淺析從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)

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　　隨著社會分工的精細化，物業(yè)管理已成為一個專門的行業(yè)，而物業(yè)管理公司已成為一個獨特的企業(yè)。既然是企業(yè)，就應(yīng)該有企業(yè)的投入，產(chǎn)出和利潤，否則企業(yè)就不能生存發(fā)展。

　　一、管理物業(yè)的定位需要經(jīng)營物業(yè)的介入

　　物業(yè)管理這一行業(yè)在北京已存在，發(fā)展好幾年了。但由于不少企業(yè)受國營舊有體制影響，只認為物業(yè)管理是原有企業(yè)的附屬后勤部分，因而是花錢賠錢部門，這就導(dǎo)致了相當(dāng)一批物業(yè)管理企業(yè)或艱難經(jīng)營，或伸手向母公司要補貼。更多的物業(yè)管理公司把自己的職責(zé)局限于：環(huán)境衛(wèi)生，治安消防，設(shè)備維修、物業(yè)收費等一些花花草草的事物中。這些都僅是物業(yè)管理的外在形式。而不是它的真正內(nèi)涵。物業(yè)管理工作，不僅僅是通過衛(wèi)生、安保和維修等達到令居住者或使用者感覺安全舒適的目標(biāo)，其僅是管理的一部分內(nèi)容，或者說是一小部分工作，它的更大的目標(biāo)，是要給你所服務(wù)的物業(yè)項目一個市場定位，并使它成為產(chǎn)生價值的一種存在，即可以用經(jīng)濟價值來衡量的升值產(chǎn)品。如果該物業(yè)項目定位不準(zhǔn)確的話，所有的物業(yè)管理工作都將事倍功半，不能充分提升該物業(yè)的經(jīng)濟價值。

　　一個物業(yè)項目的升值又不能簡單地依靠房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施等建筑因素，更需要后期物業(yè)項目的功能充分開發(fā)利用和服務(wù)的到位，從而吸引更多的需求居住和使用者。而物業(yè)項目的后期工作恰恰是物業(yè)管理公司大有可為的施展天地。

　　二、物業(yè)管理市場需求物業(yè)經(jīng)營的開展

　　物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)商屬兩種不同的業(yè)態(tài)：一個高風(fēng)險高投入高回報；另一個正好相反。有的開發(fā)商蓋樓僅僅是為賣掉，屬項目型；另一種是置業(yè)型，建樓不完全為賣，而主要為長期經(jīng)營。目前大多數(shù)開發(fā)商屬前者，快速進入，輕松撤退，只要賣掉，萬事大吉。既使是置業(yè)型的開發(fā)商，在前期籌備和初期經(jīng)營時，由于缺乏經(jīng)驗和專業(yè)人員隊伍的準(zhǔn)備，也是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、小心害怕，擔(dān)心經(jīng)營摸不清市場行情而賠損。從目前我們正在洽談的幾個項目上看，各個開發(fā)商都從不同側(cè)面向我們提出了希望我們進行物業(yè)管理的同時，也要進行經(jīng)營管理，這樣就給物業(yè)管理公司提供了這樣一個可充分操作的天地。因為作為一個專業(yè)物業(yè)管理公司的各項管理服務(wù)舉措一定是要為服務(wù)對象而進行的。因為物業(yè)項目不同，樓宇內(nèi)涵不同，客戶群也會不同，需求也不一樣，當(dāng)我們在不斷滿足客戶需求時，管理、服務(wù)就會出新、并結(jié)果，相應(yīng)物業(yè)管理公司亦可在服務(wù)中獲得收益。當(dāng)然，如何從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)，如何選取其二者的最佳結(jié)合點，是需要認真加以研究的。既不能因運轉(zhuǎn)困難，全力搞其他經(jīng)營，因而相應(yīng)降低物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，也不能死死看守物業(yè)項目，只顧日常作業(yè)，不搞創(chuàng)新而將物業(yè)項目中的大好資源白白浪費。正確的做法是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平，不斷創(chuàng)新增加服務(wù)項目的同時進行經(jīng)營創(chuàng)利活動。

　　三、經(jīng)營物業(yè)的商品

　　談到經(jīng)營，讓人們必然聯(lián)系到商品，那么什么是物業(yè)商品呢？首先需要認識到經(jīng)營物業(yè)提供給客戶的商品與其他的商品有很大的區(qū)別。主要有以下幾點：

　?。ㄒ唬┙?jīng)營物業(yè)的商品是不能貯存起來等市場有了好價格才去銷售，而是必須抓緊時機當(dāng)即銷售。

　?。ǘ┙?jīng)營物業(yè)的商品是不能運送的，它不可能從其他物業(yè)項目搬到本物業(yè)項目中，必須就地出售，顧客只能在本物業(yè)項目中享用。

　?。ㄈ┙?jīng)營物業(yè)的商品受有限制，它是定量、定時的。

　?。ㄋ模┙?jīng)營物業(yè)的商品恰恰相同于管理物業(yè)的基本任務(wù)，那就是提供給客戶的是服務(wù)，其需要通過項目部各部門、各個員工來實現(xiàn)的。

　　商品對消費者具有吸引力，就有市場。經(jīng)營物業(yè)的商品實際上是一種款待，款待客人的成功之道是滿足客人的需要，只有做到能滿足客人的需要，客戶才愿意花錢來購買。物業(yè)經(jīng)營者必須根據(jù)客人的各種需求來制定自己的服務(wù)經(jīng)營項目，才能占有市場獲得收益。

　　四、經(jīng)營物業(yè)的資源分析及管理運作

　　所謂經(jīng)營管理，即策劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)及控制一個單位的資源，以求實現(xiàn)該單位的管理服務(wù)及經(jīng)營的總目標(biāo)。所謂資源，在我們所操作的物業(yè)項目中主要分為兩大部分：一是物質(zhì)資源；一是人力資源。物業(yè)項目中的人力資源是最重要的資源。因為各個物業(yè)項目的經(jīng)營管理是一項復(fù)雜的、細致的工作，它涉及的面之廣、范圍之大，要求之高與其他行業(yè)有所不同。它生產(chǎn)的商品最終是人對人的工作，也就是服務(wù)，一個物業(yè)項目一經(jīng)入駐，每天二十四小時，一年三百門十五天，時時刻刻都處在經(jīng)營活動中，活動中的人因性別、年齡、興趣、文化水準(zhǔn)、教養(yǎng)程度、環(huán)境、情緒等的不同，表現(xiàn)在對待客戶的態(tài)度，文化能力，工作效率等方面有所不同。要求他們每天、每時、每刻都一樣是困難的。

　　因此，各個物業(yè)項目的管理者在人力資源上要花大功夫做好工作。至于物業(yè)資源又可分為兩個部分，即固定資產(chǎn)資源與資金資源。固定資產(chǎn)資源多指樓宇單位，機器設(shè)備、設(shè)施、家具、器具、布草、存貨以及周邊土地空場及至樓頂空中位置（廣告位置）等一切有形的物資。資金資源多指利潤、流動資金、折舊費或開辦費、預(yù)收款、應(yīng)付款等資金。這些資源一般來說是相對穩(wěn)定的、固定的。但在不同的經(jīng)營管理者的眼中，它又是不同的和較為活躍的東西。保守者視其為死水，無可施為，進取者則視物業(yè)項目本身的三維空間甚至四維空間無所不可成為參與經(jīng)營的資源，就在于怎么去認識和理解它。

　　除了上述兩種資源外，物業(yè)公司的品牌，良好的信譽及形象，物業(yè)項目與其他單位或企業(yè)的良好關(guān)系，一定的經(jīng)營客源網(wǎng)絡(luò)，有用的資料、時間等，也可視為物業(yè)項目的寶貴資源。

　　物業(yè)項目的經(jīng)營管理者的目標(biāo)就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務(wù)，同時獲得企業(yè)的經(jīng)濟收益。

　　物業(yè)的經(jīng)營管理是一門科學(xué)，它是一個完整的、獨立管理體系，它既有別于傳統(tǒng)的飯店經(jīng)營又有別于單純物業(yè)管理服務(wù)掙小錢。各個物業(yè)項目的經(jīng)營活動都有它自身的業(yè)務(wù)特點，同時也有一定的規(guī)律性，只要經(jīng)營管理者用心地研究它的業(yè)務(wù)特點，掌握它的規(guī)律性，運用有效的方法，實行科學(xué)的、有效的管理和經(jīng)營運作，是可以取得成功的。

　　管理經(jīng)營物業(yè)大致有以下四個方面的基本管理運作：

　　（1）策劃

　　策劃即預(yù)先確定目標(biāo)及方針，然后根據(jù)目標(biāo)制定一整套詳細的實施方案來達到目標(biāo)。策劃的目的是要確定一個明確的行動方向，避免盲目性，避免出差錯，同時它又是檢查和衡量成績的標(biāo)準(zhǔn)。

　　當(dāng)我們接手入駐一個物業(yè)項目，首先就要確定該物業(yè)項目是一個什么樣的項目，甲方的情況如何，項目內(nèi)的客戶群體如何，整體的消費、服務(wù)需求如何，并不是所有的物業(yè)項目都是千篇一律的，每一個物業(yè)項目都有自己特有的情況，特有的風(fēng)格、性格和專門氣氛。物業(yè)的經(jīng)營管理內(nèi)容，就是要給所服務(wù)的對象一個準(zhǔn)確的市場定位，并恰如其分的提供相應(yīng)服務(wù)，取得經(jīng)濟價值。物業(yè)的經(jīng)營管理策劃是指如何實現(xiàn)經(jīng)營管理目標(biāo)。要實現(xiàn)物業(yè)項目的經(jīng)營管理目標(biāo)，就必須根據(jù)每一個物業(yè)項目的實際情況，物業(yè)經(jīng)營的資源的優(yōu)缺點，甲方及業(yè)主的心態(tài)，將來的市場的發(fā)展趨勢和方向，制定可行性方案。制定的目標(biāo)不是輕易能實現(xiàn)的，但經(jīng)過努力是可以實現(xiàn)的。與之相伴隨的獎勵機制及相關(guān)費用亦要一并考慮到總目標(biāo)的終結(jié)凈利潤因素中，物業(yè)項目中的操盤手在制定目標(biāo)時可以做長計劃，短安排，具體落實，逐步實現(xiàn)。

　?。?）、組織

　　組織是指充分利用物業(yè)項目中一切可利用之資源，以便最有效地達到經(jīng)營管理的目標(biāo)，每一個單獨的物業(yè)項目又是一個綜合性企業(yè)，它有一套完整的系統(tǒng)。組織就是充分地、有效地利用物業(yè)項目中各個職能單位，每項設(shè)備，每個員工在物業(yè)經(jīng)營管理活動中，協(xié)調(diào)一致地發(fā)揮其功能和作用。有一個嚴密的整體感，就象一部完整的機車，有節(jié)奏地、正常地、快速地向著目標(biāo)運動。

　?。?）領(lǐng)導(dǎo)

　　領(lǐng)導(dǎo)是促進和指揮屬下員工履行崗位職責(zé)，對員工給予指導(dǎo)和監(jiān)督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經(jīng)濟收益。在經(jīng)營物業(yè)的項目中的領(lǐng)導(dǎo)的最有效的方法是實行逐級管理逐級負責(zé)制，一級管理一級，每級都有職有權(quán)，領(lǐng)導(dǎo)最好不要越級處理問題，這樣做會帶來不少的弊病，既會影響下級的權(quán)威，容易造成領(lǐng)導(dǎo)上犯主觀主義和官僚主義的錯誤，同時也會影響到下級的積極性，形成下級的依賴心理，不敢大膽工作和處理問題，造成管理上的許多弊端，不利于將工作管深、管細，也不利于培養(yǎng)人才和發(fā)現(xiàn)人才。

　　尤其在帶有經(jīng)營物業(yè)的指標(biāo)任務(wù)時，更應(yīng)該根據(jù)任務(wù)指標(biāo)的可操系數(shù)，工作流向、投入與產(chǎn)出之比率各因素，層層分解任務(wù)指標(biāo)，進一步承包落實到下屬部門，同時將相應(yīng)的費用指標(biāo)、獎勵政策一并確定、承包。在經(jīng)營上注重的是效益，注重的是結(jié)果，故在每一期結(jié)算中，獎勵均不能搞橫向平衡，不能害紅眼病，亦不能心軟，更不能變來變?nèi)ィf了不算，這樣各個部門才能信服，才能真正落實。

　　當(dāng)然，一個好的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)懂得使下級明白自己的意圖，把他們的積極性、創(chuàng)造性調(diào)動和發(fā)揮出來，更好地實現(xiàn)理想目標(biāo)。

　?。?）控制

　　控制即監(jiān)督和檢查計劃的執(zhí)行情況和目標(biāo)的實現(xiàn)程度。一個計劃的制訂、傳達、貫徹和執(zhí)行必須進行監(jiān)督、檢查和考核，看是否按計劃執(zhí)行，執(zhí)行過程中有沒有發(fā)生偏差或不妥。如有就必須及時給予指正或作適當(dāng)?shù)男拚?，使計劃逐步完善，并能達到理想的經(jīng)營目標(biāo)，這些活動即稱為控制?？刂圃诠芾韺W(xué)上包括多方面的內(nèi)容，如成本控制、財務(wù)控制、質(zhì)量控制、時間控制、服務(wù)水準(zhǔn)控制等等，而在經(jīng)營物業(yè)的操作中，往往控制需要從一開始的策劃中就開始了，而不僅是總在經(jīng)營活動的后期去不斷的糾偏。

　　五、物業(yè)管理企業(yè)的一般經(jīng)濟狀況需求經(jīng)營物業(yè)

　　眾所周知，專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)是一種微利型企業(yè)，其所收取的物業(yè)管理費在用于項目的物業(yè)支出后所剩無幾，如果遇上特殊的群體，物業(yè)公司收取物業(yè)管理費較為困難時，立刻面臨運轉(zhuǎn)也就十分困難，因而導(dǎo)致不少物業(yè)公司或伸手向母公司要補貼，或降低服務(wù)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量。在我們進行多次物業(yè)管理行業(yè)研討時，多數(shù)或大多數(shù)企業(yè)都在抱怨物業(yè)收費難，同時也不斷訴苦物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營難。

　　從我公司所管的所有項目來看，除少數(shù)甲類項目獲利較好以外，多數(shù)項目微利、無利、甚至個別項目面臨虧損投入局面。然而既使是獲利較好的少數(shù)項目中，我們的投入也是高成本的，特別是人力資源成本投入過高。按平均勞產(chǎn)率計算，人均創(chuàng)利也就1—2萬元之間，這還是由于一些特定因素所產(chǎn)生的。這個數(shù)字遠遠低于社會平均行業(yè)人均勞產(chǎn)率水平，這對于我們投入到各個物業(yè)項目中的專業(yè)人才和各專業(yè)力量來說，也多少是一種浪費。

　　按照有關(guān)管理規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)所獲酬金僅占所收物業(yè)費的8—12%，而且必須要確保收得上來，還要保證正常運轉(zhuǎn)，才能獲得微利。

　　所以，我們不能再象過去一樣將著眼點僅限于收取有限的物業(yè)費中，而應(yīng)該廣開思路，適應(yīng)市場的需要，適應(yīng)目前許多開發(fā)商的需求，由管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)兼容并行。

　　經(jīng)過觀察分析，就是均豪公司本部目前也具有良好的網(wǎng)絡(luò)資源和相應(yīng)項目管理資源，由于各種原因，缺乏管理與經(jīng)營的有機結(jié)合，白白浪費了資源效用，至今還有值得一做的事情，還有我們唾手可得的錢財而不得，豈不可惜？

　　當(dāng)然，從單純管理物業(yè)過渡到經(jīng)營管理物業(yè)，往往被人們所擔(dān)心其經(jīng)營的風(fēng)險，其實大可不必。其風(fēng)險完全可以避免，在我們不投資，不追求暴利其何風(fēng)險之有？至于經(jīng)營虧損，業(yè)內(nèi)人士都十分明白，恰恰是有些前期投資不到位和后期管理不到位所造成的，而且其虧損是完全可控的。

　　也有人認為我們強調(diào)了經(jīng)營管理物業(yè)、而會導(dǎo)致放松了管理服務(wù)，其實恰恰相反，因為我們經(jīng)營物業(yè)的商品就是服務(wù)，沒有商品提供市場也就無從談起經(jīng)營，而服務(wù)對于經(jīng)營物業(yè)來說，是“根”也是“花”。一個物業(yè)項目沒有了服務(wù)，也就等于沒有了“根”，沒有了根，這個物業(yè)項目也就等于沒有了生命。所以均豪公司就強調(diào)了“專業(yè)管理、至誠服務(wù)”這一企業(yè)宗旨，而物業(yè)經(jīng)營開展的越好也恰恰就增加了更多的服務(wù)項目。經(jīng)營與服務(wù)在物業(yè)管理中不是矛盾的而是相輔相成的，就在于經(jīng)營管理者如何去認識、去操作了。

　　總之，從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)是目前物業(yè)市場所急需研討的課題和各房地產(chǎn)開發(fā)商的急需，具有極大的市場需求和發(fā)展趨勢。同時，作為一個專業(yè)物業(yè)管理公司企業(yè)的發(fā)展也需要逐漸向此過渡，因此，今后的物業(yè)項目應(yīng)該是管理物業(yè)與經(jīng)營物業(yè)兼容并行的操作模式。

　　搞企業(yè)就要賺錢、盈利是企業(yè)的最終目的，這是誰都十分清楚的真理。