關(guān)于房地產(chǎn)與小區(qū)規(guī)劃的淺談

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一、居住區(qū)的發(fā)展和房地產(chǎn)

1．1 我國(guó)居住區(qū)的發(fā)展

居住是人類生活的基本需要，居住區(qū)是一定規(guī)模的住宅及相關(guān)建筑的組合，是一種現(xiàn)代的人居環(huán)境，居住是現(xiàn)代城市的四大功能之一，居住用地占據(jù)40%--50%的城市建設(shè)用地，居住區(qū)包括居住小區(qū)、居住組團(tuán)、住宅街坊和住宅群落，居住用地包含住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠地。

我國(guó)的居住區(qū)是從解放后發(fā)展起來的，解放初期居住區(qū)的居住建筑主要是多層建筑，有的為成片的居住小、工人新莊，有的用地?fù)頂D，住宅標(biāo)準(zhǔn)極低，設(shè)備簡(jiǎn)陋，多為小戶型，小廳小臥室或居室兼臥室、居室兼廚房。小區(qū)規(guī)模較小，同時(shí)小區(qū)基本的設(shè)施不健全，小區(qū)環(huán)境簡(jiǎn)單。80年代后小區(qū)居住標(biāo)準(zhǔn)逐漸提高，通過規(guī)劃的改進(jìn)，小區(qū)有了一定的環(huán)境，同時(shí)小區(qū)的規(guī)模較以前也有了一定的增加，小區(qū)的道路出現(xiàn)了明顯的分級(jí)。在戶型設(shè)計(jì)上有所改進(jìn)，對(duì)家電的使用納入了設(shè)計(jì)的考慮中。90年代居住區(qū)的規(guī)模進(jìn)一步變大，同時(shí)在規(guī)劃的布局上開始考慮環(huán)境與居住的關(guān)系，注重了一些必要的公共設(shè)施，戶型面積和廳室面積有所改變，功能清晰，出現(xiàn)了單獨(dú)的客、餐廳，臥室有了主次之分，同時(shí)有些地方出現(xiàn)了雙衛(wèi)生間，在住宅布置上注意了日照、消防等因素。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方空調(diào)進(jìn)入了家庭。房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起，使居住有了不同規(guī)模的公寓和度假村等類別。大城市中高層增多，物業(yè)逐漸進(jìn)入社會(huì)。

我國(guó)居住區(qū)早期在規(guī)劃設(shè)計(jì)上往往沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，布局不合理，同時(shí)一些配套設(shè)施也十分不齊全，單體設(shè)計(jì)也是千篇一律，功能過于單一。多層均為磚混結(jié)構(gòu)，60年代的邢臺(tái)地震、70年代的地震將居住的抗震與安全問題提到了日程上來，各城市按當(dāng)?shù)氐牡卣鹆叶仍O(shè)計(jì)，80年代工程質(zhì)量顯著提高，推廣了新材料、新技術(shù)取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益，在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了第一批居住小區(qū)的建設(shè)試點(diǎn)，以提高全國(guó)的住宅建設(shè)水平。規(guī)劃和設(shè)計(jì)進(jìn)行了統(tǒng)一。

90年代提出了小康住宅計(jì)劃，廚房衛(wèi)生設(shè)備迅速提升，家庭裝修與環(huán)境設(shè)計(jì)成了90年代后的時(shí)尚。優(yōu)良的人居環(huán)境在新一代的居住區(qū)出現(xiàn)，部分小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)采用方案競(jìng)賽的方法，進(jìn)行了多方案比較，有的小區(qū)規(guī)模達(dá)到了10公頃左右。一些小區(qū)進(jìn)行專向的調(diào)查研究，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)了小區(qū)建設(shè)中存在的問題。明確了以人為本的思想，滿足居民的多方面需要，包含生理、生活的需求，如居民對(duì)日照、通風(fēng)、防噪音、衛(wèi)生、安全的需要：居民購(gòu)物、交通、交往青少年就讀的要求等。在滿足居民需求的同時(shí)，根據(jù)各城市的自然條件、地形地貌、小區(qū)所處環(huán)境、各地風(fēng)俗、歷史文脈、城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)條件和技術(shù)水平的不同情況因地制宜。

過去許多小區(qū)雖對(duì)規(guī)劃、建筑、綠化環(huán)境作了統(tǒng)籌考慮，但往往并沒有按設(shè)計(jì)設(shè)施，單體設(shè)計(jì)與環(huán)境脫節(jié)，有的作了植物培植，缺乏整體環(huán)境，景觀的完整性差。90年代后期在規(guī)劃設(shè)計(jì)的同時(shí)考慮了建筑的平、立面、色彩和風(fēng)格，并對(duì)整體環(huán)境空間、綠化、小品、主要景觀進(jìn)行了同步設(shè)計(jì)，統(tǒng)一規(guī)劃，保證了居住區(qū)建設(shè)的統(tǒng)一性。使小區(qū)環(huán)境得到了可靠的保證。

2000年以后的居住區(qū)建設(shè)在各方面都有了顯著的提高，規(guī)劃更加靈活，環(huán)境的質(zhì)量不斷提高，生態(tài)的概念被提了出來，以人為本的建筑設(shè)計(jì)思路，可持續(xù)發(fā)展的小區(qū)建設(shè)觀念形成了共識(shí)。

1.      2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和現(xiàn)狀

在中國(guó)80年代的以前均是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)（產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)）。住房政策及房源動(dòng)置均是由國(guó)家，單位統(tǒng)一調(diào)配，也就是房子不是商品而是福利品，通常是由單位無償分配給個(gè)人—福利分房，一種待遇。80年代中后期房地產(chǎn)才逐漸踏入中國(guó)市場(chǎng)。1988年憲法修正案規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，為房地產(chǎn)成為完全的商品解除了法律限制。在此期間國(guó)家對(duì)住房制度進(jìn)行了多次探索，為建立房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。