如何進行大型商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計

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引言

隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)建筑在功能和形式上已發(fā)生了很大的變化，各地相繼建成了數(shù)量眾多的大型商業(yè)廣場（或叫購物中心），它們不僅功能齊全，而且形式多樣。有些大型商業(yè)建筑集購物、餐飲、娛樂、文化、藝術(shù)等消費功能于一體，甚至可同時容納“主力店”、主題娛樂休閑設(shè)施和多樣化商品步行街等各種商業(yè)形態(tài)，成為了大型商業(yè)綜合體。此類綜合體具有面積規(guī)模大、人員密集、建筑功能復雜等特點，發(fā)生火災后容易導致蔓延迅速、人員疏散量大、撲救難度及財產(chǎn)損失大等后果，其在防火分區(qū)、安全疏散、現(xiàn)代消防設(shè)施等方面也都具有不同于一般民用建筑的獨特性。而目前我國尚無針對此類商業(yè)綜合體設(shè)計的專門規(guī)范，疏散設(shè)計除依據(jù)《商店建筑設(shè)計規(guī)范》（以下簡稱《商規(guī)》）、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（以下簡稱《建規(guī)》）、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（以6下簡稱《高規(guī)》）外，還要遵循相關(guān)功能涉及的眾多規(guī)范。因現(xiàn)行國家標準對大型商業(yè)建筑防火設(shè)計所采取的措施針對性不足，有些地方又出臺了地方性的設(shè)計標準作為補充，如上海市《大中型商場防火技術(shù)規(guī)定》（以下簡稱《上海規(guī)》）、《重慶市大型商業(yè)建筑設(shè)計防火規(guī)范》（以下簡稱《重慶規(guī)》）等以及公安部《人員密集場所消防安全管理》（以下簡稱《密管》），而各規(guī)范對類似措施的做法規(guī)定也不完全一致。

一、項目操作方式應(yīng)高度專業(yè)化

　　雖然目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形勢火熱，但近來眾多的Shopping Mall綜合商業(yè)項目擱淺，也反應(yīng)出此類項目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業(yè)項目的高專業(yè)化要求認識不夠。

　　與住宅開發(fā)中的底商或配套商業(yè)項目相比，大型商業(yè)地產(chǎn)項目在經(jīng)營、開發(fā)與管理模式上有根本的不同。大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營主體是大型品牌或連鎖商家，商業(yè)地產(chǎn)項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進行的第一要素。而商家評估一個項目是否有經(jīng)營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是項目區(qū)位、市場支撐與商業(yè)業(yè)態(tài)定位；二是項目設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計是否滿足商家特定的專業(yè)需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業(yè)化管理水準。也就是說，一個大型商業(yè)項目在前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計，以及后期的經(jīng)營管理三個階段都需要有高度專業(yè)化水準的操作能力。

　　而國內(nèi)開發(fā)商普遍還在沿用住宅項目開發(fā)的操作模式。基本上是開發(fā)商自己策劃，開發(fā)商委托并指導規(guī)劃設(shè)計，到項目初步定型或徹底完工時再進行招商。因而無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都與國際大型商業(yè)項目的操作模式脫節(jié)。造成規(guī)劃設(shè)計等實施工作越深入，招商越困難。簡而言之，住宅開發(fā)是直銷，大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是傳銷，做住宅開發(fā)時發(fā)展商可以自己研究市場，開發(fā)產(chǎn)品，并面向社會銷售。對中小型商業(yè)或為住宅開發(fā)配套的商業(yè)，也可采用這種模式。而大型商業(yè)項目就像酒店設(shè)施一樣，必須由酒店管理集團來介入前期策劃與后期管理，開發(fā)商難于直接進行專業(yè)化的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃并對商家進行管理。發(fā)展商只有在專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司以及專業(yè)商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計公司的協(xié)助下，才能使一個大型商業(yè)項目達到專業(yè)化的高度。

二、重視專業(yè)顧問公司

　　認識到大型商業(yè)地產(chǎn)項目對專業(yè)化水準的要求后，開發(fā)商應(yīng)重視專業(yè)商業(yè)投資顧問公司與商業(yè)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計公司的作用。國際上能夠進行大型商業(yè)地產(chǎn)資源整合，從負責招商融資到開發(fā)顧問及后期物業(yè)管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經(jīng)營需求并保障長久回報的項目形態(tài)，是此類專業(yè)顧問公司的長項，也是國內(nèi)發(fā)展商求之若渴的專業(yè)支持。專業(yè)顧問代理公司與商業(yè)投資公司的關(guān)系是經(jīng)過幾十年建立起來的魚水關(guān)系。專業(yè)顧問公司在評估或推薦項目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業(yè)化服務(wù)上的信任關(guān)系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內(nèi)開發(fā)商自說自話的招商材料與缺乏專業(yè)水準的項目論證是招商的短腿。

　　此外，專業(yè)公司的指導是規(guī)劃設(shè)計出一個達到商家專業(yè)使用要求的商業(yè)設(shè)施的保證。不同業(yè)態(tài)的商家對賣場的規(guī)劃與各種人車貨物流程的組織有著不同的要求。而一個大型商業(yè)項目面臨將所有這些復雜功能合理又互補地組織在有限的空間資源內(nèi)。能夠指導規(guī)劃設(shè)計的也只有那些具有豐富大型商業(yè)管理經(jīng)驗的專業(yè)商業(yè)投資顧問與管理公司。

　　專業(yè)化建筑規(guī)劃設(shè)計公司至關(guān)重要

　　商業(yè)地步的開發(fā)設(shè)計同住宅項目的開發(fā)設(shè)計有本質(zhì)的區(qū)別。住宅商品房的購買者是大眾消費者，居住的功能相對簡單，人們對居住建筑都有廣泛的了解，發(fā)展商可以根據(jù)自己對市場需求的調(diào)查與判斷，自行確定所要開發(fā)產(chǎn)品的市場定位，如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。有了這樣明確的要求，委托任何一家建筑設(shè)計公司幾乎都可以完成滿足上述要求的建筑方案設(shè)計。

　　而大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計與此完全不同。首先是業(yè)態(tài)和功能的復雜。大型商業(yè)中心通常都包含主力超市、大量零售店、多種形式的餐館和娛樂休閑設(shè)施，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當復雜。在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達性，以獲得最大的商業(yè)利益，進而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要的問題。這實際上已不是傳統(tǒng)的建筑計工作范疇了，但這正是優(yōu)秀的專業(yè)化的商業(yè)建筑設(shè)計師為發(fā)展商提供的專業(yè)服務(wù)。在大型商業(yè)的平面設(shè)計中，各部分功能都有嚴格的要求，如主力連鎖超市每個品牌對建筑的面積柱網(wǎng)、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設(shè)施的功能布局、內(nèi)部人流路線更有嚴格的要求。而如何將大量商鋪區(qū)平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質(zhì)，也是設(shè)計需要解決的問題。

　　另一方面，不是所有建筑設(shè)計公司都能進行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的好壞，直接影響開發(fā)商的經(jīng)濟回報，以及項目的生死存亡。商業(yè)地產(chǎn)是一個非?；钴S、時尚的建筑類型，要求設(shè)計師除了具有豐富的經(jīng)驗、高度熟練與綜合的設(shè)計能力以外，敏銳地把握市場動態(tài)并與開發(fā)商、策劃機構(gòu)及銷售代理公司之間密切合作，及時反饋，將市場的需求融匯到規(guī)劃設(shè)計中，這些是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計師不可或缺的能力。

四、選址應(yīng)充分考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議

　　大型商業(yè)設(shè)施的選址同城市整體發(fā)展關(guān)系密切，由于國內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只有住宅類地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，對商業(yè)地產(chǎn)選址的更多地根據(jù)現(xiàn)狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風險。如果開發(fā)商輕率選址，盲目規(guī)劃設(shè)計，最終將導致招商及運營上的巨大困難。

　　大型商業(yè)設(shè)施的選址，國外企業(yè)有一系列參教和指標，包括經(jīng)濟指標，道路交通指標、人口指標、配套指標。其中區(qū)位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應(yīng)重視城市整體的商業(yè)布局規(guī)劃和總體發(fā)展走向。不同的業(yè)態(tài)要求不同的區(qū)位。大型倉儲超市和大型建材超市所要求的區(qū)位就有所不同。大型建材超市首選的要素是地價低，空間的交通便利的區(qū)域。

　　在沒有確定具體商家的情況下，商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃選址更應(yīng)該考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議。如在規(guī)劃選址中考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內(nèi)容為：交通便利、認知便利、趨近便利、進出便利、選購便利。

　　交通便利不僅是指絕對距離遠近，更多的是考慮客戶對交通時耗的便利需求，考慮自駕車與公共交通的不同特點和對便利性的不同需求。交通便利性的環(huán)境，是以商家對消費者的預期數(shù)量為基礎(chǔ)，這個預期數(shù)量又來自對周邊城市人口分布，人口結(jié)構(gòu)、收入與消費水平的調(diào)查分析。大型零售商業(yè)需求有效商圈常住人口不少于20萬人。

　　認知便利是指在局部區(qū)位上讓消費者能夠便利地找到自標商場，特別是對自駕車消費群體，在規(guī)劃選擇中充分考慮遠距離（500米以外），中距離（200米以外）的認知特性，從而確定最終的選址及總體的規(guī)劃局部形態(tài)。

5A中的后三個方面更多是在大的選址確定之后，商業(yè)設(shè)施具體規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)考慮和遵循的規(guī)律。

　　五、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項目設(shè)計的最大挑戰(zhàn)

　　在大型商業(yè)項目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結(jié)構(gòu)復雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計中最大的挑戰(zhàn)。

　　商業(yè)項目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計的根本依據(jù)和出發(fā)點。不同地域、不同經(jīng)濟條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動靜活動形態(tài)、人流密度等適當分區(qū)、主次明確，同時也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計上創(chuàng)造一個能適應(yīng)未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項目的特殊要求。同時，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。

　　不同于普通獨立的商業(yè)建筑，如百貨商場、超市等，大型商業(yè)地產(chǎn)項目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現(xiàn)交叉干擾、結(jié)構(gòu)混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結(jié)構(gòu)、設(shè)備等技術(shù)要求更高。一些先進的結(jié)構(gòu)、設(shè)備技術(shù)的采用也需要建筑設(shè)計師和國外專業(yè)化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結(jié)構(gòu)體系、生態(tài)智能設(shè)備體系以及先進的防火疏散體系等在大型商業(yè)地產(chǎn)項目中往往是必須重點研究的技術(shù)核心。甚至某些技術(shù)難點部位不能簡單照搬國外的實例，而應(yīng)根據(jù)國內(nèi)實際情況專門研究并制定技術(shù)解決方案。北京某Shopping Mall在設(shè)計都完成之后上報時，才發(fā)現(xiàn)其中有重大的消防隱患，原因就在于沒有充分考慮到美國和中國在相關(guān)規(guī)范方面的差異。功能布局需要重大調(diào)整，導致設(shè)計全盤返工。