)所見到前來咨詢新政的人不少，但直接辦理的人并不多。現(xiàn)場工作人員告訴記者，業(yè)務(wù)量跟以前沒多大差距。

同漳州、溫州等地反應(yīng)不同，廣州業(yè)界對(duì)新政的反應(yīng)尚處“觀望期”，廣州部分按揭公司人士對(duì)媒體透露，二套房貸首付降至四成的政策雖然已經(jīng)出臺(tái)，但大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)還在制定落地細(xì)則。匯瀚按揭高級(jí)業(yè)務(wù)經(jīng)理莫靜表示，由于目前股市較熱，有個(gè)別客戶得知央行下調(diào)首付成數(shù)后，就咨詢是否能夠重新申請(qǐng)貸款，把省下的首付金投入股市。同時(shí)，廣州公積金中心表示，尚未正式接到上級(jí)的文件通知，而廣州市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，廣州地稅已經(jīng)正式從3月31日開始執(zhí)行樓市新政。

同廣州情況類似的，還有上海。雖然上海公積金貸款額度調(diào)整的消息還未落定，但市場已經(jīng)出現(xiàn)兩種反應(yīng)。據(jù)德佑鏈家靜安店高級(jí)經(jīng)理殷杰介紹，總價(jià)在500萬元以內(nèi)的房源，部分購房者已打算推遲購房，等政策落地后再出手。

作為全國少有的房價(jià)連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上漲的深圳又會(huì)作何反應(yīng)？從4月7日起實(shí)施的公積金新規(guī)規(guī)定，住房公積金貸款二套房首付款比例降為三成，一套房首付比例為兩成。深圳市住房和建設(shè)局政策咨詢委員會(huì)秘書長陳藹貧在本報(bào)記者采訪時(shí)表示：“深圳會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行中央的樓市新政，但介于深圳樓市目前供求關(guān)系基本平衡的客觀情況，細(xì)則方面會(huì)采取溫和審慎的態(tài)度?！标愄@貧表示，截至目前，深圳市戶籍人口擁有住房率為77%（其中不包括房改房和小產(chǎn)權(quán)房），非戶籍常住人口的住房擁有率不到30%，房地產(chǎn)市場比較成熟，供求關(guān)系比較平衡，房價(jià)一直處于上升勢頭，“若在中央樓市新政的落地細(xì)化方面繼續(xù)加大力度，可能會(huì)導(dǎo)致房價(jià)過快上漲”。

利率優(yōu)惠9折為主

在二套房貸首付比例調(diào)整政策出臺(tái)后，截至記者發(fā)稿時(shí)，北京地區(qū)目前已有多家銀行對(duì)房貸政策進(jìn)行了調(diào)整。工商銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行將根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場的狀況以及借款人的資信狀況、還款能力確定貸款首付比例和利率水平，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的，最低首付款比例為 40%。建設(shè)銀行、招商銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，將嚴(yán)格按照三部委聯(lián)合發(fā)布的文件要求執(zhí)行，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

樓市新政出臺(tái)后，除了房貸首付，房貸利率同樣也成了關(guān)注的焦點(diǎn)。就北京而言，記者走訪了多家國有銀行，得到的答案基本上都是首套房房貸利率最低可打9折。以往反應(yīng)相對(duì)較慢的商業(yè)銀行這次卻行動(dòng)快速，浙商銀行對(duì)房貸新政的反應(yīng)可謂迅速。新政發(fā)布當(dāng)晚，浙商銀行就在其公眾號(hào)上發(fā)布消息：二套房房貸利率最低可打7折。經(jīng)過證實(shí)，這只不過是對(duì)方的營銷噱頭。對(duì)方表示要拿到這一折扣有一系列限制條件。首先，購房者要購買該行合作樓盤的房子。當(dāng)被問及合作樓盤有哪些和北京是否有，客服竟表示“不清楚”。其次，這一折扣要符合當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門房貸政策，要購房人與當(dāng)?shù)卣闵蹄y行分支機(jī)構(gòu)確認(rèn)，并暗示要拿到這一折扣難度很大。

無獨(dú)有偶，在韓國銀行友利銀行的官方微博頁面上，“房貸最低利率在友利銀行，8.5折”的消息同樣吸引眼球。不過要想拿到這一折扣也不容易?！澳枰徺I5萬元我們銀行的理財(cái)產(chǎn)品，或者存款5萬元，才有可能享受8.5折?！庇牙y行工作人員在電話中告訴記者，或者也可以在該行每月存款2000元，連續(xù)12個(gè)月“零存整取”，從而獲得申請(qǐng)8.5折的資格。即便購房人資質(zhì)良好，也需要是銀行的合作樓盤，才能獲得8.5折的利率，同時(shí)從4月1日起上調(diào)至8.88折。

截至目前，除了民生銀行、南京銀行等少數(shù)銀行首套房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率不打折以外，農(nóng)業(yè)銀行、華夏銀行的部分網(wǎng)點(diǎn)表示“優(yōu)質(zhì)客戶最低8.8折”，建行、郵儲(chǔ)、交行、招行等銀行的部分網(wǎng)點(diǎn)工作人員則稱：“優(yōu)質(zhì)客戶最低9折”。融360近日發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月15日，北京首套房貸款的平均優(yōu)惠為9.2折，利率約為5.43%，平均利率連續(xù)8個(gè)月下跌，繼續(xù)蟬聯(lián)全國利率最低城市首位。

無論是各地對(duì)房貸新政的跟進(jìn)情況，還是各大銀行執(zhí)行新政的態(tài)度和利率優(yōu)惠幅度，無疑都在釋放出同一個(gè)信號(hào)：樓市正在由非常態(tài)向常態(tài)回歸，中央“因地施策、分類指導(dǎo)”的調(diào)控措施已經(jīng)開始發(fā)力。